הבנק אמר לא? 5 סיבות נפוצות לסירוב משכנתא – ואיך תוכלו לפתור אותן

בקצרה: 5 המוקשים בדרך למשכנתא (ואיך מנטרלים אותם)

1. העבר רודף אתכם: דירוג אשראי (BDI) נמוך בגלל צ'קים שחזרו או פיגורים בעבר הוא הסיבה הנפוצה ביותר לסירוב. החדשות הטובות? זה בר תיקון.
2. המתמטיקה של הבנק: אם ההחזר החודשי "חונק" יותר מ-35%-40% מההכנסה הפנויה שלכם, הבנק יעצור את התהליך.
3. לא רק אתם נבדקים: לפעמים הבעיה היא בכלל בנכס (חריגות בנייה, רישום בעייתי או שמאות נמוכה).
4. יציבות היא המפתח: החלפתם עבודה בחודשיים האחרונים? פתחתם עסק חדש? הבנק עלול לראות בזה חוסר יציבות תעסוקתית.
5. העיקר המוכנות: אל תחכו ל"לא". בדיקת נתוני אשראי מקדימה (כמו ב-WeCheck) תאפשר לכם להגיע לבנק כשאתם יודעים בדיוק מה הוא רואה על המסך.

תהליך רכישת דירה הוא אחד האירועים המרגשים והמלחיצים ביותר בחיים. אחרי חודשים של חיפושים, חישובים וחלומות, רגע האמת מגיע מול פקיד המשכנתאות בבנק. עבור רבים, קבלת תשובה שלילית לבקשת אישור עקרוני למשכנתא היא רגע מטלטל שמעורר תחושת חוסר אונים ופחד ממשי מאיבוד עסקת חייהם.

אנחנו פה כדי להרגיע ולומר שסירוב הוא לא גזר דין סופי. יש דרכים למזער את הסיכויים שהבנק ידחה את בקשת המשכנתא שלכם, וגם אם זה קורה – יש מה לעשות. כל בנק פועל לפי פרוטוקולים נוקשים של ניהול סיכונים. אם נלמד להבין את "שפת הבנקים" ואת המרכיבים שבונים את הפרופיל הפיננסי שלנו, נוכל לתקן את הליקויים ולהפוך את ה"לא" ל"כן". במאמר זה נסקור את חמש הסיבות הנפוצות ביותר לסירוב משכנתא ונציג פתרונות אופרטיביים שיעזרו לכם לעלות על המסלול הנכון.

1. דירוג אשראי (BDI) שלילי או נמוך

דירוג אשראי (קרדיט סקור) בעייתי הוא אחת הסיבות הנפוצות ביותר לסירוב משכנתא מהבנק, ולעיתים קרובות הבשורה נוחתת על הלווים בהפתעה גמורה. בואו נבין קצת את הרקע: מאז כניסתו של חוק נתוני אשראי, כל פעולה פיננסית שלנו מתועדת ב"קופסה שחורה" שקובעת את הדירוג שלנו. לפני שהבנק מחליט האם להעניק לכם הלוואת משכנתא, הוא יבדוק היטב את היסטוריית התשלומים שלכם מהשנים האחרונות.

הבעיה: צ'קים שחזרו, הוראות קבע שלא מכובדות, פיגורים בהלוואות קודמות או תיקים פתוחים בהוצאה לפועל מקפיצים "דגלים אדומים" שמסמנים לבנק שאתם לקוחות מסוכנים או לא אמינים מספיק. שימו לב שגם אם היום המצב הכלכלי שלכם מצוין, היסטוריה בעייתית עלולה להוביל למצב של דירוג אשראי נמוך.

איך פותרים את זה?

• הזמנת דוח ריכוז נתונים: הצעד הראשון הוא להבין מה הבנק רואה. כדי לעשות זאת, ניתן להזמין דוח ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל.
• תיקון טעויות ברישום: לעיתים מופיעים בדוח נתונים שגויים או חובות שכבר הוסדרו אך לא עודכנו. במצב הזה, ניתן להגיש בקשה לתיקון מידע.
• שיפור התנהלות פיננסית: אם הדירוג נמוך אך אין "כתמים" משמעותיים בעברכם הפיננסי, תוכלו להעלות את הדירוג באמצעות חצי שנה של התנהלות מופתית, ללא חריגות ממסגרת האשראי.
• בדיקת BDI למשכנתא עם WeCheck: השימוש בכלי הבדיקה של WeCheck מאפשר לכם לראות את הפרופיל הפיננסי שלכם מבעוד מועד, להבין איך הבנק תופס אתכם ולבצע בדיקה מוקדמת שתמנע הפתעות בהמשך.

2. יחס החזר גבוה מדי

יחס החזר משכנתא הוא היחס שבין גובה ההחזר החודשי המתוכנן לבין ההכנסה הפנויה שלכם (נטו, לאחר ניכוי החזר הלוואות קיימות). הבנק מעוניין לוודא שתוכלו לעמוד בתשלומים לאורך עשרות שנים, גם אם הריבית תעלה או שיהיו שינויים בהכנסות.

הבעיה: בנק ישראל מגביל את הבנקים לרוב עד להחזר של עד 40% מההכנסה , אך מרבית הבנקים מעדיפים שההחזר לא יעלה על 33%-35% מההכנסה. אם ההחזר החודשי (למשל בלוח שפיצר) גבוה מדי ביחס למשכורת שלכם, הבנק יסרב.

איך פותרים את זה?

• סגירת הלוואות קצרות מועד: אם יש לכם הלוואות קטנות (למשל לצורך רכישת רכב) שמסתיימות בקרוב, כדאי לסגור אותן לפני הגשת הבקשה כדי לפנות "מקום" בהכנסה הפנויה.
• הוספת ערבים תומכים: הוספת הורה כלווה תומך ("מממן") יכולה לעזור בחישוב ההכנסה המשותפת.
• פריסת המשכנתא: הארכת תקופת ההלוואה (למשל מ-20 ל-30 שנה) מקטינה את ההחזר החודשי, אם כי היא מייקרת את סך הריבית.

3. בעיות ברישום או בשמאות הנכס

לפעמים הסירוב הוא בכלל לא בגללכם, אלא בגלל הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. הבנק רוצה לוודא שהבטוחה שלו (שהיא הדירה שלכם) שווה את הכסף שהוא מלווה לכם.

הבעיה: בעיות נפוצות כוללות חריגות בנייה משמעותיות ורישום בעייתי בטאבו (למשל, נכס שלא רשום כראוי או הערות אזהרה מורכבות). ייתכן גם מצב של "שמאות נמוכה", כאשר השמאי מטעם הבנק מעריך את הדירה בסכום נמוך יותר ממחיר הרכישה שסוכם בחוזה.

איך פותרים את זה?

• שמאות מוקדמת: לפני שחותמים על חוזה, ניתן להזמין שמאי מרשימת השמאים של הבנק כדי לוודא שאין פערים בין המחיר לערך הריאלי.
• בדיקה משפטית: רצוי לוודא שכל מסמכי הרישום תקינים בעזרת עורך דין המתמחה בנדל"ן.
• הסדרת חריגות: במקרים מסוימים, ניתן להתנות את הרכישה בהסדרת חריגות הבנייה על ידי המוכר.

4. חוסר יציבות תעסוקתית

הבנק מחפש יציבות והמשכיות. עבורו, עבודה קבועה היא הערובה הטובה ביותר לכך שתמשיכו לשלם את המשכנתא.

הבעיה: לווים שעברו עבודה ממש לאחרונה (פחות מ-3-6 חודשים), עצמאיים עם עסק חדש (פחות משנתיים של פעילות) או אנשים שמחליפים עבודות בתדירות גבוהה מאוד, נתפסים כלווים בסיכון גבוה.

איך פותרים את זה?

• הצגת רצף תעסוקתי: אם עברתם עבודה בתוך אותו תחום עיסוק ובשכר דומה או גבוה יותר, ניתן להוכיח רצף מקצועי שיפיג את חששות הבנק.
• צירוף לווה נוסף: אם אחד מבני הזוג לא יציב תעסוקתית, המשכורת של בן הזוג השני עשויה להספיק, בהנחה שהיא יציבה וגבוהה דיה.
• מכתב הסבר: לעיתים מכתב מהמעסיק המעיד על כוונות לטווח ארוך או הסבר מפורט על אופי העסק החדש יכולים לסייע לשכנע את הבנק.

5. הון עצמי נמוך מדי

בנק ישראל קובע כללים ברורים לגבי גובה המימון שניתן לקבל. נכון להיום, עבור דירה ראשונה נדרש הון עצמי של לפחות 25%. עבור משקיעים (דירה שנייה ומעלה), נדרש הון עצמי של 50%.

הבעיה: אם חסרים לכם עשרות או מאות  אלפי שקלים להשלמת ההון העצמי הנדרש, הבנק לא יוכל לאשר את העסקה.

איך פותרים את זה?

• עזרה מהמשפחה: הלוואה או מתנה מההורים היא הדרך הנפוצה ביותר לגשר על הפער בהון עצמי עבור משכנתא לדירה.
• הלוואות משלימות: קיימות אפשרויות לקבלת הלוואות חוץ-בנקאיות, כמו קרנות פנסיה או השתלמות, שיכולות לשמש כהון עצמי. עם זאת, יש להיזהר שלא להעמיס יתר על המידה על יחס ההחזר החודשי.
• בחינת דירות זולות יותר: לעיתים הפתרון הכואב אך הכרחי הוא התאמת החלום ליכולת הכלכלית הנוכחית, ולבחון עסקה בעלות נמוכה יותר.
• עם WECHECK  ניתן לקבל מימון של  עד 85%  משווי הנכס כלומר נדרש הון עצמי של 15% בלבד.

בדקו את הBDI שלכם עם WeCheck

סירוב למשכנתא הוא אמנם רגע מתסכל, אך הוא צריך לשמש כסימן "עצור וחשב מסלול מחדש". הבנת הסיבות לסירוב היא הצעד הראשון בדרך לתיקון. עם הכלים הנכונים והכנה מוקדמת, החלום על הדירה עדיין נמצא בהישג ידכם. רוצים לדעת למה הבנק עלול לסרב לכם? בדקו את הפרופיל הפיננסי שלכם עם WeCheck עכשיו ותגיעו לבנק מוכנים!

שאלות נפוצות בנושא סירוב למשכנתא