אז מהי בדיוק הלוואת מזנין? למי היא מתאימה? היכן ניתן לקבל הלוואות מסוג זה? מה הסיכונים הטמונים בהלוואה מסוג זה ומה יתרונותיה? ומה דרוש כדי לקבל אותה?
בשורות הבאות נענה על כל השאלות.
מהי הלוואת מזנין?
הלוואת מזנין היא הלוואה המשמשת להשלמת ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק לצורך מימון פרויקטים, בעיקר פרויקטים נדל"ניים. היא מגשרת בין ההון העצמי של היזם (Equity) לבין החוב הבכיר של הבנק (Senior Debt), ומשמשת כגשר פיננסי המאפשר להרחיב את היקף המימון מבלי לדלל את הבעלות. היא מעניקה ליזמים פתרון מימוני גמיש המאפשר להוציא לפועל פרויקטים גדולים יותר ורחבי היקף מכפי שהיה מתאפשר להם במימון קונבנציונלי בלבד, תוך שמירה על שליטה עסקית והאצת הצמיחה.
בשל מדרג הסיכון הגבוה שלה, הלוואת מזנין נושאת ריבית גבוהה יותר מהלוואה רגילה, ולעיתים אף כוללת גם רכיב של השתתפות ברווחי הפרויקט, המכונה Equity Kicker ("אקוויטי קיקר"). מטרתו של מנגנון זה היא לפצות את הגוף המלווה על הסיכון הגבוה שהוא נוטל, מעבר לריבית הרגילה.
המנגנון הזה מאפשר לגוף המלווה ליהנות מעליית ערך עתידית, בעוד היזם שומר, כאמור, על שליטה בפרויקט. הלוואת מזנין מהווה אפוא כלי אסטרטגי חשוב עבור יזמים.
מה נדרש כדי לקבל הלוואת מזנין?
תהליך קבלת הלוואת מזנין אינו דומה להליך קבלת הלוואה רגילה. הוא דורש מהיזם להוכיח רמה גבוהה במיוחד של בשלות הפרויקט, ניסיון מוכח ופוטנציאל תשואה יוצא דופן אשר יצדיקו את הסיכון הניכר שהגוף המלווה נוטל.
יתרה מכך, הגוף המלווה פועל מתוך תפיסה של שותף בפרויקט, ולכן דורש שקיפות פיננסית מלאה ונכונות לחלוקת רווחים עתידית.
ככלל, הגופים המלווים יעדיפו יזמים בעלי רקורד מוכח של הצלחות בניהול פרויקטים דומים, זה מפחית את הסיכון ומעיד על יכולת לעמוד בלוחות זמנים ובתחזיות פיננסיות. הגוף המלווה בוחן את הפרויקט גם מבחינה פיננסית וגם את ההיבט הניהולי והאסטרטגי, תוך התמקדות ביכולת ההחזר, פוטנציאל הרווח והמחויבות האישית של היזם. נדרשת הצגת הון עצמי התחלתי משמעותי , המעידה על מחויבות היזם ואמונתו בפרויקט, או כפי שזה נקרא באנגלית – "Skin in the game". כמו כן, על מנת לקבל את האישור להלוואה היזם נדרש להציג מסמכים ונתונים מדויקים, המספקים לגוף המלווה תמונה מלאה של היתכנות הפרויקט.
אלו הן הדרישות והמסמכים המרכזיים שיזם נדרש להציג לצורך קבלת הלוואת מזנין:
- דו"ח אפס מקיף: מסמך המכיל תחזיות פיננסיות מדויקות, ניתוח שוק מעמיק, הערכת סיכונים מפורטת, פירוט עלויות בנייה (כולל סעיף בצ"מ = בלתי צפוי מראש), ותוכנית שיווק מפורטת. דו"ח זה מהווה את הבסיס להערכת רווחיות הפרויקט.
- תוכנית עסקית (Business Plan) ואסטרטגיית יציאה: תוכנית סדורה המפרטת את כלל היבטי הפרויקט, כולל מודל התמחור, לוחות זמנים מדויקים, ומסלול ברור לאסטרטגיית יציאה (Exit),לרוב מכירת הנכסים, שתבטיח את פירעון כלל החובות והתשואה לגוף המלווה.
- מקורות מימון ברורים ומאומתים: פירוט מקורות המימון וחלוקת המימון בין הון עצמי, משקיעים פרטיים, בנקים או גופים חוץ-בנקאיים, תוך הצגת איתנות פיננסית של השותפים.
- מודל רווחיות והיתכנות כלכלית: הפרויקט חייב להוכיח פוטנציאל רווח גבוה וכושר לכסות הן את הריבית הגבוהה והן את "האקוויטי קיקר" של הלוואות המזנין, תוך שמירה על רווחיות נאותה ליזם.
- לוחות זמנים ברורים וגמישים: ציון משך ההלוואה, ריביות, תאריך העמדתה, תקופת ההחזר ואבני דרך לביצוע ההחזר.
- הבטחות וביטחונות: היזם נדרש להעמיד גם בטוחות שיבטיחו את פירעון ההלוואה, כאשר הנפוצה ביותר היא רישום משכון בדרגה שנייה על עודפי הפרויקט הצפויים (השווי הנותר לאחר פירעון החוב הבכיר של הבנק).
- שקיפות וניהול אשראי: הצגת רקורד ניהול אשראי איכותי, דוחות כספיים מבוקרים, והצהרה על נכונות לשותפות, לרוב בדמות מתן אופציה או אחוז מרווחי הפרויקט לגוף המלווה.
תפקידה המרכזי של הלוואת מזנין במימון פרויקטים
להלן שלושת תפקידה המרכזיים:
- השלמת הון עצמי: בנקים דורשים מהיזם להציג הון עצמי בשיעור של 20%–30% מעלות הפרויקט כתנאי לקבלת מימון. הלוואת מזנין מאפשרת ליזם להשלים את ההון החסר, מבלי לגייס שותפים נוספים או לדלל את אחזקותיו. בכך, היא משמרת את השליטה בפרויקט ומאפשרת עמידה בדרישות הבנק.
השלמת הון עצמי לפרויקט עם WeCheck
אם אתם יזמים, קבלנים או בעלי קרקעות הזקוקים להשלמת ההון העצמי לפרויקט הבא שלכם, אל תתנו לפער המימון לעצור אתכם.
אנו ב-Wecheck מציעים משכנתא משלימה מותאמת אישית. פתרון זה מאפשר לכם לגייס את המימון הדרוש ובתנאים משופרים, ולהבטיח את הפרויקט שלכם. במקום לעצור את התהליך או להיכנס לשותפויות מכבידות, ניתן לגייס את ההון החסר במהירות, לבנות מבנה מימון מאוזן ולהמשיך קדימה בביטחון ולקבל עד 85% מימון וזאת כנגד שיעבוד נכסים פרטיים.
- גשר פיננסי בין הון לחוב: הלוואה זו פועלת כגשר פיננסי בין ההון העצמי של היזם לבין החוב הבנקאי, מאפשרת גישה מהירה וחלקה למימון העיקרי תוך שמירה על איזון כלכלי. היא מאפשרת ליזם להרחיב את בסיס המימון ולהניע את הפרויקט קדימה, תוך שמירה על גמישות תזרימית.
- מימון פרויקטי נדל"ן: הלוואות מזנין נפוצות במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי-בינוי, שבהם נדרשת יכולת תגובה מהירה, מימון ביניים גמיש, והשלמת הון עצמי לצורך קבלת הלוואה בנקאית.
יתרונות מרכזיים ליזם
הלוואת מזנין מציעה ליזם שורה של יתרונות אסטרטגיים, ההופכים אותה לכלי מימון יעיל בפרויקטים מורכבים ובעלי פוטנציאל רווח גבוה, ביניהם:
- אפשרות להרחבת הפעילות העסקית: באמצעות הלוואת מזנין, יזם יכול לפזר את ההון העצמי שלו על פני מספר פרויקטים במקביל, במקום לרכזו בפרויקט יחיד. כך מתאפשרת צמיחה רוחבית, גיוון סיכונים והרחבת תיק ההשקעות.
- מינוף וניצול מיטבי של ההון העצמי: ההלוואה מאפשרת ליזם להשקיע פחות הון עצמי בכל פרויקט, ובכך להגדיל את התשואה על ההון המושקע. מינוף זה מייצר אפקט כלכלי חיובי, במיוחד כאשר הפרויקט צפוי להניב רווחים משמעותיים.
- שיפור מעמד מול המערכת הבנקאית: כאשר הלוואת המזנין סוגרת את הפער בהון העצמי של היזם, הבנק רואה יציבות פיננסית טובה יותר בפרויקט וביזם ומוכן להעמיד מימון עיקרי בתנאים נוחים. כך מתחזקת עמדת המיקוח של היזם, ונוצר מבנה מימון מאוזן.
- גמישות פיננסית: מבנה ההלוואה ההיברידי, המשלב חוב עם רכיב אקוויטי (Equity kicker), מאפשר התאמה מדויקת לתנאי הפרויקט, כולל לוחות זמנים, רמות סיכון ותשואה צפויה.
- שמירה על שליטה בפרויקט: בניגוד לגיוס שותפים, הלוואת מזנין אינה מדללת את אחזקות היזם, ומאפשרת לו לשמור על שליטה ניהולית ואסטרטגית מלאה.
- נגישות ומהירות: גופים מלווים בתחום המזנין פועלים לעיתים קרובות מחוץ למערכת הבנקאית, ומציעים תהליך אישור מהיר יותר, עם פחות בירוקרטיה, וזהו יתרון משמעותי בפרויקטים הדורשים תגובה מהירה.
- התאמה לפרויקטים מורכבים: הלוואות מזנין מתאימות במיוחד לפרויקטים מורכבים ובעלי רמות סיכון גבוהות, כמו התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי-בינוי, שבהם נדרשת גמישות מימונית ויכולת תכנון דינמית.
מגבלות, עלויות וניהול סיכונים בהלוואות מזנין
לצד יתרונותיה הרבים של הלוואת מזנין חשוב להבין כי היא כרוכה גם במגבלות, עלויות וסיכונים שיש להביא בחשבון במסגרת תכנון פיננסי אחראי.
אלו הם האתגרים העיקריים:
- ריבית גבוהה: כפי שכבר ציינו, בשל מיקומה במדרג החוב והסיכון הגבוה יחסית לגוף המלווה, הלוואת זו נושאת ריבית גבוהה משמעותית מהלוואה בנקאית רגילה. הריבית משקפת את הסיכון שהגוף המלווה נוטל, ולעיתים כוללת גם רכיב משתנה כמו השתתפות ברווחים.
- מורכבות העסקה: הלוואות מזנין דורשות חיתום פרטני, ניתוח פיננסי מעמיק והבנה של מבנה ההון. הן כוללות תנאים מורכבים, ולעיתים גם מנגנוני החזר גמישים או מותנים הדורשים ליווי מקצועי.
- ביטחונות מוגבלים: הביטחונות הניתנים למלווה הם לרוב בדרגה שנייה, לאחר הבנק, ולעיתים כוללים גם מניות של חברת הפרויקט. הדבר מגביר את רמת הסיכון של היזם במקרה של כשל פיננסי.
- ניהול סיכונים: ככלל מינוף גבוה מעלה את רמת הסיכון הפיננסי, במיוחד בפרויקטים עם תזרים לא יציב. עם זאת, פיזור ההון על פני מספר פרויקטים עשוי להפחית את הסיכון הכולל ולשפר את יציבות ההשקעה.
- השפעה על תזרים מזומנים: החזרי הלוואת מזנין עשויים להיות גמישים אך גם כבדים, ויש לבחון את השפעתם על תזרים המזומנים של הפרויקט לאורך זמן.
מחפשים פתרון מימוני חכם שיאזן בין גמישות ליציבות?
לנוכח מורכבותן של הלוואות מזנין והצורך בניתוח סיכונים וחיתום מדויק, הפתרון של wecheck (משכנתא משלימה) מציע יתרון מובהק: במקום להתמודד לבד עם תהליכים מורכבים וגופים פיננסיים שונים, אנו ב-Wecheck מציעים מענה מימוני מדויק ליזמים המתמודדים עם מגבלות ההון העצמי והעלויות הגבוהות של הפרויקט.
המשכנתא המשלימה שלנו מותאמת אישית, כוללת תנאים נוחים, תהליך אישור וחיתום מהירים, ומאפשרת לכם להתקדם בפרויקט תוך ניהול סיכונים מושכל וזאת כנגד שיעבוד נכסים פרטיים.
שאלות וגם תשובות בנושא הלוואת מזנין
שאלה: יש לי כבר הלוואה מהבנק והון עצמי. כיצד הלוואת המזנין משתלבת ביניהם ומה המשמעות שלה כלפי הבנק?
תשובה: הלוואת המזנין יושבת במבנה ההון בדיוק בין ההלוואה הבנקאית (החוב הבכיר) לבין ההון העצמי של היזם. היא כפופה לבנק בעדיפות הפירעון אך גבוהה מההון העצמי. היא משלימה את ההון הנדרש לקבלת המימון הבכיר.
שאלה: באיזה תרחיש בדיוק ההלוואה הזו הופכת להון (Equity) ומדללת בפועל את הבעלות שלי?
תשובה: כאשר היזם אינו עומד בהחזרי ההלוואה לפי מנגנון שנקבע מראש, הגוף המלווה יכול לממש את רכיב האקוויטי, להפוך לבעל מניות בפרויקט, לממש אחוזים מהפרויקט או החברה.
שאלה: מלבד הריבית, כמה אחוזים מהחברה שלי אני צפוי "לשלם" דרך ה"אקוויטי קיקר"?
תשובה: לרוב מדובר בין 5% לבין 15% מהמניות, בהתאם לרמת הסיכון, גובה ההלוואה ותנאי ההסכם.
שאלה: כיצד ריבית PIK עוזרת לתזרים המזומנים שלי בטווח הקצר, ומה המחיר שלה בטווח הארוך?
תשובה: ריבית PIK (ריבית Payment-in-Kind – היא ריבית שנצברת לקרן ההלוואה במקום להיות משולמת במזומן, ולעיתים מוחלפת במניות או חוב נוסף) אינה משולמת במזומן אלא נצברת להחזר עתידי, מה שמקל על התזרים בטווח הקצר אך מגדיל את החוב הכולל בטווח הארוך.
שאלה: אני זקוק להשלמת הון לרכישה. האם מזנין הוא הפתרון הסטנדרטי למטרה זו, ומה האלטרנטיבות המקובלות?
תשובה: הלוואת מזנין היא פתרון מקובל אך לא יחיד. יש אלטרנטיבות, ביניהן: גיוס שותפים, קרנות פרטיות או משכנתא משלימה כמו זו של WeCheck.
שאלה: אם העסקה לא תצליח כמתוכנן, מהו התהליך שבו הגוף המלווה יכול להשתלט לי על החברה?
תשובה: הגוף המלווה רשאי ויכול לממש את הביטחונות שניתנו, לרוב מניות או זכויות בפרויקט, בהתאם להסכם, ולעיתים אף להיכנס לניהול פעיל.
שאלה: הבנק כבר לקח את כל נכסי החברה כבטוחה. מה בדיוק אני נותן למלווה המזנין כביטחון?
תשובה: לרוב מדובר בשעבוד מדרגה שנייה על עודפי הפרויקט, מניות החברה או זכויות חוזיות, שאינן כפופות לביטחונות הבנק, שעבוד מדרגה שנייה על תזרים עתידי ורווחים צפויים.
