הכנה מוקדמת, הבנת כלל האפשרויות והתאמת המשכנתא לצרכים האישיים הייחודיים שלכם יכולות לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא תוך הפחתת הלחץ הנפשי הכרוך בהחזרים החודשיים. אז מה עושים? קוראים!, מתעניינים ולומדים. בשורות הבאות נחלוק עמכם טיפים למשכנתא במטרה לסייע לכם לעשות את הבחירות המתאימות והטובות ביותר עבורכם.
שלב ההכנסות לנטילת משכנתא
אלו הם שלבי הכנה החשובים והם יסייעו לכם לבנות תשתית כלכלית איתנה ולגשת לתהליך המשכנתא בביטחון:
שלב #1 – הגדרת תקציב ריאלי: הצעד הראשון הוא חישוב מדויק עד כמה שניתן של יכולת ההחזר החודשית. הכלל של הבנקים למשכנתאות הוא שגובה ההחזר החודשי לא יעלה על כשליש מסך ההכנסות שלכם (הכנסות נטו פחות ההוצאות הקבועות) לשם כך יש לסכם בצורה מסודרת את כלל ההכנסות ולהפחית את ההוצאות הקבועות (שכירות, חינוך, תחבורה) וגם אלו הבלתי צפויות (רפואיות, חופשות).
שלב #2 – בדיקת הון עצמי: בשלב הבא יש לברר כמה הון עצמי למשכנתא ניתן להביא מהבית. על פי כללי בנק ישראל רוכשי דירה ראשונה ויחידה נדרשים להון עצמי של 25% מערך הנכס כאחד מן התנאים לקבלת המשכנתא, משפרי דיור נדרשים להון עצמי של 30% ומשקיעים נדרשים להון עצמי של 50%. אם אינכם מגיעים לסכום הון העצמי הזה, אין כל סיבה להילחץ או להרים ידיים, אנו ב-WeCheck מציעים משכנתא משלימה לבנקים, שיכולה לגשר על הפער ולהגדיל את ההון העצמי לעד 85% מימון. זאת מאחר ואיננו כפופים להוראות בנק ישראל כי אם לתקנות של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. כך שתוכלו להגיע להון עצמי של 15% ולרכוש את הבית עליו אתם חולמים:
לקבלת משכנתא משלימה מבית WeCheck עד 85% מימון משווי הנכס, הקליקו:
שלב #3 – הכרת המסלולים הקיימים: משכנתאות מגיעות בצורות שונות וחשוב להבין מהו המסלול הנכון עבורכם. יש מספר מסלולי משכנתא מרכזיים:
- משכנתא בריבית קבועה לא צמודה: בה הריבית נותרת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.
- משכנתא צמודה למדד: בה הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן, ותנודות במדד זה משפיעות על גובה ההחזר החודשי.
- משכנתא בריבית משתנה צמודה: בה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן והריבית נקבעת על ידי עוגן כך שהיא משתנה כל כמה שנים.
- משכנתא בריבית משתנה לא צמודה: בה הריבית משתנה בכל תקופה שנקבעה מראש במעמד נטילת המשכנתא, והקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
מסלולי המשכנתא המרכזיים שלנו ב-WeCheck:
- משכנתא על בסיס ריבית הפריים: בה ריבית המשכנתא מבוססת על ריבית הפריים הנקבעת על ידי בנק ישראל.
- מסלול צמוד לריבית הפריים החל מפריים + 5% – שבו ההחזר החודשי הוא החל מ-945 ש"ח לכל 100,0000 ש"ח הלוואה.
- מסלול בריבית משתנה כל 3 שנים צמודה למדד החל מריבית 8.5% – שבו ההחזר החודשי הוא החל מ – 769 ש"ח לכל 100,000 ש"ח הלוואה.
שלב #4 – איסוף מסמכים: בשלב הבא יש לאסוף ולהכין מסמכים עבור הגופים הפיננסים המלווים, כגון: תלושי שכר, דפי חשבון, חוזה רכישה ותעודת זהות. מסמכים אלו נדרשים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
שלב #5 – ייעוץ משכנתאות (אופציונלי): כעת, לאחר כל ההכנות כדאי לשקול שכירת שירותיו של יועץ משכנתאות מקצועי, במיוחד אם אתם מרגישים שלא תוכלו לעשות בעצמכם את כל הפעולות הנדרשות או כי אתם לא מבינים לעומק את היתרונות והחסרונות של תמהילי המשכנתא השונים. יועץ יכול לבנות עבורכם תמהיל משכנתא אופטימלי, לנהל משא ומתן מול גורמים פיננסיים ולחסוך לכם זמן וכסף.
ניהול התהליך
כאשר מדובר בצעד משמעותי כמו בחירת משכנתא ידע הוא כוח. על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה חשוב לפעול בצורה מושכלת. הנה כמה עקרונות יסוד:
- ערכו סקר שוק מקיף והשוו: לפני קבלת החלטה כה חשובה מומלץ לבצע סקר שוק מקיף. השוו בין כמה וכמה בנקים וגופים חוץ בנקאיים כדי לאתר את הריבית הנוחה ביותר ואת תנאי ההחזר האופטימליים עבורכם. סקר טוב והשוואה יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך השנים. עם ממצאי הסקר וההשוואה ניתן גם לבצע משא ומתן עם הגופים המלווים על מנת למקסם תנאים.
- הבנת תמהיל המשכנתא. הבנת תמהילי המשכנתא השונים הם מפתח לחיסכון. תמהיל המשכנתא מורכב ממסלולים שונים – קבועים, משתנים, צמודים למדד ועוד. כל רכיב משפיע באופן שונה על גובה ההחזר החודשי והסיכון הכלכלי. הכרות מעמיקה עם הרכב התמהיל, תקופות ההחזר, שיעורי הריבית ועמלות הפרעון עשויה לשנות את תמונת ההלוואה לטובתכם.
- קריאת החוזה – שימו לב לאותיות הקטנות:
לפני החתימה, קראו בעיון את חוזה המשכנתא, כולל סעיפים הנוגעים לקנסות, שינוי תנאים בעת משברים או תקופות אי-יציבות. לדוגמה, סעיף שמאפשר לגוף המלווה להעלות את הריבית עקב שינוי במדד עלול להוביל לעלייה חודשית פתאומית בתשלום – הפתעה לא רצויה.
החיים עם המשכנתא – ניהול נכון לאורך זמן
חשוב לעקוב באופן קבוע אחר ההחזרים החודשיים של המשכנתא כחלק מהתכנון הכלכלי השוטף. וודאו שההחזרים מתבצעים בזמן, ובדקו את היתרה והריביות.
התאמת המשכנתא לשינויים בחיים: המשכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, ולכן חשוב להתאים אותה לשינויים במצב האישי או הכלכלי. להלן הדוגמאות:
- המשפחה גדלה: כאשר נולדים ילדים וההוצאות המשפחתיות גדלות, ייתכן שיהיה צורך להפחית את ההחזר החודשי כדי לפנות תזרים מזומנים. ניתן לבדוק עם הבנק אפשרות להארכת תקופת המשכנתא או שינוי מסלול, תוך שמירה על יציבות פיננסית.
- שינויים כלכליים: כאשר יש שינויים בריבית במשק או במצב הכלכלי האישי (כגון עלייה בהכנסה או ירידה), כדאי לשקול מיחזור משכנתא. מיחזור יכול לאפשר תנאי ריבית טובים יותר, קיצור תקופת ההלוואה או הפחתת ההחזר החודשי, בהתאם לצרכים.
- צרו קרן חירום: הקפידו לשמור חסכונות בצד שיכסו לפחות 3-6 חודשי החזר משכנתא. זה יספק ביטחון במקרה של הוצאות בלתי צפויות או אובדן הכנסה זמני.
- בדקו אפשרויות להחזרים מוקדמים: אם יש לכם הכנסה נוספת כגון בונוס, זכייה או ירושה, שקלו לבצע פירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא, במיוחד במסלולים עם ריבית גבוהה. ודאו שאין קנסות על פירעון מוקדם במסלול שבחרתם.
- השוו מסלולים מעת לעת: גם אם לא ממחזרים את המשכנתא כדאי לבדוק אחת לשנה-שנתיים את תנאי השוק. ייתכן שתמצאו מסלול משתלם יותר או תוכלו לנהל משא ומתן עם הבנק לשיפור התנאים.
- שמרו על תקציב מאוזן: המשכנתא היא רק חלק מההוצאות החודשיות. הקפידו על תקציב שמאפשר לכם לחסוך, להשקיע וליהנות מהחיים, ולא רק "לחיות למשכנתא". כלל אצבע: ההחזר החודשי לא יעלה על 30-40% מההכנסה הפנויה.
נצלו הטבות מס: במקרים מסוימים, ניתן לקבל הטבות מס על תשלומי ריבית המשכנתא. בדקו עם רואה חשבון או יועץ מס אם אתם זכאים להטבות כאלה.
