אחוז מימון משכנתא

אז מהו אותו אחוז מימון? כמה מימון ניתן לקבל? מאילו גופים? כיצד אחוז המימון משפיע על ריבית המשכנתא? וכיצד ניתן לשפר את אחוזי המימון?

כל התשובות לשאלות אלו ולשאלות אחרות ממתינות לכם בשורות הבאות…

מהו אחוז מימון במשכנתא?

אחוז מימון משכנתא (Loan To Value – LTV) הוא מונח המגדיר את היחס שבין גובה המשכנתא הנדרשת לרכישת נכס לבין שוויו של אותו נכס, והוא מבוטא באחוזים. ובמילים פשוטות, מונח זה מייצג איזה חלק מעלות הדירה ימומן על ידי הבנקים ו/או גופים חוץ בנקאיים, כאשר את היתרה יש לספק כהון עצמי.

זוהי הנוסחה לחישוב אחוזי מימון:

גובה המשכנתא/שווי הנכס × 100 = אחוז מימון משכנתא

דוגמה מספרית:

נניח שעתידים לרכוש דירה בשווי של 2 מיליון ש"ח, ומבקשים משכנתא בגובה של 1.5 מיליון ש"ח. במקרה כזה כך יחושב אחוז המימון:

2,000,000/1,500,000 × 100 = 75%

כמה אחוז מימון ניתן לקבל? וממי?

במטרה לשמור על יציבות פיננסית ולהפחית סיכונים בשוק האשראי, בנק ישראל קבע מגבלות ברורות על אחוזי המימון האפשריים למשכנתאות עבור הבנקים למשכנתאות. שיעורי מימון אלו משתנים בהתאם למאפייני העסקה ומאפייני הלווים:

רגולציית בנק ישראל – מדרגות המימון לפי סוג העסקה:

• רוכשי דירה ראשונה – זכאים לעד 75% מימון משווי הנכס. אחוז מימון גבוה זה נועד לעודד רכישה של דירה ראשונה ויחידה.
• משפרי דיור הרוכשים דירה חליפית – זכאים לעד 70% מימון. ההנחה היא שללווים אלו כבר יש הון עצמי ממכירת הדירה הישנה בה גרו.
• רוכשי דירה להשקעה הקונים דירה נוספת – זכאים לעד 50% מימון בלבד.
  הרגולציה כאן נועדה לצמצם פעילות ספקולטיבית בשוק הנדל"ן.
• משכנתא לכל מטרה בשעבוד נכס קיים – עד 50% מימון משווי הנכס.
  משמשת לרוב לצרכים שאינם רכישת דירה, כמו: שיפוץ, עזרה לילדים, טיפול רפואי או השקעה.
• מחיר למשתכן – עד 90% מימון, בתנאים ייחודיים. מאחר שמדובר בפרויקט ממשלתי שנועד לסייע לאוכלוסיה זכאית, תנאי המימון גמישים ואטרקטיביים יותר, כמו: מחיר דיור מופחת ואחוז מימון משכנתא גבוה יותר.

ומה אם המגבלות הללו חוסמות אתכם?

ובכן, כאן נכנסים לתמונה גופים חוץ-בנקאיים, כמונו ב-WeCheck, שאינם כפופים ישירות לבנק ישראל, אלא מפוקחים על ידי רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. גופים אלו יכולים להציע אחוזי מימון גבוהים משמעותית.

כך למשל ניתן עם WeCheck לשבור את גבולות המימון הבנקאי:

• בעלי דירה אחת – יכולים לקבל עד 85% מימון, בנוסף למשכנתא מהבנק באמצעות משכנתא בדרגה שניה.
• בעלי שתי דירות ומעלה – יכולים לקבל עד 100% מימון מגופים חוץ-בנקאיים, באמצעות שעבוד 2 דירות.

*100% בדירה להשקעה – בשעבוד 2 נכסים קיים ונרכש

אנו ב-WeCheck מציעים פתרונות מימון מהירים וגמישים יותר, ללא בירוקרטיה מסורבלת, במיוחד למי שנתקל בתקרת המימון הבנקאית.

לחצו לקבלת הצעה 

השפעת הערכת שמאי מקרקעין על אחוז מימון משכנתא

בעת תכנון רכישת דירה רוב הרוכשים מתמקדים במחיר הרכישה המבוקש על ידי מוכר הדירה ובגובה ההון העצמי הנדרש על פי אחוזי המימון הרגילים. ואולם, ישנו גורם מכריע ולעיתים קריטי שעלול לשנות את כל התמונה והוא – הערכת שמאי המקרקעין מטעם הבנק.

רבים אינם מודעים לכך שאחוז המימון למשכנתא אינו מחושב באופן אוטומטי אך ורק על בסיס המחיר המבוקש על ידי המוכר, אלא על פי הנמוך מבין שני נתונים: מחיר הנכס כפי שנקבע בחוזה הרכישה או הערכת השמאי. כלומר, גם אם מחיר החוזה גבוה יותר, הבנק יסתמך על שווי השוק שהשמאי מעריך כבסיס לחישוב המימון המקסימלי.

הבנה של נקודה זו היא חיונית לתכנון פיננסי נכון ולהימנעות מהפתעות לא נעימות.

התרחיש המסוכן: פער בין מחיר הדירה המבוקש לבין הערכת השמאי

כדי להמחיש את הסיכון הטמון בפער זה, נתבונן בדוגמה הבאה:

נניח שאתם עומדים לחתום חוזה לרכישת דירה במחיר של 2 מיליון ₪, ותכננתם לקבל מהבנק מימון של 75%, כלומר, סמכתם על כך שהבנק יתן לכם 1.5 מיליון ₪ משכנתא, כאשר יש לכם הון עצמי של 500,000 ₪.

אתם ניגשים לבנק לבקש משכנתא. הבנק מבקש הערכת שמאי, והשמאי מטעם הבנק העריך את הנכס ב־1.8 מיליון ₪ בלבד. הבנק מצידו יחשב את אחוז המימון המקסימלי מתוך הערכתו של השמאי, כך:

1,800,000 ₪ × 75% = 1,350,000 ₪.

המשמעות של זה היא שתצטרכו להביא הון עצמי של 650,000 ₪ במקום 500,000 ₪, זוהי תוספת מפתיעה ובלתי מתוכננת של 150,000 ₪.

מה עושים?

הפתרון המומלץ: שמאות מוקדמת ככלי אסטרטגי להפחתת סיכונים

כדי להימנע מהמלכודת הזו מומלץ לבצע שמאות מוקדמת באופן פרטי ולקבל הערכה מקצועית של הנכס על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, עוד לפני חתימת חוזה הרכישה. הערכה זו יכולה לספק ודאות מראש: אם הבדיקה השמאית מגלה פער בין מחיר הדירה המבוקש לבין הערכת השמאי – הרוכשים יכולים לנהל משא ומתן מחודש על המחיר המבוקש עם המוכר, להתאים את התקציב שלהם למשל בעזרת משכנתא משלימה מ-WeCheck או אף לוותר על העסקה כליל.

כיצד אחוז המימון משפיע על ריבית המשכנתא?

שיעור המימון למשכנתא משפיע באופן ישיר על אחוז הריבית. ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הבנק מזהה סיכון גבוה יותר באשראי שהוא מעניק ללקוח. כך שבמצב של ירידת ערך הנכס או קושי בהחזר, מרווח הביטחון של הבנק קטן. כתוצאה מכך, הבנק "מגלגל" את הסיכון על הלקוח באמצעות ריבית גבוהה יותר. כלומר כדי לפצות על הסיכון מציע הבנק ריבית גבוהה יותר.

הבנקים בישראל פועלים לפי מדרגות מימון ברורות, כאשר כל מדרגה משקפת רמת סיכון שונה, ומכאן שגם רמת ריבית שונה. להלן טבלה המדגימה את הקשר הבלתי מנותק שבין אחוז המימון לבין שיעורי הריבית:

ככל שהלווים מצליחים להוריד את אחוז המימון, באמצעות הון עצמי גבוה יותר כך הם יכולים לשפר את תנאי המשכנתא ולחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

כדאי לדעת כי בעת מעבר בין מדרגות המימון הבנקים נוהגים להעלות את הריבית במסלולים השונים בשיעור ממוצע של כ־0.15%–0.1%. מדובר בתוספת מצטברת שיכולה להשפיע באופן משמעותי על סך ההחזר החודשי ועל גובה ההחזר הכולל לאורך השנים.

כך לדוגמה:

• לקוח א' המבקש מימון בשיעור של 40% עשוי לקבל ריבית של 3.4%.
• לקוח ב' המבקש מימון בשיעור של 70% – כלומר, חוצה את מדרגת ה־60% – עשוי לקבל ריבית של 3.9% על אותו מסלול.

נניח ששני הלקוחות לוקחים משכנתא של 1,000,000 ₪ ל־30 שנה (360 חודשים), במסלול ריבית קבועה צמודה. הפער ביניהם הוא באחוז המימון, ולכן גם בריבית:

ההפרש בעלות כוללת: לקוח ב' ישלם כ־104,400 ₪ יותר לאורך חיי המשכנתא רק בגלל שהוא נמצא במדרגת מימון גבוהה יותר.

מדוע הבנקים מתמחרים כך את הסיכון?

הבנקים מתמחרים את הריבית במשכנתא לפי רמת הסיכון שהם נוטלים בשל מספר שיקולים פיננסיים ורגולטוריים:

• יחס הרזרבה (Reserve requirement) – על פי תקנות באזל, המכתיבות את ניהול סיכוני הבנקים בכל מה שנוגע להון עצמי, נזילות וסיכונים תפעוליים, וכן על פי הנחיות בנק ישראל – בנקים מחוייבים להחזיק רזרבה של הון כ"רשת ביטחון" כנגד סיכונים. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הסיכון של ההלוואה עולה, והבנק נדרש להפריש הון רב יותר ולשים אותו בצד למקרה של הפסדים, בהתאם לדרישות הרגולציה. דרישה זו מייקרת עבור הבנק את עלות ההון, והוא מגלגל חלק מהעלות אל הלווה דרך ריבית גבוהה יותר.
• סיכון אשראי מוגבר (Credit Risk) – לווים הנוטלים משכנתא עם אחוז מימון גבוה נתפסים כבעלי פרופיל סיכון גבוה יותר, לעיתים בשל כושר החזר נמוך יותר או הון עצמי למשכנתא מצומצם, מה שמצדיק בעייני הבנק תוספת לריבית.
• סיכון מימוש מהיר (Liquidity Risk) – אם לווה מפסיק לשלם, הבנק חייב למכור את הנכס כדי לכסות את חובו. מכירה כפויה בהליך כינוס נכסים מתבצעת לרוב במחיר נמוך ממחיר השוק. ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הפער בין החוב למחיר המימוש האפשרי קטן יותר והסיכון שהבנק לא יצליח לכסות את החוב במלואו גדל.
• סיכון ירידת ערך הנכס (Market Value Decline Risk) – הבנק מגן על עצמו מפני תרחיש של ירידת ערך הנכס לאחר מתן המשכנתא. אם שווי הנכס יורד מתחת לסכום ההלוואה שנותר, הבנק עלול למצוא עצמו במצב שהבטוחה אינה מספיקה לכיסוי החוב. אחוז מימון נמוך מותיר "רשת ביטחון" גדולה יותר למקרה כזה, בעוד שאחוז מימון גבוה מצמצם אותה ומגביר את הסיכון.

טיפים לשיפור אחוזי מימון משכנתא

1. תכנון פיננסי מוקדם – תכנון מוקדם הוא המפתח. לפני שמחפשים דירה, מומלץ להעריך את היכולת הפיננסית שלכם. יש לחשב במדויק כמה הון עצמי עומד לרשותכם, לבדוק את ההכנסות וההוצאות, כדאי לבנות תקציב ריאלי שייקח בחשבון את ההחזרים החודשיים ובהתאם לזה לבחור נכס. תכנון נכון מאפשר להתמקם במדרגת אחוז מימון משכנתא נמוכה יותר, מה שיכול להוביל לריביות משתלמות יותר ולחסוך כסף רב בטווח הארוך.
2. מעקב אחר מגמות שוק הנדל"ן – שוק הנדל"ן הוא דינמי, ושווי הנכסים עשוי להשתנות בהתאם לזמנים, למיקום, לביקוש והיצע. מעקב אחר מגמות שוק הנדל"ן המקומי מאפשר לכם לבחור נכס ששוויו צפוי לעלות או לפחות להישאר יציב, מה שיגביר את הביטחון של הבנק בבטוחה. כמו כן, מעקב אחרי אזורים מתפתחים או פרויקטים חדשים עשוי להניב הזדמנויות לרכישה במחיר נמוך יותר. כך שלעיתים, שווה להמתין לירידת מחירי נדל"ן או לירידות בריבית במשק.
3. שמאות מוקדמת פרטית – כפי שכבר ציינו שמאות מקרקעין מוקדמת מטעמכם יכולה לשמש כלי חשוב להפחתת סיכונים. זכרו, אחוז המימון למשכנתא מחושב על פי הנמוך מבין המחיר המבוקש על ידי המוכר בחוזה לבין הערכת השמאי של הבנק. אם הערכת השמאי נמוכה ממחיר הרכישה, ייתכן שתידרשו להון עצמי נוסף באופן לא צפוי. לכן, הזמנת שמאי מטעמכם לפני חתימה על החוזה תיתן לכם ודאות לגבי שווי הנכס ותמנע הפתעות.
4. שיפור דירוג האשראי – הקפדה על תשלום בזמן של הלוואות, חובות, כרטיסי אשראי והימנעות ממינוס – משמעה דירוג אשראי גבוה יותר וסיכון נמוך יותר מנקודת מבטו של הבנק. לכן אם ניתן לשפר את דירוג האשראי ניתן ליהנות מתנאים טובים יותר במשכנתא.
5. בדיקת זכאות להטבות – בדקו האם אתם זכאים לסיוע ממשלתי, כמו למשל משכנתא לזכאים או תוכניות דיור ממשלתיות אחרות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה.
6. גיוס הון עצמי – זכור שכל שקל נוסף שאתם יכולים להביא מהבית משפר את יחס המימון. כך שאם יש אפשרויות לפרוע חסכונות, אם יש קרן השתלמות נזילה, קופת גמל, אם יש אפשרות לקבל הלוואה מהמשפחה או שניתן לקבל משכנתא משלימה מגופים חוץ בנקאיים כמו אצלנו ב-WeCheck, ניתן ליהנות מתנאי משכנתא טובים יותר. הון עצמי גבוה משדר יציבות פיננסית ומקטין את הסיכון לבנק.

נמצאים קרוב לגבול התחתון של מדרגת מימון (למשל: 61% או 46%)?

עם משכנתא משלימה מבית WeCheck תוכלו לשפר את אחוז מימון המשכנתא ולהגיע למדרגה נמוכה יותר. פתרון זה מאפשר לכם להשלים את ההון העצמי החסר במהירות, ליהנות מפריסת תשלומים ארוכה של עד 30 שנים, תנאים נוחים ולסגור את עסקת הרכישה בהצלחה.