אחד המונחים שכדאי להכיר מקרוב הוא 'משכנתא צמודת מדד', משכנתא זו נקבעת על ידי פעימות הלב של האינפלציה, ונרחיב עליה בשורות הבאות.
מהי משכנתא צמודה למדד?
משכנתא זו כשמה כן היא – צמודה למדד המחירים לצרכן וחשופה לתנודות במדד זה. כאשר מדד המחירים לצרכן עולה החזרי המשכנתא יעלו, ולהפך – כאשר המדד יורד לא תחול ירידה מעבר למדד הבסיס.
מהו אם כן מדד המחירים לצרכן?
מדד המחירים לצרכן זהו מדד שנועד לשקף את השינויים ביוקר המחיה בין החודשים, והוא מתפרסם מדי ה-15 בכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הוא למעשה מודד את השינוי בהוצאה החודשית הדרושה לקניית סל מוצרים ושירותים בסיסיים בישראל, ביניהם: מזון, דלק, חינוך, בריאות, תחבורה, ביגוד ועוד. כמו כן, מדד זה משמש כלי חשוב למעקב אחר האינפלציה במשק.
אינפלציה מתרחשת כאשר המחירים עולים, מה שגורם לכסף שלנו לקנות פחות. אך כאשר המדד יורד, יש דפלציה והכסף שלנו קונה יותר.
איך זה קשור למשכנתאות?
כאשר המדד עולה, מסלולי משכנתאות והלוואות צמודות למדד יתייקרו ( גם הריבית וגם הקרן יתייקרו), וכאשר המדד יורד הריבית והקרן יוזלו, אך לא תחול ירידה מעבר למדד הבסיס. כך למשל: אם הריבית במסלול צמוד מדד היא 2%, והמדד עלה השנה ב-3%, הריבית האמיתית שתשולם בפועל היא 5%.
הלוואות ומסלולי משכנתאות מסוימים הם צמודים למדד המחירים לצרכן, כמו למשל: מסלול קבוע צמוד, מסלול משתנה בכל 5 שנים או מסלול משתנה בכל שנה צמוד למדד.
מי מווסת את כל זה?
בנק ישראל אחראי על איזון מדד המחירים לצרכן, באמצעות כלי מדיניות כמו גובה הריבית במשק, בהתאם ליעדי האינפלציה של הממשלה (בדרך כלל בין 1% לבין 3% בשנה). כאשר מדד זה לא משפיע אך ורק על משכנתאות והלוואות הוא גם משפיע על שכר, תשלומים כמו מזונות, ואף משפיע על ניתוח מגמות כלכליות במשק.
סוגי ריביות במשכנתא צמודה למדד
כפי שציינו יש כמה מסלולי משכנתא צמודי מדד המחיר לצרכן: מסלול משכנתא צמוד למדד בריבית משתנה ומסלול משכנתא צמוד למדד בריבית קבועה.
מסלול צמוד למדד בריבית משתנה:
- איך זה עובד?
זהו מסלול שבו הריבית מתעדכנת במועדים קבועים הנקבעים מראש בעת החתימה על הסכם המשכנתא (כל שנה, כל 5 שנים וכו'), לפי עוגן ריבית אובייקטיבי, כגון: אג"ח ממשלתי, עוגן גיוסים, עוגן ריבית המשכנתאות ומק"מ (מלווה קצר מועד). כלומר: בכל נקודת עדכון הריבית בודקים את העוגן הידוע באותה נקודת זמן וכך קובעים מה תהיה הריבית לתקופה הבאה. - למי זה מתאים?
לאנשים שמצפים לעלייה בהכנסות, מתכננים לפרוע את ההלוואה מוקדם, או כאשר מעריכים שהריבית תרד בעתיד. - יתרונות:
– אין קנס על פירעון מוקדם במועד העדכון.
– משתלם אם הריבית במשק צפויה לרדת. - חסרונות:– החוב צמוד למדד – כלומר, אם המדד יעלה, קרן ההלואה וגם ההחזר החודשי יעלו.
– כאשר המדד גבוה סילוק ההלוואה איטי יותר.
כדאי לשלב מסלול זה כאשר הריבית גבוהה וצפויה לרדת, במיוחד למי שמתכנן לפרוע חלק מהחוב מוקדם.
מסלול צמוד למדד בריבית קבועה:
- איך זה עובד?
זהו מסלול שבו הריבית נקבעת עם חתימת הסכם המשכנתא והיא נשארת קבועה לכל אורך תקופת המשכנתא. יחד עם זאת, ההחזרים החודשיים משתנים בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. - למי זה מתאים?
למי שיש הכנסה קבועה ורוצה יציבות וודאות כלכלית. - יתרונות:
– הריבית קבועה – ואינה מושפעת מעליות ריבית במשק.
– מאפשר תכנון כלכלי לטווח רחוק. - חסרונות:
– אם הריבית יורדת לא נהנים מהירידה.
– יתכן שתהיה עמלת פירעון מוקדם במקרה של סילוק מוקדם.
מומלץ לשלב מסלול זה כשסביבת הריבית נמוכה ומעוניינים להפחית סיכון.
משכנתא צמודת מדד ב-WeCheck
אנו ב-WeCheck מציעים מספר מסלולי משכנתא לבחירתכם, ביניהם מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה כל 3 שנים.
יתרונות משכנתא ב-WeCheck:
- החזר חודשי החל מ-769 ש"ח לכל 100,000 ש"ח
- שיעורי מימון גבוהים, עד 85% מערך הנכס
- מגוון סכומי הלוואה: 1,500,000 ש"ח – 100,000 ש"ח
- פריסת החזרים נוחה עד 30 שנים
- אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס לאחר שנתיים
- אפשרות לגרייס עד 5 שנים
- קבלת משכנתא צמודת מדד בתהליך דיגיטלי מהיר
איך מחשבים הצמדה למדד?
הצמדה למדד היא כאמור תהליך שבו יתרת הקרן של המשכנתא מתעדכנת בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.
נוסחת החישוב היא כדלקמן:
- שינוי במדד = מדד נוכחי ÷ מדד בסיס (במועד נטילת המשכנתא).
- יתרת הקרן כוללת ההצמדה = שינוי במדד × יתרת הקרן במסלול הצמוד.
לדוגמה:
נניח שלוקחים משכנתא עם יתרת קרן של 500,000 ש"ח, והמדד הבסיסי במועד נטילת המשכנתא היה 100, והמדד הנוכחי הוא 105.
- חישוב שינוי במדד: שינוי במדד = 105 ÷ 100 = 1.05.
- חישוב יתרת הקרן כוללת ההצמדה: יתרת הקרן כוללת ההצמדה = 1.05 × 500,000 = 525,000 ש"ח.
במקרה זה, יתרת הקרן התעדכנה ל-525,000 ש"ח בעקבות עלייה במדד המחירים לצרכן. ההחזרים החודשיים יתבססו על יתרת הקרן החדשה.
הצמדה למדד יכולה להשפיע משמעותית על ההחזרים החודשיים, ולכן חשוב להבין את התהליך ולתכנן בהתאם.
כאמור, במקרים בהם המדד יורד לא תחול ירידה מעבר למדד הבסיס.
טיפים בנושא משכנתא צמודה למדד
מסלול משכנתא צמודה למדד הוא ייחודי ומציע יתרונות לצד חסרונות. הינה כמה טיפים חשובים לבחירת מסלול זה:
הבנת ההבדל בין משכנתא צמודה למדד לסוגים אחרים
ראשית חשוב להבין מהי משכנתא צמודה למדד ולמי היא מתאימה. היא מתאימה למי שמוכן לקחת סיכון מסוים בתמורה לריבית התחלתית נמוכה יותר. בניגוד למסלולים שאינם צמודים למדד, במסלול זה הקרן מתעדכנת בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן, מה שיכול להוביל לעלייה בהחזרים החודשיים בתקופות של אינפלציה.
בדיקת תחזיות מדד המחירים לצרכן
לפני בחירת המסלול, חשוב לבדוק תחזיות כלכליות לגבי מדד המחירים לצרכן. אם התחזיות מצביעות על אינפלציה נמוכה ויציבה, המסלול עשוי להיות אטרקטיבי יותר. לעומת זאת, בתקופות של אינפלציה גבוהה, ההחזרים עלולים לגדול משמעותית.
פיצול מסלולים
כדאי מאוד לשקול לפצל את המשכנתא למספר מסלולים שונים, כולל חלק צמוד למדד וחלקים אחרים עם ריבית קבועה או משתנה. פיצול שכזה יכול לסייע בניהול הסיכונים ולהתאים את המשכנתא בצורה טובה יותר לצרכים וליכולות.
התאמת המסלול ליכולת ההחזר ולתיכנון הפיננסי
חשוב לוודא שהמסלול מתאים ליכולת ההחזר החודשית ולתכנון הפיננסי ארוך הטווח. אם יש הכנסה יציבה וצפי לעלייה בהכנסות בעתיד, ייתכן שניתן יהיה להתמודד עם שינויים בהחזרים.
למי מתאים המסלול?
משכנתא צמודה למדד מתאימה בעיקר למי שמחפש ריבית התחלתית נמוכה ומוכן לקחת סיכון מסוים. היא עשויה להתאים לזוגות צעירים בתחילת דרכם, שמצפים לעלייה בהכנסות בעתיד, או למי שמאמין שהאינפלציה תהיה נמוכה לאורך זמן.
מתי לבחור במסלול זה?
המסלול מתאים במיוחד בתקופות של יציבות כלכלית ואינפלציה נמוכה. כמו כן, הוא יכול להיות אטרקטיבי למי שמתכנן למחזר את המשכנתא בעתיד, כאשר התנאים הכלכליים ישתנו.
שאלות וגם תשובות בנושא משכנתא צמודה למדד
שאלה 1: מהי משכנתא צמודה למדד?
תשובה: זוהי משכנתא שהקרן שלה מתעדכנת לפי שינויי במדד המחירים לצרכן.
שאלה 2: מהו מדד המחירים לצרכן? ומי קובע אותו?
תשובה: מדד המחירים לצרכן זהו מדד המודד שינוי חודשי בעלויות סל מוצרים ושירותים קבוע. מדד זה מחושב ומפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
שאלה 3: איך משפיע המדד על המשכנתא?
תשובה: מדד המחירים לצרכן משפיע באופן ישיר על הקרן של המשכנתא הצמודה למדד. כאשר המדד עולה, הקרן גדלה בהתאם, מה שמוביל לעלייה בהחזרים החודשיים. לדוגמה, עלייה של 1% במדד תגדיל את הקרן ואת ההחזרים בשיעור דומה.
שאלה 4: כיצד מחשבים משכנתא צמודה למדד?
תשובה: חישוב משכנתא צמודה למדד מתבצע על ידי הכפלת הקרן בשיעור העליה במדד. לדוגמה, אם הקרן היא 500,000 ש"ח והמדד עלה ב-2%, הקרן תגדל ל-510,000 ש"ח. לאחר מכן מחשבים את ההחזרים החודשיים בהתאם לריבית הקיימת.
שאלה 5: מתי מפורסם המדד?
תשובה: מדד המחירים לצרכן מתפרסם אחת לחודש, בדרך כלל ב-15 לחודש, והוא משקף את השינויים במחירים מהחודש הקודם. אם התאריך חל בשבת או חג, הפרסום מוקדם ביום אחד.
שאלה 6: מה היתרון המרכזי במשכנתא צמודה למדד?
תשובה: היתרון הפוטנציאלי הוא עלות כוללת נמוכה יותר בטווח הארוך בתרחיש של אינפלציה נמוכה ויציבה.
שאלה 7: מה החיסרון הבולט של משכנתא צמודה למדד?
תשובה: החיסרון העיקרי הוא אי הוודאות והסיכון לעלייה משמעותית בהחזרים החודשיים וביתרת ההלוואה במקרה של אינפלציה גבוהה.
שאלה 8: למי מתאימה משכנתא צמודה למדד?
תשובה: ללקוחות המעוניינים בהחזר התחלתי נמוך יחסית.
שאלה 9: האם ניתן להחליף מסלול של משכנתא צמודה למדד בעתיד?
תשובה: כן, לרוב ניתן לבצע מיחזור משכנתא או לשנות מסלולים קיימים, אך הדבר כרוך בעלויות ויש לשקול היטב את הכדאיות הכלכלית במעבר.
למשכנתא צמודת מדד מ-WeCheck
הקליקו:
