משכנתא עסקית

בשונה מהלוואה עסקית רגילה, משכנתא עסקית מציעה תנאים אטרקטיביים יותר בזכות הביטחון שבשעבוד הנכס, היא כפופה לרגולציה שונה ומאופיינת בדרך כלל בשיעור מימון מקסימלי נמוך יותר (עד כ-70% מערך הנכס).

הבדלים בין משכנתא עסקית לבין משכנתא רגילה

משכנתא עסקית ומשכנתא רגילה אמנם חולקות את עקרון השעבוד הנדל"ני, אך נבדלות זו מזו במספר מאפיינים מהותיים, המשפיעים על אופי ההלוואה, תנאיה והרגולציה החלה עליה. להלן ההבדלים המרכזיים:

• מטרה: משכנתא רגילה נועדה למימון רכישת דירה למגורים פרטיים, בעוד שמשכנתא עסקית מיועדת לפעילות עסקית או תפעולית או לצורך רכישת נכס מסחרי.
• סוג הנכס המשועבד: במשכנתא רגילה מדובר בשעבוד של נכס מגורים (דירה, בית), ואילו במשכנתא עסקית ניתן למשכן גם נכס מגורים וגם נכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות, מחסנים, קליניקות או מבני תעשייה.
• תנאי ההלוואה: המשכנתא העסקית לרוב ניתנת בתנאים פחות גמישים ובשיעור מימון נמוך יותר (50–70%). גם תקופת החזר קצרה יותר בדרך כלל וגם הריבית גבוהה יותר, לעומת משכנתא רגילה המציעה מימון של עד 75%–85% ופריסה ארוכה יותר של עד 30 שנים.
• רגולציה: משכנתאות רגילות כפופות לרגולציה צרכנית מחמירה, כולל הגנות על הלווים, מגבלות ריבית והנחיות ביטוח. לעומת זאת, משכנתאות עסקיות כפופות לרגולציה בנקאית כללית, עם פחות הגנות צרכניות.

סוגי משכנתאות עסקיות: אילו אפשרויות קיימות?

עבור בעלי עסקים, קטנים כגדולים, הצורך במימון חיצוני הוא חלק בלתי נפרד ממחזור החיים והצמיחה. משכנתא עסקית היא אפוא כלי פיננסי יעיל המאפשר לבעלי עסקים לגייס הון משמעותי, לרוב בתנאים טובים יותר ובפריסה ארוכה יותר מאשר אשראי בנקאי רגיל, וזאת באמצעות שעבוד נכס כבטוחה.

קיימים שני סוגי משכנתאות עסקיות עיקריים, הנבדלים זה מזה במטרת ההלוואה ובסוג הנכס המשמש כבטוחה:

1. משכנתא לרכישת נכס מסחרי: סוג זה של משכנתא מיועד ספציפית למימון רכישת נכס מסחרי. מדובר בהלוואה שבה הנכס שרוכשים הוא זה שמשמש כבטוחה העיקרית להחזר ההלוואה.

• מטרה: רכישת נכסים המשמשים לפעילות עסקית, כגון משרדים, חנויות, מבני תעשייה ומפעלים, מרפאות, מחסנים או קרקעות מיועדות לבנייה מסחרית.
• הבטוחה: הנכס המסחרי הנרכש עצמו משועבד לטובת הגוף המלווה.
• יתרון מרכזי: מאפשר לעסק לגדול ולצמוח על ידי רכישת נכסים מניבים או נכסים המשמשים לו לפעילות ארוכת טווח, במקום לשלם דמי שכירות חודשיים. תנאי המימון ניתנים בפריסה נוחה של שנים רבות, מה שמקל על תזרים המזומנים השוטף.

2. משכנתא לכל מטרה עסקית: סוג זה של משכנתא הוא גמיש יותר ונועד לאפשר לעסקים לגייס הון נזיל לצרכים שונים, באמצעות שעבוד נכס קיים שבבעלותם, בין אם נכס מסחרי ובין אם דירת מגורים פרטית.

א. משכנתא לכל מטרה בשעבוד נכס מסחרי קיים

• מטרה: שימוש בנכס מסחרי קיים כבטוחה לצורך גיוס כסף לטובת הון חוזר, רכישת ציוד, הקמת סניפים חדשים, השקעה במו"פ או שיפוץ הנכס המסחרי הקיים.
• הבטוחה: נכס מסחרי קיים בבעלות העסק או הבעלים (כגון משרד או חנות שנרכשו בעבר) המשועבד לצורך ההלוואה.

ב. משכנתא לכל מטרה בשעבוד דירת מגורים

מטרה: קבלת הלוואה לכל מטרה עסקית, לרבות: איחוד הלוואות עסקיות יקרות, סגירת חובות, רכישת מלאי, התרחבות או מימון פעילות שוטפת, על ידי שעבוד נכס מגורים פרטי של בעלי העסק.
הבטוחה: דירת מגורים פרטית בבעלות הלווה או בעלי העסק המשמשת כבטוחה.
יתרון מרכזי: מכיוון שדירת מגורים נחשבת לבטוחה, סולידית ויציבה יותר בעיני המוסדות הפיננסיים, אפשרות זו מתאפיינת בדרך כלל בריבית נמוכה יותר ובפריסת תשלומים ארוכה יותר (עד 20-30 שנה) בהשוואה לאשראי עסקי לזמן קצר (שנע לרוב סביב 5 שנים). פריסה זו מובילה להחזרים חודשיים נמוכים משמעותית, מה שמשפר את יציבות תזרים המזומנים של העסק.

שחררו את ההון הכלוא בנכס שלכם עם WeCheck

משכנתא לחילוץ הון עצמי מבית WeCheck היא פתרון פיננסי מתקדם שיאפשר לכם, בעלי עסקים, לממש את הערך הכספי של הנכס הפרטי שלכם, מבלי למכור אותו. אם ברשותכם נכס מגורים עם או בלי משכנתא קיימת, תוכלו לקבל משכנתא בשיעור של עד 85% משווי הנכס, בתנאים נוחים ומותאמים אישית.

בין אם אתם זקוקים למימון לשיפוץ העסק, לצורך השקעה בעסק, הרחבת העסק או רכישת נכס נוסף, המשכנתא שלנו ב-WeCheck מאפשרת לכם ליהנות מנזילות מיידית, תוך שמירה על שליטה מלאה בנכס. זה הזמן למנף את הנכס הפרטי שלכם ולהפוך אותו למנוע צמיחה.

לחצו לקבלת הצעה 

למי מיועדת משכנתא עסקית?

משכנתא עסקית מיועדת למגוון צרכים עסקיים:

• עסקים המעוניינים לרכוש נכס מסחרי לפעילותם השוטפת – במקום לשלם שכירות חודשית עסקים יכולים לרכוש מבנה קבוע, משרד, חנות, מחסן או קליניקה, וליהנות מהיציבות, מהחיסכון ארוך הטווח ומהשבחת הנכס.
• עסקים המעוניינים להשקיע בנכסים מניבים – משכנתא עסקית מאפשרת רכישת נדל"ן להשכרה, כמו משרדים או חנויות, שמייצרים הכנסה פסיבית ומחזקים את תזרים המזומנים של העסק.
• יזמים הרוצים לממן פעילות משלימה או לטפל בהתחייבויות קיימות – ניתן להשתמש במשכנתא הזו כדי לרכוש חברה אחרת, להרחיב קו מוצרים או לשפר את תנאי האשראי הקיימים, תוך פריסת תשלומים נוחה.
• חברות בצמיחה שמחפשות להרחיב את שטח הפעילות – עסקים שמתרחבים זקוקים לעוד מקום: מפעל, מרכז לוגיסטי או סניף נוסף. משכנתא מאפשרת מימון מותאם לצרכים אלה.
• משקיעים המעוניינים למנף את ההון העצמי – במקום להשתמש בכל ההון הזמין, ניתן לקבל מימון ולהשקיע אותו במקביל באפיקים נוספים, תוך שמירה על נזילות.

תנאי זכאות למשכנתא עסקית

אלו הם תנאי הזכאות המרכזיים בהליך האישור:

• יכולת החזר מוכחת: אחד המרכיבים החשובים ביותר הוא ניתוח תזרים המזומנים של העסק והכנסותיהם האישיות של בעלי העסק. הגוף המלווה בוחן את היקף ההכנסות, ההוצאות, ההתחייבויות הקיימות ואת שיעור ההכנסה הפנויה שממנה ניתן להחזיר את המשכנתא, גם מבלי להסתמך על הרווחים העתידיים מהנכס הנרכש.
• ניסיון ויציבות עסקית: לבעלי ניסיון מוכח בתחום עיסוקם יש יתרון משמעותי. עסקים הפועלים לאורך זמן, בעלי מוניטין חיובי וטוב וניהול תקין של כספים וספקים, משדרים אמינות ומקטינים את הסיכון עבור הגוף המלווה.
• הון עצמי נדרש: בדרך כלל נדרש הון עצמי בשיעור של 30%–50% משווי הנכס. שיעור זה מבטיח שיתוף סיכון בין הלווה לבנק ומעיד על מחויבות אמיתית מצד בעל העסק.

דוגמאות לעסקים שיכולים להפיק תועלת מהמשכנתא העסקית:

כמעט כל בעל עסק, חברה או תאגיד יכול להפיק תועלת ממשכנתא עסקית. משרדי עורכי דין או רואי חשבון הרוכשים משרדים בבעלותם, חברות לוגיסטיקה הרוכשות מחסנים, יזמי נדל"ן הרוכשים נכסים מניבים, חברות הייטק, רופאים הפותחים מרפאה פרטית, או בעלי עסקים קטנים המעוניינים להתרחב למיקום עצמאי.

מה הבנק בודק בהקשר למשכנתא עסקית

• יציבות העסק ותזרים המזומנים: זו ליבת הבדיקה. הגוף המלווה בוחן דוחות כספיים רב-שנתיים כדי לוודא תזרים מזומנים יציב וחיובי שיכול לכסות בנוחות את החזרי ההלוואה. לא מסתפקים ברווח חשבונאי, אלא מחפשים עודף תזרימי מוכח שיכול להעיד על יכולת פירעון עמידה לאורך כל חיי המשכנתא.
• פוטנציאל עסקי עתידי: הגוף המלווה ינתח את התוכנית העסקית של הלווה, את מגמות השוק שבו העסק פועל (כולל הערכת התחרות והביקוש) ואת יכולת העסק לצמוח או לפחות לשמור על יציבות. ניתוח זה נועד להבטיח שהנכס לא יהפוך לנטל פיננסי בעקבות דעיכה עסקית.
• היסטוריית האשראי: תיבדק היסטוריית האשראי של העסק ושל בעליו הפרטיים. מוסר תשלומים גבוה והיעדר כשלי אשראי הם אינדיקציה מהימנה לרמת האחריות הפיננסית ויכולת הניהול של ההתחייבויות.
• הערכת שמאי לנכס: הבנק מזמין שמאות מקצועית להערכת שווי הנכס שעתיד להיות משועבד. הערכה זו נועדה לוודא ששווי הנכס הריאלי אכן מכסה את ההלוואה ומספק ביטחון הולם לגוף המלווה במקרה של חדלות פירעון. השמאי בוחן גם את סחירות הנכס.
• הון עצמי נדרש: כאמור תנאי סף הכרחי לקבלת המימון הוא יכולת העסק להעמיד הון עצמי משמעותי, לרוב בשיעור של 30% עד 50% ומעלה משווי הנכס. דרישה זו מעידה על מחויבות הבעלים לעסקה ומפחיתה את סיכון הבנק.
• בחינת סוג הנכס וייעודו: הגוף המלווה בוחן את סוג הנכס (משרדים, תעשייה, מסחר) ואת פוטנציאל התשואה שלו. אם הנכס מיועד להשכרה, הגוף המלווה מעריך את דמי השכירות הצפויים כמקור פירעון משני, ובכך מוריד את הסיכון הכללי.

שיקולים מרכזיים בבחירת סוג המשכנתא העסקית

• גובה המימון – הבנק לרוב יעמיד מימון של עד 75% משווי הנכס או מהסכום הנקוב בחוזה הרכישה – הנמוך מביניהם. המשמעות היא שהעסק נדרש להעמיד הון עצמי משמעותי כדי להבטיח מעורבות פיננסית של הלווה.
• תקופת ההלוואה – משכנתא עסקית ניתנת לפריסה ארוכה, לעיתים עד 20 עד 30 שנה, בהתאם לסוג הנכס, הגוף המלווה ולמטרת ההלוואה. נכסים מניבים או מבנים תפעוליים עשויים להצדיק פריסה ארוכה יותר, בעוד רכישות זמניות או פרויקטים מוגבלים בזמן יקבלו פריסה קצרה יותר.
• השפעת מיקום ושווי הנכס – הבנק מבצע הערכת שמאי לנכס תוך התייחסות למיקומו, נגישותו, סוג השימוש בו ופוטנציאל המימוש במקרה של חדלות פירעון. נכסים במרכזי עסקים, אזורי תעשייה או מיקומים מבוקשים לרוב יזכו לתנאים מימון טובים יותר, בשל רמת הסיכון הנמוכה יותר.
• סוג הנכס – נכסים מסחריים, תעשייתיים או משרדים או דירות מגורים נבדקים לפי פוטנציאל ההכנסה שלהם, רמת הביקוש בשוק והיכולת להשכיר או למכור אותם בעתיד. נכסים ייחודיים או ייעודיים עשויים להיתקל בדרישות שמרניות יותר מצד הבנק.

תנאים למשכנתא עסקית

משכנתא עסקית היא אמנם כלי מימון משמעותי, אך חשוב להבין את תנאיה כדי לקבל החלטה מושכלת ומתאימה:

• שיעור הריבית – הריבית על משכנתא עסקית נמוכה באופן מובהק מזו של הלוואות עסקיות רגילות (שאינן מגובות בנדל"ן), אך היא גבוהה יותר ממשכנתא לדיור. פער זה משקף את הערכת הסיכון: בעוד הנכס המסחרי מהווה ביטחון, התנודתיות העסקית ותלות העסק בתנאי השוק נתפסות כמסוכנות יותר מאשר פירעון חוב מגובה הכנסה פרטית יציבה.
• תקופת ההחזר – יתרונה המרכזי של משכנתא לעסקים הוא הפריסה הארוכה שלה, שיכולה להגיע עד 30 שנה בשעבוד דירת מגורים, כפי שקורה אצלנו ב-WeCheck. פריסה זו מהווה יתרון תזרימי קריטי לעסק, שכן היא מפחיתה משמעותית את גובה ההחזר החודשי ובכך משחררת הון תפעולי לטובת השקעה בצמיחה ובניהול שוטף, במקום ריתוק המשאבים בהחזרי חוב קצרי-טווח.
• אחוזי מימון – הבנקים מעניקים מימון חלקי בלבד, כאשר שיעור המימון המקסימלי שהם מציעים נע בדרך כלל בין 50% ל-70% משווי הנכס. דרישה זו מחייבת הזרמת הון עצמי משמעותי על ידי הלווה, נועדה להבטיח כי בעלי העסק שותפים משמעותית לסיכון העסקה, ולהגן על הבנק במקרה של ירידת ערך הנכס או כשל במימוש. כמובן שניתן להגדיל את ההון העצמי משמעותית עם משכנתא משלימה מבית WeCheck עד לשיעור של 85% משוויו של נכס פרטי אותו משעבדים, וליהנות מפריסת החזרים של עד 30 שנים.
• גמישות במסלולי המשכנתא – בניגוד למשכנתאות לדיור, הנמצאות תחת פיקוח הדוק של בנק ישראל (המגביל את שיעור המסלולים הלא-צמודים ומשתני הריבית), על משכנתאות עסקיות חלות פחות מגבלות. היעדר פיקוח זה מאפשר גמישות רבה יותר בבניית תמהיל ההלוואה, ומאפשר לעיתים משא ומתן מול הבנק על תנאים, מועדי פירעון והצמדה המותאמים אישית לצרכים תזרימיים הספציפיים של העסק.

תהליך קבלת משכנתא עסקית

תהליך קבלת משכנתא עסקית כולל את השלבים הבאים:

1. בשלב הראשון, נדרשת הכנה פיננסית הכוללת גיבוש תוכנית עסקית מפורטת, איסוף דוחות כספיים מבוקרים, דפי חשבון, תזרים מזומנים חזוי ושומת מקרקעין עדכנית. כל אלו מהווים את הבסיס להערכת יכולת ההחזר של העסק.
2. בשלב השני, יש לפנות לגופים מלווים – בנקים מסחריים, חברות ביטוח וגופים חוץ-בנקאיים, כגון WeCheck, ולהגיש להם את המסמכים. ב-WeCheck ניתן להגיש מסמכים אלו באופן דיגיטלי.
3. לאחר מכן, מתבצעת בחינת הבקשה על ידי הגוף המלווה עד לקבלת אישור עקרוני. ב-WeCheck ניתן לקבל אישור עקרוני דיגיטלי בתוך כמה דקות מסיום מילוי השאלון אונליין. בבנקים ניתן לקבל אישור עקרוני בין 48 ל-72 שעות.
4. לאחר קבלת האישורים העקרוניים ניתן לקיים משא ומתן על תנאי המשכנתא העסקית – ריביות, מסלולים, תמהילים, עמלות ואפשרויות לפרעון מוקדם. עד לקבלת ההצעה הטובה והמתאימה ביותר, וכמובן – החתימה.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא עסקית

שאלה: מהן הריביות הממוצעות למשכנתאות עסקיות כיום ומה משפיע עליהן?
תשובה: הריבית מושפעת מסוג העסק, איתנות פיננסית, שווי הנכס, תקופת ההחזר ומדיניות הגוף המממן.

שאלה: אילו סוגי מסלולים קיימים במשכנתאות עסקיות?
תשובה: קיימים מסלולים בריבית קבועה, משתנה, צמודה למדד, פריים ועוד. כל מסלול מתאים לצרכים שונים של תזרים וסיכון.

שאלה: מהו אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל עבור נכס מסחרי?
תשובה: בדרך כלל עד 70% משווי הנכס, אך אחוז זה משתנה לפי סוג הנכס, מיקומו ויכולת ההחזר של העסק.

שאלה: אילו חלופות מימון קיימות לרכישת נכס עסקי מלבד משכנתא מהבנק?
תשובה: ניתן לפנות לחברות ביטוח וגופים חוץ-בנקאיים כגון WeCheck ולשעבד נכס פרטי לצרכים עסקיים.

שאלה: האם יש תקרה קבועה לסכום המשכנתא העסקית?
תשובה: התקרה המקסימלית היא עד 70% בבנקים לנכס עסקי ועד 85% משווי של נכס פרטי ב-WeCheck. הסכום תלוי בשווי הנכס, יכולת ההחזר של העסק ובמדיניות הגוף המלוה.

שאלה: איך נקבע שווי הנכס לצורך חישוב הסכום המקסימלי?
תשובה: השווי נקבע לרוב לפי הערכת שמאי מוסמך מטעם הגוף המלווה.

שאלה: מהם הסיכונים שכדאי להכיר לפני שלוקחים משכנתא עסקית?
תשובה: שינויים בריבית, ירידת ערך הנכס, פגיעה בתזרים העסקי, קנסות על פירעון מוקדם והתחייבות ארוכת טווח.

שאלה: האם ניתן למחזר משכנתא עסקית בעתיד?
תשובה: כן, ניתן למחזר את המשכנתא כדי לשפר תנאים, אך יש לבדוק עלויות פירעון מוקדם ואת השפעת הריבית החדשה.

שאלה: האם ניתן לשעבד נכס פרטי (דירה) לטובת משכנתא עסקית?
תשובה: כן. בהחלט. בעלי עסקים יכולים לשעבד נכס פרטי שבבעלותם כבטוחה, מה שמאפשר לעסק לקבל אשראי גדול ונוח יותר.

אצלנו ב-WeCheck ניתן לחלץ הון מדירת מגורים או בית פרטי לצרכים עסקיים, בשיעור של עד 85% מערך הנכס, גם אם יש כבר משכנתא על הנכס, בבנק.