בשורות הבאות נסביר מהו הון עצמי? איך הוא משפיע על המשכנתא? מי קובע את גובהו? מדוע דרוש בכלל הון עצמי למשכנתא? כמה הון עצמי דרוש כדי לרכוש דירה ראשונה? דירה להשקעה? כדי לשפר דיור? ואילו אפשרויות יש לגיוס ולהגדלת ההון העצמי כיום?
מהו הון עצמי?
הון עצמי הוא תנאי לקבלת המשכנתא מן הבנקים למשכנתאות בישראל, ובמילים פשוטות הון עצמי למשכנתא הוא "הכסף שצריך להביא מהבית" כדי לקבל משכנתא. ללא הוכחת הון עצמי הבנקים למשכנתאות לא מעניקים משכנתא.
רכישת דירה היא לרוב העסקה הפיננסית הגדולה ביותר בחיינו וככזו היא כרוכה בסיכונים לא מעטים – הן עבור רוכשי הנכס והן עבור הבנק המלווה. דרישת הבנק להון עצמי נובעת מרציונל כלכלי שנועד להגן על שני הצדדים. כך שבראש ובראשונה, ההון העצמי מהווה מנגנון להקטנת הסיכון של הבנק. שנית, ההון העצמי מהווה הוכחה ליכולת הפיננסית של הלווה. כאשר ההון העצמי יכול להגיע מחסכונות, מהלוואת עזרה מהורים, משכנתא חוץ בנקאית וכו'.
הגוף שקבע שיש לגייס הון עצמי וקובע גם מהו גובה ההון העצמי שדרוש כדי לקבל משכנתא הוא בנק ישראל. הסיבה שבעטייה בנק ישראל דורש בכלל הון עצמי מהלווים היא כדי לוודא שהלווים לא יטלו על עצמם הלוואה גבוהה מדי, שתכביד עליהם ותפגע באיכות החיים שלהם ובנוסף, לשמור על איתנות הבנקים בכך שרמת הסיכון של ההלוואות מבחינת אחוזי מימון תהיה סבירה.
אם ניקח לדוגמה בני זוג שזה עתה התחתנו במזל טוב ומעוניינים לרכוש דירה ראשונה ויחידה במחיר של מיליון ש"ח. על פי הוראות בנק ישראל הם צריכים להביא מהבית או לגייס בדרכים שונות אחרות 25% מערך הדירה, קרי: עליהם להגיע לבנק למשכנתאות כשבידם – 250,000 ש"ח, והם יהיו זכאים לקבל מהבנקים למשכנתאות 750,000 ש"ח.
למה צריך הון עצמי?
יש כמה וכמה סיבות לדרישת הון עצמי, ביניהן:
- הקטנת הסיכון של הבנק – ההון העצמי מקטין את הסיכון של הבנק. כאשר הלווים משקיעים סכום משמעותי מכיסם, הבנק רואה בכך הבעת אמון ושותפות בעסקה. כמו כן, ההון העצמי משמש כ"רשת ביטחון" ראשונית, ומפחית את החשיפה של הבנק לאובדן כספו. ההון העצמי מהווה שכבת ביטחון ראשונית, כך שבמקרה של מכירת הנכס, הבנק צפוי להחזיר את כספו גם אם ערך הדירה ירד. ולמעשה, ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הסיכון לבנק קטן יותר.
- הוכחת יכולת של הלווים – בעייני הבנק, ההון העצמי מהווה הוכחה ליכולת הפיננסית של הלווים. היכולת לחסוך ולצבור הון עצמי מעידה על התנהלות כלכלית אחראית, משמעת תקציבית ויכולת עמידה בהתחייבויות פיננסיות. בעיני הבנק, זהו אינדיקטור חשוב ליכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים לאורך שנים רבות.
- אמצעי לויסות שוק הנדל"ן – הון עצמי למשכנתא משמש גם ככלי רגולוטורי לצינון שווקים לוהטים. ככל שקל יותר לקבל מימון גבוה יותר, כך מחירי הנדל"ן נוטים לעלות. כך שדרישת הון עצמי יוצרת מעין ריסון טבעי לשוק.
- שותפות בעסקה והגדלת האמון – ההון העצמי הופך את הלווים לשותפים פעילים בעסקה, ולא רק ל"מקבלים פסיביים". כאשר רוכשים משקיעים סכום משמעותי מכיסם, הבנק רואה בכך הבעת אמון בנכס ובכדאיות העסקה. שותפות זו יוצרת מחויבות גדולה יותר מצד הרוכשים להצלחת העסקה ולעמידה בהחזרי התשלומים.
- הגנה על הלווים מפני חובות גדולים מדי – הון עצמי מונע מלווים להיכנס להתחייבות כלכלית גדולה מדי שעלולה להכניס אותם ללופ של חובות. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך גובה המשכנתא נמוך יותר, וההחזרים החודשיים סבירים יותר, מה שמקל על ניהול התקציב המשפחתי ומונע קריסה כלכלית פוטנציאלית.
כיצד הון עצמי משפיע על המשכנתא?
כפי שציינו כבר בראשית בכתבה יש השפעה ישירה בין הון עצמי למשכנתא וקשר הדוק ביניהם. ההון העצמי למעשה מכתיב את גובה המשכנתא שניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך סכום המשכנתא שניתן לקבל יהיה גבוה יותר בהתאמה.
כך למשל, אם ההון העצמי של לווה הצפוי לרכוש דירה ראשונה עומד על 500,000 ש"ח הוא יכול לקבל משכנתא מהבנקים למשכנתאות משכנתא בשיעור של 1,500,000 ש"ח ולרכוש נכס בשווי של 2,000,000 ש"ח . כמו כן, ההון העצמי קובע גם את גובה הריבית על המשכנתא. הרעיון הוא די פשוט, ככל שההון העצמי הוא גבוה יותר ביחס למחיר הדירה, רמת הסיכון של הבנק קטנה וכך ניתן לקבל ריבית נמוכה יותר.
כיצד נקבע שווי הנכס?
שוויו של נכס נקבע על פי מגוון רחב של פרמטרים, אשר משקלם משתנה בהתאם לסוג הנכס, מיקומו וייחודו.
בראש ובראשונה, הלוקיישן. מיקום מהווה מרכיב מרכזי – נכס במיקום מרכזי, בקרבת מוסדות ציבור, תחבורה נגישה, תשתיות איכותיות ואזור בעל רמת ביטחון גבוהה, צפוי להיות יקר יותר.
לצידו, גם לגודל הנכס יש השפעה על מחירו. ככל שהנכס גדול יותר ויש לו יותר חדרים כך מחירו יהיה גבוה יותר.
מצב התחזוקה חשוב לא פחות. דירה שמורה, מתוחזקת היטב ומשופצת עם מערכות ותשתיות תקינות (כמו חשמל ואינסטלציה), קירות שמורים ואיכות בנייה גבוהה תזכה להערכת שווי גבוהה יותר.
רישום תקין בטאבו מוסיף תחושת ביטחון לרוכש ולכן מעלה אף הוא את ערך הנכס.
גם פוטנציאל עתידי כגון אפשרות להרחבה, בניית מרפסת, פינוי בינוי, תמ"א או הוספת ממ"ד משפר את השווי.
חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך מספקת הערכה מקצועית ומדויקת של שווי הנכס.
אלמנטים כמו תשתיות זמינות (חניה, מחסן, מעלית), מאפיינים ייחודיים (כיווני אוויר, נוף, קומה), כולם תורמים לתמונה המלאה ומשפיעים על שווי נכסים.
כיצד מחשבים משכנתא?
חישוב המשכנתא היא אבן יסוד בתכנון רכישת נכס, והבנתו חיונית לקבלת החלטות פיננסיות נבונות. התהליך, על אף שנראה מורכב, פועל על בסיס עקרונות ברורים המאפשרים לדעת כמה משלמים מדי חודש ולאורך כמה זמן.
בבסיס חישוב המשכנתא עומדים שלושה מרכיבים עיקריים:
- קרן ההלוואה – הסכום שנוטלים מהבנק.
- ריבית המשכנתא – העלות שמשלמים על השימוש בכסף.
- תקופת ההחזר – מספר השנים שבהן נפרסים החזרי המשכנתא.
שילובם של אלה יראה את לוח הסילוקין ויקבעו את גובה ההחזר החודשי.
קיימים מספר לוחות סילוקין כמו למשל קרן שווה או בלון, אך
קיימים מספר לוחות סילוקין כמו למשל קרן שווה או בלון, אך לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ ביותר בישראל. לפי שפיצר ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה (למעט שינויים בריבית ו/או במדד), כשהרכב ההחזר משתנה לאורך מחזור חייה של ההלוואה: בתחילה מרבית התשלום הוא ריבית, אך ככל שהחודשים מתקדמים חלקה של הקרן בתשלום גדל והריבית מצטמצמת. היתרון המרכזי בלוח שפיצר הוא תחושת הוודאות, יש סכום חודשי קבוע המקל על תכנון התקציב המשפחתי.
הוא לוח הסילוקין הנפוץ ביותר בישראל. לפי שפיצר ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה (למעט שינויים בריבית ו/או במדד), כשהרכב ההחזר משתנה לאורך מחזור חייה של ההלוואה: בתחילה מרבית התשלום הוא ריבית, אך ככל שהחודשים מתקדמים חלקה של הקרן בתשלום גדל והריבית מצטמצמת. היתרון המרכזי בלוח שפיצר הוא תחושת הוודאות, יש סכום חודשי קבוע המקל על תכנון התקציב המשפחתי.
בעזרת מחשבון משכנתא ניתן להזין את הנתונים הרלוונטיים: תקופת ההחזר, סוג הריבית ולוח הסילוקין, המחשבון מספק תמונה ברורה של ההחזר החודשי, סך הריבית שתשולם לאורך השנים, והעלות הכוללת של המשכנתא.
מידע זה מאפשר ללווים לבחון תרחישים שונים ומגוונים למשל, לראות מה יקרה אם יאריכו את תקופת ההחזר? או מה יקרה אם יגדילו את ההון העצמי?. כך ניתן לתכנן נכון את התקציב, להימנע מהתחייבות לא ריאלית ולבחור את המסלול המתאים ביותר לצרכים וליכולת. עבור מי שמתלבט בין מסלולים שונים או מתכנן לבקש ייעוץ בנקאי, המחשבון מעניק עמדת פתיחה חזקה ומבוססת. במילים אחרות, מחשבון משכנתא הופך את נושא ההלוואה ממשוואה מבלבלת להחלטה מחושבת, שקופה ובטוחה יותר.
כמה הון עצמי נדרש למשכנתא?
בנק ישראל קבע את שיעור ההון העצמי שדרוש לקבלת משכנתא במצבים שונים במטרה להבטיח יציבות בשוק הנדל"ן תוך הבחנה בין סוגי רוכשים, לפי מאפייניהם הכלכליים והמטרות שלהם:
- רוכשי דירה ראשונה ויחידה – מדובר באנשים שאין בבעלותם דירה אחרת, הם מחוסרי דירה. בנק ישראל מאפשר להם לקבל מימון מהבנקים בשיעור של עד 75% משווי הנכס. כלומר עליהם להביא לפחות 25% הון עצמי. זוהי הדרגה הגבוהה והגמישה ביותר, המעודדת כניסת משפחות צעירות לשוק הדיור.
- משפרי דיור – כאן מדובר ברוכשי דירה חדשה במקביל למכירת הדירה הנוכחית. משפרי דיור זכאים למימון של עד 70% מהבנקים, ובלבד שימכרו את הדירה הישנה בתוך תקופה שנקבעה מראש (לרוב עד 18 חודשים).
- רוכשי דירה להשקעה – מדובר על בעלי נכס אחד או יותר המבקשים לרכוש נכס נוסף. מבחינת הבנק משקיעים נמצאים בקבוצת סיכון גבוהה יותר, ולכן מגבלת המימון היא עד 50% בלבד. קרי על המשקיע להגיע עם הון עצמי של 50% לפחות.
- מחיר למשתכן ופרויקטי דיור ממשלתיים – במקרים מסוימים המדינה מסייעת ברכישת דירה, על ידי תוכניות דיור ממשלתיות. כך שהזכאים לכך יכולים לרכוש דירה עם הון עצמי מופחת, לעיתים הון עצמי של 10% בלבד או 100,000 ש"ח, במטרה לעודד דיור בר השגה לזוגות צעירים ולמשפחות.
סוג המשכנתא | גובה ההון העצמי הדרוש |
משכנתא לדירה ראשונה ויחידה - עד 75% מימון | לכן הבנק דורש הון עצמי בשיעור של 25% |
משכנתא למשפרי דיור - עד 70% מימון | לכן הבנק דורש הון עצמי בשיעור של 30% |
משכנתא לדירות בתוכנית מחיר למשתכן - עד 90% מימון* | לכן הבנק דורש הון עצמי בשיעור של 10% |
משכנתא לדירה נוספת/למשקיעים - עד 50% | לכן הבנק דורש הון עצמי בשיעור של 50% |
* בהתאם לעמידה בקריטריונים
חשוב לציין כי הבנקים למשכנתאות לא מעניקים משכנתא עד שהם לא מקבלים הוכחה כי יש ללווים הון עצמי, והמשכנתא מועברת למוכרי הנכס אותו רוכשים רק לאחר שההון העצמי הועבר למוכרי הנכס.
כמו כן, יש לשים לב ששעורי ההון העצמי נגזרים מהערכת השמאי ששולח הבנק להערכת שווי הנכס, לפני קבלת המשכנתא ולא מהמחיר אותו מבקשים מוכרי הדירה. כלומר, אם מוכר הדירה רוצה סכום גבוה מהערכת השמאי, יש לגייס הון עצמי גבוה עוד יותר.
כפי שניתן לראות מהטבלה, משקיעים נאלצים לגייס את שיעור ההון העצמי הגבוה ביותר כיום כדי לממן את השקעתם. מדוע? ובכן, זה קורה מאחר שבנק ישראל מנסה זה זמן רב להוריד את מחירי הדיור הגבוהים בישראל דרך צינון אוכלוסיית המשיקיעים בנדל"ן והערמת קשיים לאוכלוסיה זו. אולם המשקיעים בישראל הם חכמים ומוצאים דרכים להשלים את ההון העצמי שברשותם כדי לרכוש דירות להשקעה, כפי שנראה בהמשך….
כיצד ניתן לגייס הון העצמי ולהגדיל אותו?
יש לא מעט דרכים יצירתיות לגיוס הון עצמי למשכנתא והגדלת ההון העצמי, ביניהן ניתן לציין את הבאות:
- עזרה של משפחה וקרובים – במקרים רבים הורים או סבים וסבתות יכולים ומוכנים לעזור לגייס הון עצמי ולהגדיל אותו. זה מקובל מאוד ואם הם מעניקים את זה כמתנה ולא כהלוואה, אז זה בכלל נהדר.
- חסכונות – אם יש ללווים חסכונות שונים בבנק או בגופים פיננסים אחרים אז ניתן לפתוח אותם וכך להגדיל את ההון העצמי, בקלות ומבלי להיות תלוי בחסדיהם ובטוב ליבם של אחרים.
- הלוואות על חשבון קרן פנסיה וקרן השתלמות – גופים פיננסים רבים שבהם חוסכים לקרן פנסיה ולקרן השתלמות מעניקים הלוואות בתנאים יחסית נוחים על חשבון הקרנות הללו. אך יש לשים לב כי לא כל הגופים הפיננסיים נותנים הלוואות על חשבון הקרנות שאצלהם, וכי גם אם הם נותנים לא ניתן ללוות את כל סכום הנמצא בקרן אלא רק סכומים בשיעור של בין 60% לבין 80% מכספי החסכון בקרנות.
- הלוואות גישור – הלוואות אלו מתאימות בעיקר ללווים שעתידים לקבל סכום כסף רב בקרוב או למשקיעי נדל"ן שמעוניינים לעשות עסקת אקזיט, כלומר: קניה, השבחה ומכירה מהירה של הנכס. הלוואות אלו הן קצרות מועד ויש להחזירן בתוך זמן קצר, והריביות שלהן הן גבוהות בדרך כלל.
- הלוואות חברתיות – דרך נוספת להגדיל הון עצמי למשכנתא היא דרך הלוואות חברתיות, הלוואות P2P. בחברות אלו אנשים מלווים לאנשים אחרים ולא גופים פיננסיים, החברה רק מספקת את הפלטפורמה למתן וקבלת ההלוואות בין האנשים.
- הלוואות מגופים חוץ בנקאיים – בתי השקעות, חברות ביטוח, חברות כרטיסי אשראי ועוד גופים חוץ בנקאיים מציעים הלוואות שיכולות לעזור בהגדלת ההון העצמי. עם זאת, לרוב מדובר בהלוואות קצרות טווח שישי להחזירן בתוך כמה שנים בודדות, הנושאות ריביות גבוהות ביחס לבנקים וההחזר החודשי שלהן גבוה .
- משכנתאות חוץ בנקאיות – משכנתא חוץ בנקאית היא אחת מהאפשרויות הטובות ביותר לגיוס הון עצמי למשכנתא, מאחר שהיא גם מאפשרת להגדיל את ההון העצמי וגם ניתנת בתנאי החזר נוחים. משכנתא כמו כל משכנתא ניתנת בתמורה לשעבוד נכס לטובת הגוף המלווה.
במשכנתא חוץ בנקאית ניתן לקבל סכומי כסף גדולים של מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים וזאת לתקופה של עד 30 שנה כך שההחזרים נמוכים יחסית. - שעבוד נכס – דרך נוספת להשגה ולהגדלה של ההון עצמי, המתאימה לבעלי נכסים, היא שעבוד הנכס הקיים. חברות חוץ בנקאיות כמונו, ב-WeCheck, מאפשרות למשקיעים קבלת משכנתא במגוון רחב מאוד של סכומים בתמורה לשעבוד נכס בדרגה שניה. כך שרוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור יוכלים להגיע לשיעורי מימון גבוהים של עד 85% וכך להקטין את ההון העצמי הדרוש -15% בלבד.
משכנתא משלימה מבית WeCheck, הדרך האופטימלית לגיוס הון עצמי למשכנתא
אם מצד אחד אתם לא יכולים להביא יותר כסף מהבית אך מן הצד השני לא רוצים להתפשר על הנכס, משכנתא משלימה מבית WeCheck יכולה להיות הפתרון המיטבי עבורכם לגיוס הון עצמי ולהגדלתו.
המשכנתא המשלימה מאפשרת לרוכשי דירה ראשונה ויחידה, אזרחים או תושבי חוץ, לקבל משכנתא נוספת בדרגה שניה לאחר המשכנתא הבנקאית ובסה"כ להגיע ל- 85% מימון, כך שצריך להביא מהבית רק 15% הון עצמי .
לדוגמא – זוג שרוכש את דירתו הראשונה וברשותו הון עצמי של 300,000 ש"ח יכול ללא WeCheck לרכוש דירה בשווי 1,200,000 ש"ח בלבד. (300,000 ש"ח מהווים 25% הון עצמי מתוך נכס בשווי 1,200,000 ש"ח, הבנק יוכל לתת הלוואת משכנתא בסך 900,000 ש"ח שמהווים 75% משווי הנכס). עם המשכנתא המשלימה של וויצ'ק ניתן עם אותו הון עצמי של 300,000 ש"ח לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח. ( הבנק ייתן משכנתא של 1,500,000 ש"ח המהווים 75% משווי הנכס וחברת WeCheck תוכל לתת 200,000 ש"ח נוספים כך שבסה"כ מגיעים ל- 85% מימון).
לגבי משקיעים – הם יכולים לקבל עד 85% מימון לנכס הקיים שברשותם ועד 85% מימון לנכס הנרכש, ולהגדיל באופן משמעותי את ההון העצמי למשכנתא. תיאורטית משקיעים יכולים להגיע ל-100% מימון, ויכולים לרכוש נכס להשקעה ללא הון עצמי בכלל.
משכנתא משלימה של WeCheck מתאימה לרוכשי דירה ראשונה, למשקיעים, לתושבי חוץ, למשפרי דיור, ולמעוניינים לבצע איחוד הלוואות. בניגוד לאפשרויות האחרות שמנינו כאן לגיוס הון עצמי, את החזרי המשכנתא של WeCheck ניתן לפרוס לתקופה של עד 30 שנים, יש אפשרות לתקופת גרייס של 5 שנים, ולאחר שנתיים – גם אין קנסות פרעון מוקדם.
המשכנתא של WeCheck ניתנת בתהליך דיגיטלי קצר ומהיר, לאחר מענה על שאלון קצר -אונליין. לחצו כאן להתחלת התהליך
