שוק הנדל"ן הישראלי מציב בשנים האחרונות רף גבוה במיוחד עבור זוגות צעירים, משקיעים ובעלי נכסים. העלייה המתמשכת במחירי הדירות, לצד השינויים בסביבת הריבית, הפכו את משימת השגת המימון לקורת גג או להשקעה מורכבת מאי פעם. החסם המרכזי והמשמעותי ביותר שעומד בפני רוב הרוכשים הוא הון עצמי למשכנתא בסכומים גבוהים.
על פי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה יחידה נדרשים להעמיד הון עצמי מינימלי של 25% משווי הנכס, בעוד משדרגי דירות נדרשים ל-30%, ומשקיעים המבקשים לרכוש דירה נוספת נדרשים להציג הון עצמי של לפחות 50%. עבור משפחות ובעלי נכסים רבים, מדובר בסכומי עתק של מאות אלפי ואף מיליוני שקלים.
עם זאת, בעלי דירות קיימות לא תמיד מודעים לכך שהנכס שברשותם מחזיק בפוטנציאל פיננסי עצום. באמצעות שימוש בפתרונות מימון מתקדמים, איחוד הלוואות, ואפשרויות של משכנתא חוץ בנקאית, ניתן לחלץ נזילות מתוך הנכס הקיים, לשפר את תנאי האשראי, ולהשיג את המימון הנדרש להתרחבות פיננסית.
מהו הון עצמי למשכנתא ואיך מגדילים אותו באמצעות הנכס הקיים?
הון עצמי מייצג את סכום המזומנים שעל הרוכש להביא "מהבית" כדי להשלים את העסקה, כאשר היתרה ממומנת באמצעות הלוואת משכנתא. בעוד שרוכשים צעירים ללא נכסים נאלצים להסתמך על חסכונות אישיים או עזרה מההורים, בעלי נכסים יכולים למנף את הנדל"ן שברשותם כדי לייצר את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה נוספת, שיפוץ מקיף או סגירת התחייבויות.
אלו הן הדרכים המרכזיות לחילוץ נזילות ומינוף נכס קיים:
- משכנתא לכל מטרה / הלוואה כנגד נכס: במידה ובבעלותכם דירה, ניתן ללוות כספים כנגד שעבוד הנכס הקיים (עד לאחוז המימון המותר בחוק). כספים אלו יכולים לשמש ישירות כהון עצמי לרכישת דירה נוספת עבורכם או עבור הילדים.
- מימון מחדש (מחזור משכנתא): בחינה מחדש של תפריט המשכנתא הקיימת שלכם. במידה ותנאי השוק או הפרופיל הפיננסי שלכם השתנו, מימון מחדש מאפשר לפרוס מחדש את ההחזרים, להפחית את הריביות, ולפנות תזרים חודשי פנוי המיועד לחיסכון או להחזר הלוואות נוספות.
- איחוד הלוואות: משפחות רבות אוגרות לאורך השנים מספר הלוואות קצרות מועד (הלוואות לכל מטרה, אשראי צרכני, הלוואות לרכב). הלוואות אלו מתאפיינות בריביות גבוהות ובהחזרים חודשיים כבדים שחונקים את התזרים. איחוד כלל ההתחייבויות לתוך מסגרת אשראי אחת ארוכת טווח כנגד הנכס מפחית דרמטית את ההחזר החודשי ומחזיר את הנזילות למשק הבית.
הבנקים מול השוק החוץ-בנקאי: יתרונות הגמישות המודרנית
בעבר, הכתובת היחידה לקבלת מימון או משכנתא הייתה הבנקים המסחריים. אולם, המערכת הבנקאית מתאפיינת בנהלים קשיחים, בירוקרטיה ארוכה ומורכבת, ולא פעם בדחיית בקשות אשראי של לווים מצוינים המציגים מורכבות תזרימית זמנית (כגון עצמאים, בעלי עסקים, או לווים עם יחס החזר גבולי).
כיום, שוק האשראי עבר סגרגציה וצמיחה נרחבת, כאשר פתרונות של משכנתא חוץ בנקאית מעניקים חלופה פיננסית אטרקטיבית, חוקית ומבוקרת.
היתרונות המרכזיים בפתרונות מימון חוץ-בנקאיים:
- גמישות במבנה העסקה: גופים חוץ-בנקאיים בוחנים את העסקה ואת שווי הנכס בעין עסקית וגמישה יותר, ומסוגלים להתאים את מסלולי ההחזר והבטוחות למאפיינים הייחודיים של הלווה.
- מהירות ויעילות: בעוד שהליך אישור משכנתא בבנק עלול להימשך שבועות ארוכים ולדרוש עשרות טפסים, פתרון חוץ-בנקאי מתאפיין בתהליכי חיתום מהיר יותר ודיגיטליים, המאפשרים לקבל אישור ומימון בזמנים קצרים יותר מהבנק ברוב המקרים.
- פתרונות גישור מעולים: משכנתא חוץ-בנקאית משמשת פעמים רבות כפתרון גישור מצוין (הלוואת בלון / גשר) לתקופות קצרות או בינוניות – למשל, כאשר נדרשים להעמיד הון עצמי למשכנתא באופן מיידי עבור רכישת נכס חדש עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת.
פתרונות המשכנתאות והמימון מבית WeCheck
כחלק מהמעטפת הפיננסית המקיפה שמציעה WeCheck לבעלי נכסים ומשקיעים, החברה מעניקה גישה לפתרונות מימון ומשכנתאות מתקדמים המותאמים אישית לצורכי הלקוח.
באמצעות ניתוח מעמיק של הנכסים הקיימים והיכולת הפיננסית, WeCheck מסייעת לבעלי דירות:
- לאתר את מסלולי המימון האופטימליים: שילוב נכון בין אשראי בנקאי לפתרונות חוץ-בנקאיים מותאמים.
- לבצע איחוד הלוואות ומימון מחדש: ארגון מחדש של החובות והמשכנתאות הקיימות כדי להפחית את ההחזר החודשי ולפנות תזרים.
- לנצל את שווי הנכס הקיים: חילוץ נזילות לטובת הון עצמי, השקעות נוספות או מענה לצרכים פיננסיים אישיים ועסקיים.
- מימון עד 85% משווי הנכס להלוואה לכל מטרה לבעלי נכסים .
סיכום
השגת הון עצמי למשכנתא או הרחבת תיק ההשקעות אינם חייבים להיעצר בגלל דרישות נוקשות של בנק יחיד. בעלי נכסים המחזיקים בדירה קיימת נהנים מגב כלכלי איתן, ויכולים באמצעות ניצול חכם של מימון מחדש, איחוד הלוואות ופתרונות משכנתא חוץ בנקאית, להפוך את הנדל"ן שלהם למנוע צמיחה פיננסי. תכנון מימוני נכון בליווי מקצועי יאפשר לכם להשיג את הנזילות הנדרשת בתנאים המשתלמים ביותר עבורכם.
