אז מה שוכר דירה צריך לדעת לפני שהוא חותם על הסכם עם בעל דירה? מי אחראי על מה? ואילו זכויות וחובות מוטלות השוכר?
ריכזנו עבורכם מספר עצות וטיפים שיגדילו את הסיכוי להשכרה טובה, חלקה ובטוחה.
בדיקות לפני חתימה על הסכם שכירות
רגע לפני שחותמים על ההסכם חשוב לבצע מספר בדיקות מקדימות. חוזה שכירות הוא לא רק התחייבות משפטית מחייבת, הוא מניח את התנאים הבסיסיים לתנאי המגורים, להתחייבויות הכספיות, ודילוג על האותיות הקטנות או הזנחת בדיקות מרכזיות עלולות להפוך את דירת החלומות למקור ללחץ.
הנה מה שכדאי לבחון לפני חתימה על ההסכם:
- זיהוי בעל הבית – כדאי מאוד לאשר ולאמת את זהות בעל הדירה כדי להבטיח שהדירה בבעלותו והוא זה שיכול ורשאי על פי חוק להשכיר את הדירה. דרשו לראות תיעוד המאשר את הבעלות החוקית של המשכיר על הנכס, למשל נסח טאבו.
- פרופיל פיננסי של השוכרים – כשוכרים יש להיות מוכנים להציג תלושי שכר או הוכחות הכנסה. בעלי דירות משתמשים בכך כדי להעריך את יכולתכם של השוכרים לעמוד באופן עקבי בתשלומי שכר הדירה.
- אימות זהות הדדי – יש להציג תעודה מזהה תקפה ולתת לבעל הדירה צילום של תעודת זהות פלוס הספח.
- ביטוח מבנה – ודאו שהנכס מכוסה בביטוח מבנה בתוקף להגנה מפני נזקים מבניים.
- מצב הדירה – מוטב לבדוק את כל המערכות בדירה: מים חמים, חשמל, אינסטלציה, גז. כדאי לתעד בעיות קיימות ולאשר בכתב ליקויים הממתינים לתיקונם.
- סביבת השכונה – בקרו באזור בשעות שונות של היום כדי לאמוד את רמות הרעש, הבטיחות והאווירה הכללית באזור המגורים.
- פרוטוקול תחזוקה – הבהירו מי מטפל במה ומי אחראי על מה – תיקונים שגרתיים, מקרי חירום. כיצד מתבצעות בקשות לתיקונים/לתחזוקה ואיך עוקבים אחר התקדמות הביצוע שלהם.
- סקירת סעיפי השכירות – מעבר לבדיקה הפיזית, יש לבדוק היטב כל סעיף בהסכם השכירות, במיוחד אלה הנוגעים לתיקונים, תחזוקה, חיות מחמד וסיום מוקדם. אל תהססו לבקש הבהרה לגבי כל עניין ודבר שאינו ברור.
מרכיבים עיקריים בהסכם שכירות שאסור לפספס
הנה כמה מרכיבים חיוניים שכדאי שיהיו בכל הסכם שכירות:
- פרטים של הצדדים – שם, שם משפחה, טלפונים, תעודת זהות, כתובות.
- תקופת שכירות – יש להגדיר באופן ברור ומפורש את תאריכי התחלה והסיום של השכירות כדי למנוע אי-בהירות או מחלוקות בלתי צפויות.
- דמי שכירות – יש לפרט בהסכם את כל הנושא של תשלום שכר דירה. להגדיר את גובה
דמי השכירות החודשיים, להגדיר את התאריך שעד אליו חייבים דמי השכירות לעבור, ולציין גם את אמצעי התשלום/שיטת התשלום – מזומן, העברות בנקאיות, צ'קים וכו'. - חשבונות הנכס – יש לכתוב באופן ברור אילו שירותים ומיסים נמצאים באחריות השוכר (גז, מים, חמשל, אינטרנט, תשלום ועד בית) ואילו באחריות בעל הדירה (שיפוץ חיצוני של הבניין).
- אחריות תיקונים – יש להסדיר תיקונים בדירה המושכרת. לפרט מי מטפל באילו תיקונים – תחזוקה קלה לעומת בעיות מבניות. כך למשל, על פי רוב שוכרים אחראים על תחזוקה שוטפת של מזגן (ניקוי פילטרים), בעוד בעל הדירה אחראי על קניית מזגן חדש אם זה התקלקל.
- ערבויות – יש לתאר את סוג וסכום הביטחון, כגון: צ'ק ביטחון, ערבים לחוזה שכירות, פיקדון, ערבות בנקאית לשכירות או שטר חוב.
- תקופת הודעה מוקדמת – מומןלץ מאוד לציין בחוזה כמה הודעה מוקדמת נדרשת לסיום על ידי כל אחד מהצדדים.
- תנאי חידוש – חשוב לציין בחוזה האם החידוש של החוזה הוא אוטומטי, אופציונלי או כפוף למשא ומתן מחדש.
- הגבלות שימוש – יש לציין כללים לגבי שכירות משנה, חיות מחמד, עישון, שיפוצים או שימוש עסקי.
- תנאי וזכויות כניסה – כדאי להגדיר בחוזה מתי וכיצד הדייר רשאי להיכנס לנכס.
- שינויים בנכס – חשוב מאוד להבהיר בחוזה אילו שינויים יכולים הדיירים לבצע בנכס ללא אישור בעל הנכס, למשל התקנת מדפים, ואילו שינויים מחיייבים את אישור בעל הדירה, למשל: הורדת קיר מרכזי בבית.
- תיאור המושכר – מומלץ מאוד לתעד ולציין בחוזה את מצב הדיר המושכרת על החפצים והריהוט שנמצאים בה ומצבם. אפשר לציין גם ליקויים, מצב הצבע על הקירות ועוד.
בסופו של יום, הסכם בנוי היטב מגן הן על הדייר והן על בעל הדירה.
הזכויות והחובות של השוכר
כשוכרים, הבנת הזכויות והחובות שלכם יכולה להבטיח סביבת מגורים מכבדת, טובה ויציבה:
הזכות לשימוש נאות – בעל הדירה נדרש על פי חוק לספק מרחב מחיה בטוח, תקין מבחינה מבנית וראוי למגורים, תוך התייחסות לנושאים כמו תשתיות מתפקדות, מזיקים ותיקונים חיוניים המשפיעים על הבריאות והבטיחות.
תשלומי שכר דירה בזמן – תשלום שכר דירה בזמן אינו אופציונלי, הוא חובה בסיסית. עיכובים בתשלום שכר הדירה עלולים לפגוע באמון ובמערכת היחסים ולגרור סנקציות, בעוד שעמידה בזמנים מבטיחה יציבות ומחזקת את מעמדך כדייר יציב, מהימן ואחראי.
טיפול בנכס – הדיירים מחויבים לשמור על המבנה עד כמה שניתן. תחזוקה שוטפת, מניעת נזקים, טיפול מהיר בליקויים וטיפול בדירה בכבוד מגנים על האינטרסים של שני הצדדים.
זכות ביטול – יש הרבה שינויים בחיים, לכן חשוב שההסכמים יאפשרו מידה מסוימת של גמישות. תנאי סיום השכירות, לרבות ציון תקופת הודעה מוקדמת, קנסות/פיצוי ותנאים – חייבים להיות מפורטים בבירור בחוזה השכירות.
הזכות לפרטיות – הדיירים זכאים לפרטיותם, ובעל הדירה אינו רשאי להיכנס לדירה המושכרת ללא הודעה מוקדמת ובהסכמת הדיירים, למעט במקרי חירום קיצוניים.
טיפים לשוכר – לסיום
השכרה מוצלחת אינה רק חתימה על חוזה – היא גם בחירת הנכס המתאים ובניית מערכת יחסים טובה, כבר מההתחלה.
המיקום חשוב – הלוקיישן של הדירה הוא חשוב. בדקו שיש גישה לתחבורה ציבורית, שיש חניה, בתי ספר, חנויות, קופת חולים ופארקים. לרווקים, לזוגות ולמשפחות יש סדרי עדיפויות ייחודיים – בחרו שכונה שבאמת מתאימה לאורח החיים שלכם.
שמירה על ערוצי תקשורת פתוחים – שמרו על קשר פתוח בין הצדדים. שיחות מכבדות ותקשורת פתוחה מקלות על שאילת שאלות, טיפול בבעיות והתאמת תנאים לצרכים משתנים ומתפתחים.
סיוע משפטי – אם משהו מרגיש לא ברור או אם אתם חשים שזכויותיכם עלולות להפגע אל תהססו לפנות לייעוץ משפטי.
בקשת בדיקת דייר מצד בעל הדירה – חשוב לדעת כי בעלי דירות בישראל יכולים לבקש משוכרים פוטנציאליים לבצע בדיקת רקע בטרם הם משכירים את הדירה באמצעות שירות דאבל צ'ק של WeCheck. שירות זה ניתן לבעלי דירות ומתבצע אך ורק בהסכמת כל הצדדים, והוא מאפשר להעריך באופן יסודי את הרקע של מגוון שוכרים פוטנציאליים.
בדיקת הרקע כרוכה במילוי שאלון קצר אונליין, היא אינה פולשנית והיא מאפשרת לבעלי דירות להעריך את הסיכון בהשכרת הדירה לשוכרים שונים.
