כך למשל, ניתן להשיג מימון באמצעות: משכנתאות משלימות, משכון נכסים של קרובי משפחה או מינוף חסכונות פנסיונים.
עבור זוגות צעירים רבים ורוכשי דירה ראשונה, חלום הבית מרגיש מחוץ להישג יד. המכשול הגדול ביותר? – ההון העצמי הנדרש כדי לקבל משכנתא. בנקים, המחויבים להנחיות המחמירות של בנק ישראל, אינם יכולים לאשר משכנתאות ללא הון עצמי מינימלי כאמור, ומשמעות הדבר היא שאפילו אנשים אחראיים ובעלי הכנסה יציבה נמנעים לעיתים קרובות מלעלות על רכבת הנדל"ן רק משום שלא צברו מספיק חסכונות.
החדשות הטובות הן שעם האסטרטגיה, הנחישות והתכנון הפיננסי הנכונים, קונים צעירים יכולים להתגבר על המחסומים הללו. כך שהבנת כלל האפשרויות הזמינות, פנייה להכוונה מקצועית ולהישאר מעודכנים הם צעדים מכריעים בהפיכת הבלתי אפשרי לאפשרי.
מהו הון עצמי?
הון עצמי זהו למעשה סכום הכסף הדרוש "להביא מהבית" מרוכשי דירות המעוניינים לקבל משכנתא מהבנקים למשכנתאות. זהו תנאי שהכתיב בנק ישראל לקבלת משכנתא, וללא הון עצמי בנקים למשכנתאות אינם יכולים להעניק משכנתאות.
ההון העצמי הדרוש בבנקים למשכנתאות
בנק ישראל הגדיר באופן ברור למדי מה ההון העצמי המינימלי הדרוש לכל עסקה נדל"נית:
- עבור רוכשי דירה ראשונה ויחידה, הבנקים מאפשרים משכנתא בשיעור של עד 75% מימון מערך הנכס אותו רוצים לרכוש. כלומר, על הקונים להגיע עם הון עצמי בשיעור של לפחות 25%.
- אם מעוניינים לשדרג את מרחב המחיה וזקוקים למשכנתא למשפרי דיור ההון העצמי הדרוש הוא גבוה יותר ועומד על 30%. שכן הבנקים למשכנתאות יכולים להעניק למשפרי דיור משכנתא בשיעור שאינו עולה על 70% מערך הנכס הממושכן.
- משקיעים הזקוקים למשכנתא כדי לממן רכישת דירה שניה, שלישית, רביעית וכו' יזדקקו להון עצמי בשיעור של 50%, שכן בנק ישראל קבע כי הבנקים למשכנתאות יכולים לספק רק עד 50% מערך הנכס למשקיעים.
הנחיות בנק ישראל מכתיבות בקפדנות את אחוזי המימון וההון העצמי המינימלי הנדרשים, ללא גמישות, כאשר הנחיות אלו חלות באופן אחיד על כלל הבנקים בישראל.
האם ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי בפועל?
התשובה לשאלה האם ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי בישראל היא בדרך כלל לא, אם פונים אך ורק לבנקים. כאמור, אם רוצים לרכוש דירה ראשונה ויחידה צריכים לפחות 25% הון עצמי, אם רוצים לשפר את הדיור צריכים לפחות 30%, אך "בדרך כלל" אינו אומר "לעולם לא". אם שוקלים אפיקים חלופיים ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מאלו שמציעים הבנקים, ובנסיבות מסוימות ניתן אפילו לקבל משכנתא ללא הון עצמי.
- משכנתא משלימה מבית Wecheck – משכנתא משלימה מאפשרת ללווים לרכוש נכס ולקבל משכנתא המשלימה את המשכנתא הניתנת בבנקים ולהגיע לשיעור מימון מצטבר של 85%. מהבנקים ניתן לקבל בין 50% לבין 75% מימון ועם משכנתא נוספת מבית WeCheck, משכנתא בדרגה שניה, ניתן להשלים לעד 85%, ובכך להקטין את ההון העצמי הדרוש ל-15% בלבד.
הקליקו למידע נוסף על משכנתא משלימה מבית WeCheck:
2. משכנתא פרימיום – בעלי נכסים יכולים בהחלט לקבל משכנתא ללא הון עצמי בכלל ב-WeCheck. ניתן לשעבד נכס הנמצא בבעלות הלווים גם אם יש על הנכס וגם אם אין משכנתא ובנוסף לשעבד את הנכס אותו רוצים לרכוש וכך להגיע למימון של עד 100% מהנכס אותו רוצים לרכוש!!!.
יש לכם נכס ואתם זקוקים למשכנתא?
משכנתא פרימיום מבית WeCheck היא הפתרון עבורכם
הקליקו:
פתרונות לנטילת משכנתא ללא הון עצמי
משכנתא ללא הון עצמי עשויה להיראות כמו משהו שהוא בלתי מושג, אך למעשה יש מספר אפשרויות יצירתיות שיכולות לעזור לגשר על הפער, ביניהן:
הלוואות על חשבון קרן פנסיה וקרנות השתלמות – ניתן לקחת הלוואות מהחברות בהן יש ללווים חסכונות כגון: קרן פנסיה, ביטוח מנהלים, קופת גמל (גמלה) וקרנות השתלמות. בדרך כלל, החברות יעניקו הלוואות בריביות יחסית אטרקטיביות, אך לא ניתן לקבל הלוואה על מלוא סכום החיסכון, כי אם על חלק יחסי וגם תקופת ההחזר תהיה קצרה בהשוואה לתקופה שבה ניתן להחזיר משכנתאות.
כך למשל, בקופות גמל, ניתן לקבל עד כ-80% מכספי החיסכון הנזילים או כ-30% מסכום שאינו נזיל. בקרנות הפנסיה ניתן לקבל בדרך כלל עד כ-30% מהתגמולים, ללא מרכיב הפיצויים ומקרנות השתלמות ניתן לקבל עד 50% מסכום החיסכון הלא נזיל ועד כ-80% מהחיסכון הנזיל.
הלוואות בלון/משכנתה בלון – הלוואות מסוג זה הן מעין הלוואת גישור (הלוואת בולט) הניתנות לתקופת זמן קצרה והן מתאימות למשל למשפרי דיור, משקיעי נדל"ן המעוניינים בעסקת אקזיט (=קניה, השבחה ומכירה מהירה של נכס) או ללווים שיודעים שיוכלו להחזיר את ההלוואה בתוך זמן קצר, בדרך כלל בתוך שנתיים שלוש. כלומר הלוואה מסוג זה מתאימה לאנשים שעתידים לקבל סכום כסף משמעותי שיאפשר להם להחזיר את ההלוואה בתוך זמן קצר. עם זאת, חשוב לציין כי ריביות הלוואות בלון יהיו גבוהות מהריביות הנלוות למשכנתא.
הלוואות חברתיות – PTP (Peer-to-Peer) – מקור אפשרי נוסף להשלמת ההון העצמי יכול להגיע גם מחברות המתמחות בהלוואות חברתיות, דוגמת חברת בלנדר או חברת טריא. חברות אלו מתווכות בין אנשים שמעוניינים לקבל הלוואות לבין אנשים שמעוניינים לתת הלוואות וליהנות מהריבית.
הלוואה מהורים – במקרים מסוימים, בני משפחה יכולים לסייע על ידי הלוואת כסף או על ידי שעבוד נכס הנמצא בבעלותם, על מנת לסייע בהבטחת ההון העצמי הנדרש.
פרויקט מחיר למשתכן – רכישת דירה בפרויקט מחיר למשתכן או פרויקט דירה בהנחה גם כן מקטין את הצורך בהון עצמי גבוה שכן, זוכי מחיר למשתכן נדרשים להון עצמי נמוך למדי – הנע בין 100,000 ש"ח לבין 60,000 אם רוכשים דירה ביישובים מזכים בעדיפות לאומית וזאת בהתאם לנהלים של משרד השיכון.
הלוואות מגופים חוץ בנקאיים – נכון להיום גם בתי השקעות, חברות ביטוח, חברות פיננסיות, חברות אשראי חוץ בנקאי ועוד יכולות להעמיד הלוואות ואפילו משכנתאות. מאחר שגופים חוץ בנקאיים כפופים לרגולציה שונה (הם כפופים לרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון) מהרגולוציה של הבנקים למשכנתאות (הכפופים לבנק ישראל), הם מעמידים את המימון במהירות רבה, בפריסה נוטחה והם גם די גמישים אך הריביות הן בדרך כלל פחות אטרקטיביות מאלו שמציעים הבנקים למשכנתאות. גופים חוץ בנקאיים כמונו ב-WeCheck, מספקים כאמור הן משכנתא משלימה לזו של הבנקים, המאפשרת לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור להקטין את ההון העצמי הדרוש ל-15%.
והן משכנתא פרימיום, המתאימה לבעלי נכסים ולמשקיעים. באמצעותה ניתן לקבל עד 100% מימון בתמורה לשעבוד הן נכס קיים והן את הנכס שרוכשים.
יתרונות וחסרונות בנטילת משכנתא ללא הון עצמי:
יתרונות:
- ניצול המינוף – מינוף מאפשר למשקיעים ולאנשי עסקים להתרחב ולבצע מספר עסקאות במקביל מבלי להשתמש בכסף שלהם. כאשר ההון העצמי מגויס ממכשירים פיננסיים שונים, ניתן לרכוש נכסים נוספים ולמקסם את הפוטנציאל הכלכלי.
- שימור השקעות קיימות – הלוואה כנגד קרן השתלמות או קרן פנסיה מאפשרת לקבל את ההון העצמי הדרוש בד בבד עם שמירה על הקרן. כך שהכסף בחיסכון/בהשקעה ממשיך לעבוד, לצבור ריבית דריבית ולהניב תשואות, ותוך כדי גם לשמש בטוחה המסייעת ברכישת נכס חדש/נוסף.
- ניצול מקורות מימון מגוונים – שימוש במקורות מימון שונים כמו הלוואות חוץ בנקאיות, קרנות פנסיה או הלוואות חברתיות מאפשר גמישות רבה יותר בגיוס ההון העצמי.
חסרונות:
- סיכון במינוף גבוה – מינוף גבוה עלול להוביל לסחרור פיננסי ולתזרים שלילי במידה שהתוכניות לא מתממשות או משתבשות. מצב כזה יכול להכביד מאוד ואף לגרום למחנק כלכלי.
- סירוב מצד הבנק – כדי לקבוע האם לתת משכנתא ובאיזה גובה, הבנקים למשכנתאות מבצעים בדיקות הכנסה. מינוף גבוה עשוי להוביל לכך שההכנסה הפנויה לא תספיק לאישור המשכנתא המבוקשת.
- ריביות גבוהות יותר – משכנתאות והלוואות מגופים חוץ בנקאיים או הלוואות בלון נושאות ריביות גבוהות יותר בהשוואה לריביות הנלוות למשכנתאות בנקאיות, מה שמגדיל את העלות הכוללת של המימון.
מה כדאי לדעת וחשוב לזכור על משכנתא ללא הון עצמי?
- בנקים דורשים הון עצמי מינימלי – בישראל, הבנקים פועלים לפי תקנות מחמירות שקבע בנק ישראל, הדורשות מינימום של 25% הון עצמי לרוכשי דירה ראשונה ויחידה. משמעות הדבר היא שקבלת משכנתא ללא הון עצמי דרך בנקים מסורתיים היא בדרך כלל לא אופציה. פתרונות פיננסיים חלופיים, כמו מוצרי WeCheck יכולים לעזור לגשר על הפער ולהפוך את הבעלות על דירה לנגישה יותר.
- הערכת כושר ההחזר – טרם נטילת משכנתא ללא הון עצמי, חשוב מאוד להעריך את היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. הלוואות הניטלות לצורך החלפת ההון עצמי – בין אם מקרנות פנסיה, מקורות משלימים או מוסדות שאינם בנקאיים – מגיעות עם תנאי החזר וריביות שונים, מה שהופך תכנון פיננסי קפדני לחיוני במיוחד.
- תשלומים חודשיים גבוהים יותר – ללא ההון העצמי הראשוני, קונים מסתמכים לעתים קרובות על הלוואות משלימות או משיכות מקרן פנסיה, מה שמוביל להחזרים חודשיים גבוהים יותר בהשוואה להחזרי משכנתא קונבנציונלית. עלויות גבוהות אלו יכולות להשפיע באופן משמעותי על התקציב של משק הבית, לכן חשוב לוודא שניתן לעמוד בהחזרים החודשיים של כלל ההלוואות והמשכנתאות לפני שנוטלים אותן.
- הגרלות בשוק מחיר למשתכן – פרויקטים הנתמכים על ידי הממשלה כמו מחיר למשתכן או דירה בהנחה מציעים אפשרויות דיור בעלות נמוכה יותר, וכדאי לבדוק האם ניתן להשתתף בתוכניות אלו כי הן מציעות תנאים אטרקטיביים לזכאים כגון ריביות מופחתות וצורך בהון עצמי נמוך.
- השוואת הצעות – לא כל הצעות המשכנתא נולדו שוות. השוואת אפשרויות משכנתא בנקאיות ובחברות חוץ בנקאיות יכולה לעזור ללווים למצוא את שיעורי הריבית, הפריסות ותנאי ההחזר הטובים ביותר ומבטיחה שתקבלו את עסקת המימון הטובה ביותר האפשרית.
