ריבית קבועה צמודה

כיצד זה עובד בפועל? השפעת המדד על ההחזר החודשי

מדד המחירים לצרכן, המודד שינוי ברמת המחירים של מוצרים ושירותים חיוניים רווחים הנצרכים על ידי מרביתנו כגון: מזון, תחבורה, הלבשה ועוד, מתעדכן ומפורסם מדי חודש. כאשר נוטלים משכנתא בריבית קבועה צמודה, שיעור הריבית השנתי נקבע מראש והוא נותר קבוע לכל אורך חיי ההלוואה. כך לדוגמה, אם סוכם על מסלול בריבית קבועה של 3%, היא תישאר 3% לכל אורך הדרך.

החלק המרכזי שמשתנה הוא קרן ההלוואה (הסכום שלווים במקור), אשר צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שכל חודש, עם פרסום המדד החדש, קרן ההלוואה מתעדכנת בהתאם לשינוי במדד.

זהו מנגנון ההצמדה בריבית קבועה צמודה:

• מדד הבסיס: ביום נטילת המשכנתא נקבע "מדד בסיס", לרוב זהו מדד המחירים לצרכן האחרון שפורסם.
• עדכון חודשי: מדי חודש, עם פרסום מדד המחירים לצרכן החדש, בודקים את שיעור השינוי ביחס למדד הבסיס.
• הצמדת הקרן: שיעור שינוי זה מיושם על יתרת הקרן של ההלוואה:

1. אם מדד המחירים לצרכן עולה יתרת הקרן גדלה בהתאם לאחוז עליית המדד.
2. אם מדד המחירים לצרכן יורד יתרת הקרן קטנה בהתאם לאחוז ירידת המדד (אך לרוב יש רצפה – הקרן לא תרד מתחת לקרן המקורית שנותרה לפירעון באותו שלב).

• חישוב ההחזר החודשי מחדש: לאחר עדכון הקרן, ההחזר החודשי מחושב מחדש על בסיס הקרן המעודכנת ושיעור הריבית הקבוע. מאחר, שכאמור, הריבית נותרת קבועה, השינוי בהחזר החודשי נובע משינוי המדד.

דוגמאות מספריות להמחשת ריבית קבועה צמודה

בדוגמאות הבאות נראה כיצד ירידה וגם עליה במדד המחירים לצרכן משפיעים על בני זוג שנטלו משכנתא למשפרי דיור עם מסלול בריבית קבועה וצמודה.

*לצורך הפשטות, נתעלם מתשלומי ריבית דריבית מורכבים או הצמדות אחרות ונתמקד אך ורק בהשפעתו של ההמדד על ההחזרים החודשיים.

תרחיש 1 – עליה במדד המחירים לצרכן

• סכום קרן התחלתי: 500,000 ₪
• ריבית קבועה: 3% שנתית
• תקופת המשכנתא: 20 שנה
• תשלום חודשי ראשון 2,773 ₪

במידה שמדד המחירים לצרכן עלה ב-0.5% החודש, כך תחושב העליה בחודש הבא:

1. הקרן תתעדכן בהתאם לנוסחה הבאה:
   התשלום הראשון הפחית מהקרן כ- 523 ש"ח (רוב התשלום החודשי בהתחלה הוא על חשבון הריבית )
   קרן ההלוואה לאחר חודש 498,477 ש"ח × (1 + 0.005) = 500,969 ₪ קרן ההלוואה לאחר התשלום הראשון ועליית מדד של 0.5%.
2. הריבית נותרת על כנה – 3%, אך היא חלה על הקרן המעודכנת.
3. ההחזר החודשי יעלה בהתאם כך שבמקום 2,773 ₪, סכום ההחזר החודשי יעלה לכ־2,786 ₪.

תרחיש 2 -ירידה במדד המחירים לצרכן

בהלוואות צמודות מדד הקרן אינה יכולה להיות נמוכה יותר מהקרן המקורית.
במקרים של מדד יורד הקרן יכולה לרדת רק עד לסכום הקרן המקורית ולא מעבר.
בד"כ בטווח של שנה המדד נמצא במגמת עליה.

ריבית קבועה צמודה לעומת ריבית קבועה לא צמודה

ההבדל המרכזי בין ריבית קבועה צמודה לבין ריבית קבועה לא צמודה טמון באופן שבו קרן ההלוואה מושפעת משינויים במדד המחירים לצרכן. בריבית קבועה צמודה שיעור הריבית אמנם קבוע אך הקרן מוצמדת למדד, מה שאומר שגובהה (וכך גם גובה ההחזר החודשי) ישתנה בהתאם לעלייה או ירידת המדד. לעומת זאת, בריבית קבועה לא צמודה גם שיעור הריבית וגם הקרן נשארים קבועים לחלוטין לאורך כל תקופת המשכנתא והן אינן מושפעות משינויים במדדים כלשהם. יש עוד הבדלים וגם נקודות דימיון בין השתיים אותם סיכמנו בטבלה הבאה:

למי מתאים המסלול?

נראה אפוא כי מסלול ריבית קבועה צמודה מתאים למי שמעדיפים ודאות באחוז הריבית אך מוכנים להתמודד עם שינויים בגובה ההחזרים עקב תנודות במדד המחירים לצרכן. מסלול זה הוא אידיאלי למי שמעריך שהאינפלציה תישאר נמוכה וכך ייהנה מהחזרי הלוואה פחותים בטווח הארוך. זהו מסלול המציע איזון בין יציבות לבין פוטנציאל לחיסכון.

שיקולים קריטיים במסלול ריבית קבועה צמודה

• סיכון ההצמדה למדד המחירים לצרכן – כל עלייה במדד המחירים לצרכן תגרור עלייה בגובה ההחזר החודשי וסך החוב הכולל לאורך התקופה. ולזה יש השפעה ישירה על תזרים המזומנים לאורך זמן.
• נעילת הריבית – הריבית הקבועה נשארת כפי שנקבעה גם אם ריביות השוק יורדות, הלווה לא נהנה מהירידה ויישאר עם אותה ריבית גבוהה.
• ריבית התחלתית – הריבית במסלול זה היא לרוב גבוהה יותר ממסלולי משכנתא בריבית משתנה, זאת על מנת לפצות את הבנק על הסיכון שהוא לוקח כשהוא "נועל" את הריבית. יחד עם זאת, בהשוואה למסלול של ריבית קבועה לא צמודה הריבית במסלול זה נמוכה יותר.
• קושי בתכנון התקציב המשפחתי – בשל השינויים האפשריים בגובה ההחזר עקב תנודות המדד, קשה לדעת מראש מה יהיה גובה התשלום בעוד מספר שנים וזה מקשה על תכנון התקציב העתידי.
• עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) – אם מחליטים לעשות מיחזור משכנתא או לפרוע את המשכנתא מוקדם, ייתכן שיידרש לשלם עמלה גבוהה במיוחד בתקופות שבהן הריבית בשוק נמוכה מהריבית הקבועה המקורית.
• השפעת ירידת מדד – במצב של אינפלציה שלילית או ירידת מדד המחירים לצרכן הקרן תצטמצם, וההחזר החודשי ירד. זהו יתרון פוטנציאלי, אך לא תמיד צפוי.
• הגנה מסוימת בפני עליית ריבית במשק – במידה והריביות במשק עולות מוגנים מפני עליה, כיוון שהריבית במסלול זה אינה משתנה. זה יתרון משמעותי במצבי חוסר יציבות כלכלית.
• השפעת השוק והתחזיות הכלכליות – הבחירה במסלול ריבית קבועה צמודה דורשת גם הערכה של מגמות אינפלציה עתידית, שערי ריבית במשק ויכולת עמידה בתקופות של עלייה במדד.

משכנתא פרימיום מבית WeCheck

משפרים דיור? רוכשים דירה ראשונה או דירה נוספת וזקוקים למימון מהיר, בתנאים נוחים? משכנתא פרימיום של WeCheck היא הפתרון המיטיבי עבורכם. תוכלו לקבל משכנתא במגוון סכומים, מ-100,000 ש"ח ועד 1,500,000 ש"ח מבלי לצאת מהבית, בתהליך דיגיטלי מהיר ונטול בירוקרטיות מסובכות. ניתן לפרוס את המשכנתא לתקופה של עד 30 שנה, ליהנות מתקופת גרייס, לקבל עד 85% מימון משווי הנכס ולרכוש את הבית שתמיד חלמתם עליו.