ערבות לשכירות

בשל הסיכונים הכרוכים בשכירות כמו למשל: נזקים לנכס, אי תשלום שכר דירה או סירוב לפינוי, ערבות לשכירות היא כלי חיוני להגנה על בעלי הדירות. הערבות מבטיחה עמידה בהתחייבויות, היא מסייעת בסינון שוכרים בעלי יציבות פיננסית ומחזקת את האמון והמחויבות בין הצדדים.

מהי ערבות לשכירות? האם דרישת ערבות היא חוקית? אילו סוגי ערבויות יש כיום? מה היתרונות והחסרונות של כל סוג ערבות?

נענה על שאלות אלו ואחרות בשורות הבאות…

מהי ערבות לשכירות?

ערבות לשכירות היא מנגנון שמטרתו להבטיח את מילוי כלל התחייבויות התשלום של הדיירים, לרבות תשלום שכר דירה, תיקון נזקים או פינוי הנכס. גובה הערבות נקבע בדרך כלל בהסכמה בין הצדדים, הוא משקף עד גובה של שלושה חודשי שכירות, ועשוי להשתנות בהתאם לאופי הנכס, משך השכירות ורמת הסיכון הנתפסת.

האם זה חוקי לדרוש ערבות לשכירות?

הדרישה לערבות במסגרת חוזה שכירות היא חוקית לחלוטין בישראל, ואף מהווה מנגנון מקובל להגנה על זכויות המשכיר. הבסיס המשפטי לכך מעוגן בחוק הערבות, תשכ"ז-1967, אשר מסדיר את התנאים, ההיקף והאחריות של הערבים בהסכמים חוזיים, לרבות חוזי שכירות. החוק קובע, בין היתר, כי ניתן לדרוש ערבות מצד השוכר או צד שלישי אך יש להגביל את גובה הערבות באופן סביר, בהתאם להיקף ההתחייבות ולנסיבות העסקה.

בנוסף, סעיף 26 (א) לחוק מחייב את המשכיר להעניק לדייר התראה מראש לפני מימוש הערבות, כדי לאפשר לו לתקן את ההפרה או להסדיר את החוב.

סוגי ערבויות לשכירות בדירה

להלן סקירה של סוגי הערבויות הנפוצות והפחות נפוצות בשוק השכירות, לרבות יתרונותיהן, חסרונותיהן ואופן המימוש שלהן.

ערבויות נפוצות לשכירות:

ערבות אישית

ערבות זה מקובלת מאוד בשוק הדירות להשכרה ובסוג זה של ערבות משמשים ערבים הורים, קרובי משפחה אחרים או חברים טובים. ערבים אלו מתחייבים לשלם לבעל הדירה במקרה שהדייר לא יוכל לשלם על נזק לדירה, לא יעמוד בתשלום דמי השכירות או לא יוכל לעמוד בתשלום החשבונות השוטפים.

חסרונות ערבות אישית: ערבות לשכירות אישית כפופה לתנאים ולהגבלות של חוקי השכירות הנהוגים בישראל, על כן יש הגבלה על גובה הערבות והיא יכולה לנוע בין 3 חודשי דמי שכירות לבין 6 חודשים דמי שכירות. בנוסף, חלה חובת הודעה מוקדמת, חובת מתן תקופה לתקן את הנזקים או מתן ארכה לשלם את דמי השכירות/החשבונות. בנוסף במידה ואין לערבים כסף לתת לבעל הדירה או שאינם מעוניינים לשלם לבעל הדירה, מתחיל הליך משפטי ארוך ומייגע, שבמהלכו מפסיד בעל הדירה חודשים רבים של תשלום שכר דירה, הוא נדרש להוצאות שכר טרחה של עורך דין, הוצאות הכרוכות בפינוי דיירים ועוד.

יתרונות ערבות אישית: מאפשרת לדיירים צעירים או חסרי איתנות פיננסית להציג ערבים משפחתיים, אינה דורשת שעבוד של כספים מראש, אינה דורשת התערבות בנקאית והיא נגישה ברוב המקרים.

ערבות בנקאית

ערבות לשכירות רווחת נוספת בישראל היא ערבות בנקאית. בערבות זו הבנק הוא הערב וסכום הערבות משועבד ישירות מחשבונו של הלקוח. ערבות זו נקראית אוטונומית מאחר שבאופן עקרוני יכול בעל הדירה לגשת לבנק ולממש את הערבות כל אימת שירצה בכך, מבלי כל צורך להוכיח לבנק כי הדייר לא שילם את דמי השכירות, פיגר בתשלומי חשבונות, חולל נזק לדירה או הפר באופן בוטה סעיף בחוזה.

חסרונות ערבות בנקאית: כמו הערבויות האחרות שנדונו כאן, גם ערבות זו כפופה לחוקי הערבויות בישראל, לכן יש הגבלה על גובה סכום הערבות ובשטר הערבות האוטונומי נקובים גם תנאים ספציפיים למימושה, לכן היא לא באמת אוטונומית באופן מלא. כדי לקבל את מלוא סכום הערבות הסכום צריך להיות נגיש וזמין בחשבונו של הדייר והוא צריך להסכים לשעבד סכום זה לטובת השכירות למשך כל תקופת השכירות.

יתרונות ערבות בנקאית אוטונומית: מאפשרת מימוש מיידי ללא צורך בהוכחת הפרה, מעניקה ביטחון גבוה במיוחד לבעל הדירה.

ערבות לשכירות 'צ'ק בטוח' מבית WeCheck

פתרון דיגיטלי המחליף ערבים, צ'קי בטחון ובטחונות אחרים. החברה מנפיקה לבעל הדירה ערבות חוקית ומוכרת, המבוססת על בדיקות פיננסיות מתקדמות של הדייר. התהליך הוא דיגיטלי ומהיר, ללא צורך בהחתמת ערבים, ללא בירוקרטיה מסובכת, ומנגנון מימוש יעיל שמאפשר לבעל הדירה שקט נפשי.

החסרון בערבות לשכירות 'צ'ק בטוח הוא שהשירות אמנם בתשלום סמלי ונגזר מגובה הסיכון ומגובה דמי השכירות, אך עדיין מדובר בשירות בתשלום.

יתרונות בערבות לשכירות 'צ'ק בטוח': תהליך מהיר ודיגיטלי, אין צורך בערבים או צ'קים לבטחון, מימוש קל ויעיל ומספק שקט נפשי לבעל הדירה.

צ'ק ביטחון

צ'ק ביטחון הוא צ'ק רגיל חלוטין שעליו נכתב "שק ביטחון" על ידי הדייר. באופן עקרוני ניתן לבקש צ'קים כאלו מדיירים עבור מקרים של אי תשלום שכר דירה, נזקים לדירה ואי תשלום חשבונות ובעל הדירה יכול לגשת אל הבנק ולפדות צ'ק זה בכל זמן. לא צריך להוכיח לבנקאי הפרת חוזה, כי הבנק מתייחס לצ'ק זה כצ'ק רגיל לגמרי.

חסרונות צ'ק ביטחון: אם לדייר אין כסף בבנק, אז לצ'ק לא יהיה כיסוי. בנוסף, צ'קים מסוג זה הם סחירים, כך שבעלי דירות יכולים להעביר את הצ'קים האלו לצד ג' והם עלולים להתגלגל לידיהם של עבריינים. בעלי דירות הפודים צ'ק מסוג זה ללא הצדקה חשופים לתביעה משפטית מצד הדיירים ואם בית המשפט מוצא שאין הצדקה למימוש הצ'ק הם צפויים לשלם פיצויים.

יתרונות צ'ק ביטחון: ניתן למימוש מיידי ללא צורך בהוכחת הפרת חוזה, מה שמקצר תהליכים משפטיים. הערבות אינה תלויה בהסכם השכירות, מה שמגן על בעל הדירה במקרים של מחלוקות.

וכעת נסקור ערבויות פחות שכיחות לשכירות:

ערבות אוואל

הייחודיות של ערבות זו היא שאם בערבות רגילה נהוג לפנות לדייר לפני שפונים לערבים במקרה של הפרת חוזה ואי תשלום דמי שכירות, הרי שעם חתימה על ערבות אוואל ניתן לפסוח על פניה לדייר ולפנות מיד לערב החתום על הערבות. עוד מאפיין ייחודי של ערבות לשכירות מסוג זה הוא שמדובר בערבות ישירה, כלומר: במקרה שאין רצון או יכולת של הערב והדייר לעמוד בהתחייבויותיהם ניתן לפתוח מיד תיק בלשכה להוצאה לפועל ולפעול לקבלת החוב, ואין צורך להתחיל קודם בהליך משפטי ארוך ומסורבל.

חסרונות ערבות אוואל: הבעיה המרכזית עם ערבות לשכירות מסוג זה שבגלל שאין יכולת להתגונן בבית המשפט וניתן מיד לפתוח בהליכי הוצאה לפועל קשה לרתום ערבים לחתום על ערבות זו. חסרון נוסף הוא שיש דיירים שהם מוגנים ולכן יש גובה ערבות מקסימלית, יש לתת הודעה מוקדמת לדייר וחייבים לפנות קודם לדייר, בטרם פונים לערב.

יתרונות ערבות אוואל: מאפשרת פתיחה מיידית של הליכים בהוצאה לפועל, חוסכת זמן ומשאבים משפטיים ומעניקה כוח משפטי משמעותי לבעל הדירה.

שטר חוב

ערבות לשכירות נפוצה נוספת היא שטר חוב. ניתן לממש שטר זה במקרה של הפרת חוזה, אי תשלום שכר דירה או במקרים שהדיירים מחוללים נזק לדירה. גובה הסכום של שטר זה יכול להיות מגובה סכום 3 חודשי שכירות ועד לזמן הדרוש לפינוי דייר, כלומר יכול להגיע עד לגובה שכר דירה מצטבר של שנה. כמו כן, ניתן להוסיף לסכום הנקוב על השטר סכום פיצוי מוסכם. עם זאת, במקרה שיעלה הצורך במימוש השטר ימומש סכום בגובה הנזק בלבד ולא הסכום הנקוב בשטר.

חסרונות שטר חוב: מימוש שטר חוב כרוך בפתיחת הליכים בהוצאה לפועל. זה אומר תשלום אגרות, מתן אזהרות לדיירים ומתן ארכה לדיירים של 30 יום להשיב. הדיירים יכולים להגיש התנגדויות בבתי משפט, ולהוביל להליך משפטי ארוך ויקר. כלומר, ייתכנו הוצאות רבות, הליכים משפטיים ארוכים ותקופה ארוכה שבה לא ישולם לבעלי הדירה שכר דירה.

יתרונות שטר חוב: גמיש בגובה הסכום (עד שנה שכירות או יותר), מאפשר הוספת פיצוי מוסכם ומהווה אמצעי הרתעה משמעותי לדיירים.

כתב ערבות לשכירות

עוד סוג של ערבות לשכירות שכדאי להכיר זהו כתב ערבות לשכירות. ערבות זו ניתנת למימוש במידה שהדייר לא עומד בהתחייבויותיו. כלומר, ראשית יש לפנות אל הדייר ורק לאחר מכן ניתן לפנות לערבים. ערבות זו יכולה לשמש במקרה של אי תשלום שכר דירה, במקרה של נזק או אי תשלום חשבונות.

חסרונות כתב ערבות לשכירות: חשוב לבדוק את המצב הפיננסי של הערבים ולוודא שיש ביכולתם לשאת בהוצאות, וזה לא פשוט כי לאדם הפשוט אין את כל הכלים לבחון נתון זה לעומק. כדי לממש את כתב הערבות יש לעבור שלבים רבים ביניהם, שליחת התראה מסודרת לדייר בכתב, לאחר מכן לגשת לערבים, אם גם הם לא משלמים יש לפתוח בהליך משפטי המצריך עורך דין, הוצאות ותקופת המתנה שבה לא תהיה הכנסה מדמי שכירות. גם במקרה שבית המשפט מכריע לטובת בעל הדירה, מתחיל הליך ארוך בהוצאה לפועל והגבייה אינה מיידית.

יתרונות כתב ערבות לשכירות: מעניק ביטחון נוסף לבעל הדירה, מוכר ומוסדר בחוק, מאפשר לדיירים להיעזר בערבים מבלי לשעבד כספים ומאפשר גיבוי כלכלי במקרה של הפרה.

תשלום דמי שכירות מראש

תשלום דמי שכירות מראש הוא הסדר שבו השוכר משלם למשכיר סכום כסף המייצג מספר חודשי שכירות בתחילת תקופת החוזה. לדוגמה, במקום תשלום חודשי, השוכר ישלם מראש על שלושה חודשים או יותר.

חסרונות תשלום דמי שכירות מראש: הסדר זה דורש מהדיירים סכום גבוה מראש, הוא עלול להרתיע דיירים פוטנציאליים ובמקרה של סכסוך בין בעל הדירה לבין הדיירים יהיה קושי בהחזר התשלום לדיירים.

יתרונות תשלום דמי שכירות מראש: הסדר זה מעניק לבעל הדירה ביטחון מלא וודאות כספית, מבטל את הסיכון של אי-תשלום חודשי, מאפשר ניהול תזרים ברור יותר, לעיתים מאפשר קבלת הנחה בדמי השכירות לדיירים.

לאור היתרונות וגם החסרונות הרבים הטמונים בכל אחד מסוגי הערבויות לשכירויות שסקרנו כאן, נשאלת השאלה מהי הערבות לשכירות הטובה ביותר והמתאימה ביותר עבורכם?

שירות 'הכל מראש' מבית WeCheck – קבלו שכר דירה שנתי מראש

ללא תנאים, ללא ערבים וללא הליכים משפטיים!

שירות 'הכל מראש' מבית WeCheck מאפשר לבעלי דירות קבלת שכר דירה שנתי מראש, ללא תלות בערבים כפי שקורה בערבות אוואל או בערבות אישית, ללא תנאים מקדימים כפי שקורה עם שטר חוב ועם ערבויות בנקאיות, מבלי לגרוע ולשעבד סכומי כסף גבוהים מחשבון הבנק של הדיירים כפי שנדרש בערבויות בנקאיות, ללא צורך בסוללות של עורכי דין ומבלי לעבור בהוצאה לפועל או הליכים משפטיים ארוכים ויקרים ומגייעים כפי קורה עם ערבות אישית, שטר חוב וכתב ערבות לשכירות.

טבלה השוואתית – סוגי ערבויות לשכירות

שאלות ותשובות לבעל דירה וגם לדייר

שאלה: האם דייר רשאי לסרב לחוזה הדורש ערבות גבוהה מזו שקבוע בחוק, והאם המשכיר חייב לתת התראה לפני מימוש?
תשובה: כן. לפי חוק הערבות, תשכ"ז-1967, דייר רשאי להתנגד לדרישת ערבות בלתי סבירה, ובפרט אם היא חורגת מגובה של שלושה חודשי שכירות. בנוסף, בעל הדירה מחויב לתת לשוכר התראה סבירה של 90 ימים לפני מימוש הערבות, כדי לאפשר לו לתקן את ההפרה או להסדיר את החוב.

שאלה: כמה מקובל לדרוש בערבות שכירות, והאם ניתן להצמיד אותה למדד או לדולר?
תשובה: נהוג לדרוש ערבות בגובה של שניים עד שלושה חודשי שכירות, בהתאם לסוג הנכס והסיכון הנתפס. ניתן להצמיד את הערבות למדד המחירים לצרכן או לדולר, אך יש לציין זאת במפורש בחוזה ולהבטיח שההצמדה חוקית, ברורה ומוסכמת על שני הצדדים.

שאלה: איך ומתי משחררים את הערבות בסיום השכירות?
תשובה: הערבות משתחררת בתום תקופת השכירות, לאחר שהדייר עמד בכל התחייבויותיו: תשלום מלא, פינוי תקין של הנכס וללא נזקים. במנגנונים כמו שלנו ב-WeCheck, השחרור מתבצע אוטומטית תוך מספר ימים בכפוף לאישור בעל הדירה.

שאלה: האם ביטוח שכר דירה יכול להחליף ערבות?
תשובה: ביטוח מעניק כיסוי מסוים לנזקים לדירה ומעניק הגנה מסוימת על דמי השכירות בזמן שיקום המבנה מהנזק, אך אינו מהווה תחליף מלא לערבות במקרה של אי תשלום שכירות. כמו כן, בניגוד לערבות, הביטוח דורש הוכחות לנזק ולעיתים כרוך בהליכי תביעה ארוכים. לכן, בעלי דירות מעדיפים לשלב בין שני המנגנונים גם ביטוח דירה וגם שירות ערכות לשכירות של WeCheck.

שאלה: מהן הדרישות והאחריות של ערבים אישיים?
תשובה: ערבים אישיים נדרשים לחתום על התחייבות משפטית לתשלום במקרה שהדייר מפר את החוזה. הם חייבים להבין את היקף האחריות, שיכולה לכלול תשלום מלא של חובות, נזקים או פיצויים. החוק מחייב את בעל הדירה לפנות תחילה לדייר לפני מימוש הערבות, אלא אם מדובר בערבות מסוג אוואל. חשוב לדעת כי חוק הערבות, תשכ"ז-1967, מגן על ערבים יחידים ומגביל את חבותם, אך עדיין מדובר באחריות כבדה.

שאלה: האם ניתן לשלב בין סוגי ערבויות?
תשובה: בהחלט. ניתן לשלב בין פיקדון מזומן, ערבות לשכירות של WeCheck או ביטוח שכר דירה, בהתאם לצרכים ולרמת הביטחון הרצויה. פתרונות כמו שלנו ב-WeCheck מאפשרים גמישות גבוהה בהתאמה אישית של מנגנון הבטוחה.

שאלה: האם ניתן לדרוש ערבות גם על תשלומים נלווים כמו ארנונה וחשמל?
תשובה: כן, אך יש לפרט זאת במפורש בחוזה. ערבות WeCheck, לדוגמה, כוללת כיסוי על תשלומים נלווים כמו ארנונה, מים, גז וחשמל, ואף על מקרים של נטישה פתאומית של הנכס.

שאלה: האם דייר יכול לבקש פירוט על תנאי הערבות לפני החתימה?
תשובה: בוודאי. כל דייר זכאי לקבל פירוט מלא של תנאי הערבות, לרבות גובה, אופן מימוש, תקופת הערבות, תוקף והצמדה. שקיפות היא תנאי בסיסי להסכם תקף.

שאלה: מה היתרון של ערבות לשכירות של WeCheck לעומת צ’ק ביטחון או ערבויות בנקאיות?
תשובה: ערבות לשכירות של WeCheck מספקת כיסוי רחב ומיידי לכל מרכיבי השכירות, כולל חשבונות, נטישת דירה או אי פינוי הדירה, עם מימוש פשוט ומהיר, וזאת בניגוד לצ’קים או ערבויות מסורתיות הדורשות תהליכים בירוקרטיים ומשפטיים ארוכים.