מס רכישת דירה

מס זה אינו אחיד כי אם נגזר מאופי העסקה (דירה ראשונה ויחידה, דירה להשקעה או דירה למשפרי דיור), משווי הנכס (יש מדרגות מס) ופרופיל הרוכשים (משקיעים, בעלי זכאות להקלות, עולים חדשים, נכים, נפגעי פעולות איבה וכו'), והבסיס החוקי למס הרכישה מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין:

סעיף "9. (א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת…"

הבנה מעמיקה של מבנה המס, של המדרגות והתקנות הרלוונטיות כפי שהן מעודכנות מעת לעת חיונית לתכנון פיננסי נכון ומדויק. היא מאפשרת לרוכשים להימנע מהפתעות בלתי נעימות, להעריך נכונה את ההון העצמי למשכנתא הנדרש ולמנוע פגיעה ביכולת להשלים את העסקה.

אז מהו מס רכישה לדירה, ועל מה הוא חל?

מס הרכישה זהו מס ישיר וחד פעמי המוטל על ידי המדינה על רוכשים בכל עסקה לרכישת זכות במקרקעין, יהיו אלו דירה, בית או מגרש עליו עתידים לבנות בית למגורים או יהיו אלו חנות, מפעל או כל נכס מסחרי אחר. מס זה קיים מתוך תפיסה שמדובר בהכנסה ציבורית חשובה, אך גם משמש כלי המווסת את שוק הנדל"ן.

חובת התשלום חלה על כל רוכש, בין אם מדובר באדם פרטי הרוכש דירת מגורים ראשונה ובין אם מדובר בחברה גדולה הרוכשת מתחם מסחרי. יחד עם זאת, החוק מכיר במצבים מסוימים שבהם ניתן לקבל הקלה או פטור, לדוגמה ברכישת דירה יחידה או ברכישת נכסים על ידי עמותות ציבוריות.

המס מחושב לפי שווי העסקה הכולל, כלומר: מלוא התמורה המשולמת למוכר. כאשר מדובר ברכישה מקבלן שווי העסקה כולל גם את רכיב המע"מ, נתון מהותי המשפיע על גובה המס בפועל. אין מדובר במס סמלי או שולי, לעיתים מדובר בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, בהתאם לשווי הנכס ולמאפייני העסקה.

כיצד מחשבים מס רכישה לדירה?

מס הרכישה מחושב בהתאם למדרגות מס המתעדכנות אחת לשנה (בדרך כלל ב־16 בינואר) בהתאם למדד המחירים לצרכן ובהתאם לפרופיל העסקה והרוכשים. החישוב נעשה באופן מדורג, כלומר: על כל חלק משווי הדירה חל שיעור מס שונה, לפי מדרגות המס.

לפני שנתמקד בחישובי מס רכישה, חשוב להבחין בין מס רכישה למס שבח, כי רבים נוטים להתבלבל בין השניים. בעוד שמס רכישה לדירה הוא מס המוטל על הקונה בעת רכישת נכס, מס שבח הוא מס החל על המוכר ונגזר מהרווח שנוצר ממכירת הנכס – זהו ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה המקורי, בניכוי הוצאות מוכרות.

חישוב מס רכישה לדירה יחידה

על פי החוק, רוכש המוגדר כבעל דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות משמעותית. החישוב נעשה באופן מדורג על פי שווי העסקה:

מדרגות מס רכישה 2025 לדירות מגורים יחידות:

• 0% כלומר: פטור מלא ממס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח.
• 3.5% על חלק השווי שמעל 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח.
• 5% על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח.
• 8% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח.
• 10% על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש"ח.

במנגנון חישוב מדורג כאמור המס מחושב לפי מדרגות וכל חלק מהשווי מחויב בשיעור המתאים לו.

לדוגמה: דירה בשווי 3,000,000 ₪

• עד 1,978,745 ₪ – פטור מלא ממס רכישה.
  מס לתשלום: 0 ₪.
• חלק השווי בין 1,978,746 ₪ ל-2,347,040 ₪ (סה"כ 368,295 ₪) – חל מס של 3.5%
  חישוב: 368,295 × 3.5% = 12,890 ₪.
• חלק השווי בין 2,347,041 ₪ ל-3,000,000 ₪ (סה"כ 652,960 ₪) – חל מס של 5%
  חישוב: 652,960 × 5% = 32,648 ₪.

סה"כ מס רכישה לתשלום:

12,890 ₪ + 32,648 ₪ = 45,538 ₪

כלומר, רוכשי דירה יחידה בשווי 3 מיליון ₪ בשנת 2025 ישלמו 45,538 ₪ מס רכישת דירה.

חישוב מס רכישה לדירה נוספת 2025

מי שבבעלותו כבר דירה אחת לפחות ומשקיע בדירה נוספת, ישלם שיעורי מס גבוהים בהרבה:

• 8% מס עד שווי של 6,055,070 
• 10% מס מעל שווי של 6,055,070

כפי שניתן לראות כאן אין מדרגות מס רכישה מופחתות וכל חלק מהסכום מחויב במס כבד, מה שממחיש את הפער בין משקיעים לרוכשי דירה יחידה.

חישוב מס רכישה למשפרי דיור 2025

רוכשים דירה חדשה המחזיקים בדירה קיימת יכולים ליהנות ממדרגות המס של "דירה יחידה" אם:

• הם מוכרים את הדירה הישנה תוך 18 חודשים אם מדובר בדירה שאינה חדשה
• או תוך 12 חודשים מקבלת החזקה אם מדובר בדירה מקבלן

אם הרוכשים לא עומדים בתנאים אלו אז יחולו מדרגות המס של דירה נוספת.

להערכה מהירה, אישית ומדויקת, רשות המסים מציעה מחשבון מס רכישה שבעזרתו ניתן לבצע סימולציה: הקליקו לחישוב מס רכישה לדירה > סימלטור מס רכישה באתר רשות המיסים.

סיכום מדרגות מס רכישה:

מתכננים לרכוש דירה ומגיליתם שמס הרכישה מעלה משמעותית את ההוצאות?
עם המשכנתא המשלימה שלנו ב-WeCheck תוכלו לקבל מימון של עד 85% מערך הנכס, בנוסף למשכנתא מהבנק וכך לכסות גם את עלויות נלוות כמו מס רכישה לדירה. כל זה בתהליך דיגיטלי, מהיר, נוח ושקוף ובמינימום בירוקרטיה.

לחצו לקבלת הצעה 

פטורים והקלות מיוחדות במס רכישת דירה

המחוקק הישראלי הכיר בצורך להעניק הקלות ופטורים במס רכישה לדירה לאוכלוסיות מסוימות, מתוך תפיסה חברתית וכלכלית רחבה.

הקלות לעולים חדשים

ההטבה נועדה להקל על השתלבותם הכלכלית של עולים חדשים ולתמוך ביצירת יציבות דיורית ועסקית.

• שיעור מס רכישה מופחת: 0.5% עד מדרגת שווי של עד כ־1.9 מיליון ש"ח, ו־5% על יתרת הסכום.
• תנאי מימוש: ההטבה ניתנת פעם אחת לרכישת דירת מגורים ופעם אחת לרכישת נכס עסקי, בתקופה של שנה לפני העלייה ועד שבע שנים לאחריה.

הקלות לתושבים חוזרים

ההטבה היא חלק ממדיניות לעידוד אזרחים שעברו לחו"ל לחזור חזרה לארץ.

• הטבה: פטור ממס רכישה בשווי של עד 1,978,745 ₪ למי שרוכש דירה בתקופה שבין 16.1.2024 ל-15.1.2025. על סכום שבין 1,978,745 ש”ח לבין 2,347,040 ש”ח יש מס רכישה של 3.5%. מעל לסכום זה ועד 6,055,070 ש”ח יש מס של 5%.
• תנאים: חל על מי שחיו בחו"ל לפחות 6 שנים ואין להם דירה בישראל ועתידים להחזיק בדירה יחידה. התושב החוזר זכאי להטבה זו גם אם בבעלותו דירה בחו"ל.

הקלות לנכים ובעלי מוגבלויות

ההטבה מבטאת מדיניות של הכלה חברתית והכרה בצרכים הייחודיים של אוכלוסייה זו.

• שיעור מס מופחת: 0.5% בלבד על מלוא שווי הדירה.
• תנאים: ההטבה ניתנת פעמיים בלבד, בכפוף להצגת אישורים המעידים על נכות מוכרת (לרוב מעל 75%), קבלת קצבאות נכות או זכאות לפי קריטריונים של הביטוח הלאומי.

הקלות בהעברה ללא תמורה בין קרובים

• שיעור מס מופחת: שליש ממס הרכישה הרגיל.
• הגדרת "קרוב": בן זוג, הורה, צאצא (כולל נכד ונין), בן זוג של הצאצא, אח או אחות.
• פטור מלא: העברה בין בני זוג נשואים המתגוררים יחד פטורה לחלוטין ממס רכישה.

הבהרות נוספות:

• במקרה של העברת חלק מהדירה, המס יחושב על שווי הדירה כולו, והשליש יוחל רק על החלק המועבר.
• שווי הדירה נקבע לפי הערכת שוק חופשי, באישור מנהל מיסוי מקרקעין.
• קיימת תקופת "נעילה" של 4 שנים, בה מקבל המתנה אינו רשאי למכור את הדירה, כדי למנוע התחמקות ממס שבח.

הקלות ליורשים של דירת מגורים יחידה החיים בדירה

ההטבה נועדה לשמר יציבות דיורית ולמנוע נטל מס בלתי מוצדק על יורשים.

• הטבה אפשרית: כאשר יורש מקבל דירת מגורים יחידה בירושה שהוא מתגורר בה דרך קבע ייתכן פטור ממס רכישה.
• תנאים: יש להוכיח מגורים בפועל בדירה והיעדר בעלות על נכס נוסף.

פטור בפרויקט פינוי-בינוי

ההטבה נועדה לעודד התחדשות עירונית ולתמרץ בעלי דירות להשתתף בפרויקטים מסוג זה.

• הטבה: דירה חדשה שמתקבלת מהיזם בתמורה לדירה ישנה במתחם פינוי-בינוי פטורה ממס רכישה.

הקלות לדיירים מוגנים

דיירים מוגנים משלמים במשך שנים דמי שכירות מופחתים, משקיעים בנכס אך אינם בעלי הנכס. ההקלה במס הרכישה נועדה לאפשר להם להפוך לבעלים בפועל של דירת מגוריהם וכך לתמוך באוכלוסיות חלשות או ותיקות.

ההטבה: דייר מוגן (שחוק הגנת הדייר חל עליו) הרוכש את הדירה שבה הוא מתגורר משלם מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד משווי הדירה.

התנאים: הדייר היה כבר דייר מוגן בנכס בתאריך 7.11.2001, ולאחר הרכישה חוק הגנת הדייר כבר לא חל על הנכס.

מיהו בעל "דירה יחידה" בעיני רשות המיסים?

ראינו בסעיפים הקודמים כי הכרה כבעלי דירה יחידה מזכה את הרוכשים במדרגות מס רכישה מופחתות, החל מ־0% ועד 8%, לעומת שיעור קבוע של 8%–10% לרוכשי דירה נוספת. בדיוק מסיבה זו הבנה מדויקת של ההגדרה של מי הוא בעל דירה יחידה היא חשובה, מהווה תנאי חשוב לתכנון מושכל של הרכישה וחיונית גם למניעת טעויות יקרות. כלומר, בטרם ניגשים לרכישת דירה חשוב לבחון לא רק את ההון העצמי אלא גם לבדוק כמה נכסים רשומים על שמכם, מה מקור הבעלות (למשל ירושה) ומה חלקכם היחסי בנכסים.

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, (תיקון מס' 85) תשע"ו-2016 הגדרת דירה יחידה היא:

(א) "דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3);

כלומר, בעל דירה יחידה הוא מי שאין בבעלותו דירה נוספת או שיש לו חלק מדירה נוספת שאינו עולה על שליש (1/3). המשמעות היא שגם החזקת חלק קטן מדירה אחרת אינה שוללת את ההטבה במס הרכישה, אך החזקה משמעותית יותר כן תיחשב כבעלות נוספת. בנוסף, על פי סעיף 49ג לחוק, דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיחשב כדירה נוספת אם חלקו של היורש בדירה עולה על 50%, או אם מדובר בירושה מקרוב שאינו הורה או בן זוג.

במקרים של רכישת חלק יחסי בדירת מגורים, חישוב מס הרכישה אינו מתבצע על שווי החלק הנרכש בלבד. במקום זאת, יש לחשב את המס על שוויה המלא של הדירה כולה, ולאחר מכן להכפיל את הסכום בחלק היחסי הנרכש על ידי הקונה, כפי שקובעות תקנות מיסוי מקרקעין. כך לדוגמה: אם רוכשים 25% מהדירה, המס יחושב על שווי הדירה המלא ואז ייגבה רבע מהסכום שהתקבל. הסדר זה מעוגן בתקנה 2(2) לתקנות מיסוי מקרקעין.

הגדרת דירת מגורים לטובת מס רכישת דירה

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, פרק 1, (תיקון מס' 8) תש"ם-1980 זוהי ההגדרה של דירת מגורים:

"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;

כלומר כדי שרשות המיסים תתיר הקלות במס רכישה הדירה צריכה לשמש למגורים (לא לעסקים או למסחר למשל). זו יכולה להיות דירה או חלק מדירה, בניית הדירה צריכה להסתיים והדירה צריכה להיות או בבעלות או בחכירה של אדם.

לפי פסיקת בית המשפט העליון ההכרה בנכס כדירת מגורים לצורכי מס רכישה תלויה בשני מבחנים:

• מבחן אובייקטיבי – האם קיימת אפשרות ממשית לשימוש למגורים.
• מבחן סובייקטיבי – האם לרוכש יש כוונה לגור בדירה, גם אם היא אינה ראויה לכך בעת הרכישה (למשל, במקרה של שיפוץ מתוכנן).

בעת רכישת דירה מקבלן שטרם הסתיימה בנייתה, יש לבדוק אם הקבלן התחייב להשלים את הבנייה. בהיעדר התחייבות להשלים את הבנייה הדירה תיחשב כקרקע ומס הרכישה יעמוד על 6%. לעומת זאת, התחייבות חוזית מצד הקבלן לסיים את הבנייה תאפשר סיווג הדירה כדירת מגורים ויחולו עליה מדרגות מס הרכישה המופחתות.

מועד ודרך תשלום מס רכישה

חובת תשלום מס רכישה מהווה שלב מכריע בעסקת רכישת מקרקעין. ההליך מחייב דיוק ועמידה בלוחות זמנים קבועים בחוק.

• מועד הדיווח: על הרוכש להגיש הצהרה על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי בתוך 30 יום ממועד חתימת החוזה. הדיווח מוגש באופן מקוון, ולרוב מבוצע על ידי עורך הדין המייצג את הרוכש.
• מועד התשלום: המס בפועל חייב להיות משולם תוך 60 יום מיום העסקה.
• השלכות של איחור: איחור בדיווח או בתשלום עלול לגרור קנסות וריביות פיגורים מצטברות, בנוסף לעיכובים בטיפול בשומה וברישום הנכס.

אילו טפסים צריך להגיש בדיווח מס רכישה?

• טופס 7000 – הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה, ללא זכויות בנייה קיימות או עתידיות.
  מיועד למקרים בהם מבוקש פטור מלא ממס שבח.
• טופס 7000ב – הצהרה על מכירת זכות במקרקעין שמס השבח עליה כפוף לשומת מס הכנסה. טופס זה מיועד למוכרי מלאי עסקי, כגון קבלנים, ומלווה בבקשה לפטור לפי סעיף 50 לחוק.
• טופס 7002 – הצהרה כללית על מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין.
  משמש בכל מקרה שאינו מתאים לטפסים 7000 או 7000ב – כולל רכישת דירה רגילה.

מהם הפרטים והמסמכים שיש לכלול בדיווח?

על מנת להבטיח תהליך תקין של רכישת נכס, יש להגיש הצהרה מפורטת ומדויקת לרשות המיסים, בליווי כל המסמכים הרלוונטיים. ההצהרה משמשת בסיס לחישוב שומת המס ומבטיחה שקיפות מלאה. רוכש נכס חייב להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום ממועד העסקה. ההצהרה כוללת מידע מהותי על העסקה, לצד מסמכים תומכים אשר נדרשים לצורך קביעת השומה ובחינת זכאות להטבות מס. להלן פירוט מדויק של הדרישות:

פרטי ההצהרה:

• פרטי הזכות הנרכשת – סוג הנכס, מיקומו, והאם מדובר בדירה, קרקע או זכות באיגוד מקרקעין.
• פרטי העסקה – זהות הצדדים, תנאי ההתקשרות ותאריך החתימה.
• סך התמורה – כפי שנקבע בחוזה, לרבות תשלומים עתידיים.
• תאריך הרכישה – מועד החתימה או מועד קבלת החזקה, לפי העניין.
• חישוב מס רכישה – כולל מדרגות המס ובקשה להקלות או פטורים.
• בקשה לפטור – אם קיימת זכאות, יש לציין זאת ולצרף מסמכים תומכים.

הצהרה לפי חוק לצמצום השימוש במזומן (התשע"ח–2018):

• חובה לדווח על אמצעי התשלום בעסקה.
• אם פרטי התשלום ידועים יש לציין אותם.
• אם אינם ידועים ניתן להשלים את הדיווח תוך 6 חודשים ממועד קבלת החזקה, בצירוף אסמכתאות.
• אם התשלום אינו במזומן אין צורך לצרף אסמכתאות.

מסמכים נלווים:

• העתק מאומת של חוזה המכירה – חתום ומאושר על ידי עורך דין.
• נסח טאבו או אישור זכויות – ממאגר רשות מקרקעין או חברה משכנת.

טופסי חתימה מקוונים:

• טופס 7005 – נספח לטופס 7000, הצהרה על נכונות הפרטים.
• טופס 7009 – נספח לטופס 7002, מאומת ע"י עו"ד.
• טופס 2973 – בקשה לפטור חלקי לעולה חדש.
• טופס 7067 – הודעה על נאמנות, במקרה של רכישה באמצעות נאמן.

לאחר הגשת הדיווח – קבלת שומה ואישור לרישום

לאחר הגשת הצהרת מס רכישה לרשות המסים, נשלחת לרוכש הודעה על קליטת ההצהרה, בצירוף שובר תשלום לפי השומה העצמית שהוגשה. בהמשך, רשות המסים מנפיקה שומת מס סופית, ולעיתים שובר תשלום נוסף אם נמצא פער בין ההצהרה לשומה.

• שובר תשלום: משקף את סכום המס שעל הרוכש לשלם בהתאם לשומה שנקבעה.
• אישור "אין יתרה לתשלום": זהו מסמך חיוני להשלמת רישום הזכויות בנכס בטאבו או ברשות מקרקעין. ללא אישור זה לא ניתן להשלים את העברת הבעלות על שם הרוכש.

תיקון שומה, הגשת השגה וערעור

הליך הגשת השגה וערעור על שומת מס רכישה מעוגן בחוק וכולל מספר שלבים:

• בקשה לתיקון שומה: על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה תוך ארבע שנים מיום קביעתה, במקרים של גילוי עובדות חדשות, שגיאות בדיווח או טעויות חישוב. הבקשה מוגשת באמצעות טופס 7085 לתיקון שומה במקרקעין, בצירוף הסברים ומסמכים רלוונטיים.
• השגה על שומה: אם הרוכש אינו מסכים עם השומה שנקבעה על ידי המנהל הוא רשאי להגיש השגה תוך 30 יום מיום קבלת ההודעה. ההשגה מוגשת באמצעות טופס 7013, ומחייבת ציון מנומק של המחלוקת. על החלק שאינו שנוי במחלוקת יש לשלם מראש או להעמיד ערובה בנקאית.
• ערר על החלטת ההשגה: אם ההשגה נדחית ניתן להגיש ערר לוועדת ערר תוך 30 יום ממועד קבלת החלטת המנהל. על החלטת ועדת הערר, ובנושאים משפטיים בלבד, ניתן לערער לבית המשפט העליון תוך 45 יום.

שאלות ותשובות בנושא מס רכישה לדירה:

שאלה: תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה לדירה?
תשובה: מס רכישה יש לשלם תוך 60 יום ממועד חתימת חוזה הרכישה.

שאלה: מתי משלמים מס רכישה בדירה מקבלן?
תשובה: גם ברכישת דירה מקבלן, מס הרכישה משולם תוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכר.

שאלה: כמה תשלומים אפשר לשלם עבור מס רכישה?
תשובה: ברוב המקרים מס הרכישה משולם בתשלום אחד באמצעות שובר תשלום. במקרים חריגים ניתן לבקש פריסת תשלומים או להעמיד ערבות בנקאית, בכפוף לאישור רשות המסים.

שאלה: כיצד משלמים מס רכישה באינטרנט?
תשובה: לאחר הגשת ההצהרה, מתקבל שובר תשלום שניתן לשלם דרך אתר רשות המסים או באמצעות שירות התשלומים הממשלתי: תשלום מס רכישה – רשות המסים

שאלה: מתי חל מס רכישה?
תשובה: מס רכישה חל על כל עסקת רכישת זכות במקרקעין בישראל, בין אם מדובר בדירת מגורים, קרקע או נכס מסחרי. כאשר הדיווח לרשות המיסים נדרש תוך 30 יום ממועד חתימת החוזה.

שאלה: איך מקבלים אישור מס רכישה?
תשובה: לאחר תשלום מלא של המס, מתקבל אישור "אין יתרה לתשלום" מרשות המסים. אישור זה נדרש לצורך רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעין ומהווה אישור תשלום מס רכישה לדירה.

תהליך רכישת דירה הוא מורכב ומסועף והגשת דיווח מדויק ומלא לרשות המיסים היא תנאי הכרחי להשלמת העסקה באופן תקין, ולהימנעות מקנסות, עיכובים או שלילת הטבות. מומלץ להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין שילווה את כל תהליך הרכישה בצורה מקצועית וכדי להבטיח תכנון מס נכון ומיצוי מלוא זכויותיכם.

מתכננים לרכוש דירה ומגיליתם שמס הרכישה מעלה משמעותית את ההוצאות?
עם המשכנתא המשלימה שלנו ב-WeCheck תוכלו לקבל מימון של עד 85% מערך הנכס, בנוסף למשכנתא מהבנק וכך לכסות גם את עלויות נלוות כמו מס רכישה לדירה. כל זה בתהליך דיגיטלי, מהיר, נוח ושקוף ובמינימום בירוקרטיה.