מבחינה משפטית שיעבוד הנכס נרשם במרשם רשמי, על פי רוב בלשכת רישום מקרקעין – הטאבו, והוא יוצר זיקה משפטית בין הנכס לבין החוב של הלווה. שעבוד זהו הסכם מחייב, המוגן ומוגדר על פי חוק, ואי עמידה בתנאיו עלולה להוביל לעיקול הנכס.
עיקרון השיעבוד מפחית משמעותית את הסיכון עבור הגוף המלווה, בין אם זה בנק, חברת ביטוח או חברת אשראי חוץ בנקאית. שכן הנכס המשועבד עשוי להיות מקור להחזר החוב. כתוצאה מכך, המלווה יכול להציע תנאי הלוואה נוחים יותר, כגון: ריבית נמוכה או תקופת החזר ארוכה, מה שמגדיל את הנגישות להון עבור לווים.
באילו מקרים משעבדים נכס?
שיעבוד נכס יכול להיות כלי פיננסי מרכזי המשמש להבטחת הלוואות במגוון תרחישים. הינה כמה מקרים נפוצים לשימוש בשיעבוד נכס:
- משכנתא לרכישת דיור: זהו המקרה הרווח ביותר לשיעבוד נכס. הלווה מעמד את הנכס הנרכש כבטוחה לקבלת משכנתא, מה שמאפשר למלווה להציע תנאי מימון משתלמים. הנכס נרשם כמשועבד ללווה עד להחזר מלוא המשכנתא.
- הלוואה לכל מטרה כנגד נכס קיים: במקרה כזה הלווה מעמיד נכס בבעלותו כבטוחה על מנת לקבל הלוואה למטרות מגוונות שאינן רכישת נכס, כגון: איחוד הלוואות או איחוד חובות, למימון שיפוצים, לחופשה, ללימודים, לצורך תמיכה כלכלית בבני משפחה ועוד. משכנתא לכל מטרה מאפשרת גמישות פיננסית תוך שימוש בערך הנכס כערובה.
- משכנתא הפוכה: זהו פתרון ייחודי המיועד לבני הגיל השלישי, המאפשר להם לשעבד את ביתם ובתמורה לקבל או תשלומים חודשיים או סכום חד-פעמי. ההחזר נדחה למועד מכירת הנכס או לאחר פטירת הלווה, תוך שמירה על זכות המגורים. יחד עם זאת חשוב להבין כי יש גם חסרונות למשכנתא הפוכה.
- שיפור דיור: שיעבוד נכס קיים מאפשר מימון לרכישת דירה חדשה לפני מכירת הנכס הישן. במשכנתא למשפרי דיור הלווים משעבדים את הנכס הקיים כבטוחה, מה שמקל על המעבר לנכס משודרג.
- מימון עסקי: בעלי עסקים משעבדים נכסים פרטיים או נכסים עסקיים/מסחריים על מנת לקבל הלוואות להרחבת פעילות, רכישת ציוד או שיפור תזרים המזומנים. הסדר זה נפוץ בקרב יזמים ובעלי עסקים המבקשים למנף נכסים קיימים.
- משכנתא לרכישת נכס נוסף/להשקעה: גם משקיעים המעוניינים לרכוש נכס שני או שלישי (לצורך השקעה או דיור נוסף) יכולים לשעבד את הנכס הנרכש או נכסים אחרים שבבעלותם כבטוחה להלוואה. זה מאפשר להם למנף את נכסיהם ולהרחיב את תיק ההשקעות שלהם.
מתי האופציה של שיעבוד נכס טובה והכי מתאימה?
האפשרות לשעבד נכס היא אטרקטיבית במיוחד כאשר דרוש מימון גבוה לצורך מטרה חשובה כמו איחוד חובות, השקעה בעסק, השקעה בנדל"ן, סיוע לילדים ברכישת דירה או מעבר לדירה חדשה בטרם מכירת הקודמת. כמו כן, כאשר מעוניינים ליהנות מהיתרונות הטמונים בשיעבוד של נכס, קרי: מתנאי מימון טובים יותר הכוללים ריבית נמוכה יותר, סכום גבוה יותר ופריסה נוחה למספר רב של שנים.
ואולם, ישנם מקרים שבהם מדובר באופציה כמעט יחידה. כמו לדוגמה, בני הגיל השלישי אשר הכנסתם החודשית נמוכה. אלו יכולים להשתמש במשכנתא הפוכה כאמצעי למימוש ערך הבית שבו הם מתגוררים, מבלי להידרש לתשלומים שוטפים. זהו פתרון המשלב יציבות מגורים עם נזילות פיננסית בגיל מתקדם. כמו כן, ניתן לשעבד נכס כאשר לא עומדים בתנאי הלוואות רגילות.
תהליך שיעבוד נכס – שלב אחר שלב
תהליך השעבוד בבנקים למשכנתאות:
- הגשת בקשה ואישור עקרוני: הלווה מגיש בקשה למשכנתא והבנק בודק את שווי הנכס, מצבו המשפטי (כגון בעלות וזכויות, האם קיימות הערות אזהרה או עיקולים וכו'), ואת יכולת ההחזר של הלווה על סמך הכנסותיו וחובותיו. אישור עקרוני למשכנתא ניתן לאחר הערכה ראשונית של כדאיות ההלוואה ובדיקת אפשרות לעמוד בהחזרי המשכנתא.
- שמאות: אם מתקבל אישור עקרוני אז בשלב הבא הבנק שולח שמאי מטעמו או מאשר שמאי עצמאי. שמאי המקרקעין מעריך את שווי הנכס על מנת לקבוע את גובה המשכנתא. הערכת השמאי משפיעה אפוא באופן ישיר על שיעור המימון ומבטיחה שהנכס מהווה בטוחה מספקת.
- חתימה על הסכם השיעבוד: לאחר מכן הלווה חותם על הסכם מול הבנק, כאשר ההסכם מפרט את תנאי המשכנתא לרבות: סכום, ריביות, עמלות, לוחות סילוקין וויתור על הגנת הדייר. בהסכם זו הלווה מתחייב לשעבד את הנכס כבטוחה לבנק ולהימנע ממכירתו ללא אישור.
- רישום השיעבוד: השלב הסופי בתהליך הפורמלי הוא רישום השיעבוד. השיעבוד נרשם בטאבו כדי להבטיח את זכויות הבנק במקרה של אי-פרעון. הרישום מעניק לבנק עדיפות משפטית על הנכס.
תהליך נטילת משכנתא ב-WeCheck – שלב אחרי שלב:
- הגשת בקשה דיגיטלית: הלקוח מגיש בקשה דיגיטלית באתר או יוצר קשר טלפוני עם WeCheck. הבקשה כרוכה במילוי שאלון אונליין, מה שמקצר את זמן הטיפול.
- אישור עקרוני: לאחר מילוי השאלון, WeCheck בוחנת את פרטי הבקשה ואת פרטי הלווה ואם הכול בסדר מספקת אישור עקרוני בתוך כמה דקות, בהודעת SMS בנייד.
- הצעת מימון מותאמת אישית: בהתבסס על הנתונים, WeCheck מציעה פתרון מימון בדרגה ראשונה ושנייה המותאם לצרכים הספציפיים של הלקוח, כולל: גובה ההלוואה, ריביות, ותקופת ההחזר, עם אפשרות למימון משלים גבוה (לדוגמה, עד 85% מימון בנוסף למשכנתא הבנקאית).
- שמאות ואישור סופי: WeCheck מתאמת שמאות מקצועית או מתבססת על הערכת השמאי של הבנק ומסייעת בהשלמת מסמכים נדרשים. לאחר אישור השמאות, מתקבל אישור סופי.
- חתימה ורישום: WeCheck מלווה את הלווה בחתימה על הסכם המשכנתא ודואגת לרישום השיעבוד בטאבו. השירות כולל הסבר מפורט על התחייבויות הלווה, ייעוץ אישי וליווי.
- העברת הכספים: עם השלמת הליכי הרישום והחתימות, הכספים מועברים לחשבונו של הלקוח.
לקבלת משכנתא פרימיום מבית WeCheck
עד 85% מימון משווי הנכס, הקליקו:
תהליך אישור הבנק
כפי שראינו בפסקה הקודמת, תהליך שיעבוד נכס מהווה מסלול מרכזי לקבלת מימון, כאשר הבנקים למשכנתאות הם שחקן מרכזי בתחום. אולם, חשוב להבין כי לא כל בקשה למשכנתא בנקאית מקבלת אישור אוטומטי. הבנקים כפופים לרגולציות נוקשות של בנק ישראל, דבר המקשה עליהם לאשר משכנתאות במקרים של גיל מבוגר, מצב רפואי, הון עצמי נמוך, דירוג אשראי נמוך או הכנסה משתנה כמו למשל אצל עצמאים.
יחד עם זאת, חשוב לדעת שיש דרכים אחרות להתקדם, ואחת מהן היא באמצעות פתרונות חוץ-בנקאיים כמו אצלנו ב-WeCheck. בניגוד לבנקים, גופים חוץ-בנקאיים אינם כפופים לאותן מגבלות רגולטוריות של בנק ישראל, ולכן יכולים להציע מסלולי משכנתא נוחים וגמישים יותר.
יתרונות וסיכונים בשיעבוד נכס
יתרונות:
- מינוף נכס קיים: השיעבוד מאפשר לבעלי נכסים למנף את השווי של נכס שברשותם לטובת מטרות פיננסיות מגוונות, מבלי למכור את הנכס.
- גישה להלוואות בסכומים גבוהים: שיעבוד נכס מאפשר קבלת הלוואות בסכומים גבוהים מאוד בשל הבטוחה המוצקה.
- תנאי ריבית משופרים: הלוואות מגובות נכס נהנות מריביות נמוכות יותר בהשוואה להלוואות רגילות.
- גמישות פיננסית: השיעבוד מאפשר מימון מגוון מטרות, כמו: עזרה לילדים, שיפוצים, דיור או השקעות.
- פריסה נוחה: שיעבוד נכס מאפשר פריסת תשלומים על פני תקופות ארוכות יותר (עד 30 שנים), מה שמקל על נטל ההחזר החודשי.
סיכונים:
- סכנת אובדן נכס: אי עמידה בהחזרי המשכנתא עלולה להוביל למימוש הנכס ומכירתו.
- תהליך גבייה משפטי: במקרה של אי עמידה בהחזרים, הבנק ינסה תחילה לערוך הסדר חוב, אך במקרה של כישלון יתחיל הליך משפטי למכירת הנכס.
- פגיעה בדירוג האשראי: אי עמידה בהחזרים עלולה לפגוע קשות בדירוג האשראי של הלווה.
- סיכון כלכלי רחב: תנודות בשוק הנדל"ן עשויות להפחית את ערך הנכס, ולהגביר את הסיכון ללווה.
- עלויות נוספות: שיעבוד כרוך בעלויות כמו: שכר טרחת שמאי מקרקעין, עמלות ושכר טירחה לעורך דין, נוטריון, עמלת פתיחת תיק משכנתא, ביטוח משכנתא. שימו לב!!! ב-WeCheck עמלת פתיחת תיק כוללת גם שירות רישום ביטחונות ושיעבוד הנכס על ידי חברות המתמחות בכך, ועמלת פתיחת תיק מקוזזת מסכום המשכנתא.
שיעבוד נכס כפיתרון לבעיית ההון עצמי
שיעבוד נכס הוא פתרון אפקטיבי מאוד לבעיה קריטית ורווחת בשוק הנדל"ן הישראלי בעיית המחסור בהון עצמי למשכנתא. תקנות בנק ישראל מחייבות את רוכשי הדירות להעמיד הון עצמי מינימלי כתנאי לקבלת משכנתא:
- יש להחזיק בהון עצמי של לפחות 25% ברכישת דירה ראשונה
- הון עצמי בישיעור של 30% לשיפור דיור
- ו-50% לדירות להשקעה.
דרישות אלו מקשות על רוכשים רבים, במיוחד צעירים או משקיעים, לגייס סכומים משמעותיים בזמן קצר, ויוצרות מחסום משמעותי לעסקאות נדל"ן.
הפיתרון במצבים אלו הוא שיעבוד נכס קיים לצורך הגדלת ההון העצמי. כמו הבנק למשכנתאות, הגוף המלווה מתייחס לנכס כבטוחה ומעניק מימון. זהו מנגנון המשלב יציבות עם נזילות, ומאפשר לעקוף את הדרישה להון נזיל.
הגדלת ההון העצמי בעזרת משכנתא מבית WeCheck
אנו ב-WeCheck מציעים יתרון מהותי משמעותי – גיוס מימון חוץ-בנקאי גמיש, המותאם ליכולת הכלכלית האישית, המתגבר על הגבלת הרגולולציה של בנק ישראל.
בתהליך דיגיטלי מהיר ופשוט ניתן למצוא פתרונות מימון המשלימים את ההון העצמי החסר, ולהגיע למימון של בין 85% לרכושי דירה ראשונה ומשפרי דיור לבין 100% מימון למשקיעים המשעבדים 2 נכסים.
שיעבוד נכס הוא אפוא לא רק פתרון יצירתי אלא אסטרטגי, כזה המאפשר לעבור מחלום להחזקת נכס בפועל.
שאלות נפוצות בנושא שיעבוד נכס
שאלה: האם ניתן לשעבד רק חלק מהדירה?
תשובה: לא, שיעבוד נכס נרשם על הנכס כולו, שכן הרישום בטאבו מתייחס לנכס כיחידה שלמה. יחד עם זאת, סכום השיעבוד מוגבל לגובה החוב ואינו מעניק למלווה בעלות על הנכס כולו.
שאלה: מה קורה עם שיעבוד הנכס לאחר סיום החזר ההלוואה?
תשובה: לאחר החזר המשכנתא במלואה, הגוף המלווה מוציא אישור על סילוק החוב ומגיש בקשה לרשם המקרקעין להסרת השיעבוד. התהליך כולל ביטול השיעבוד, עדכון הרישום בטאבו, ולאחריו הנכס משתחרר מהשיעבוד וחוזר להיות בבעלות חופשית של הלווה.
שאלה: אצל אילו גופים ניתן לשעבד נכס?
תשובה: שיעבוד נכס אפשרי דרך בנקים, חברות ביטוח וגופים חוץ-בנקאיים. כך למשל, אנחנו ב WeCheck מורשים לכך. כל גוף מציע תנאים שונים ולכן מומלץ להשוות שיעורי מימון, מסלולים, תקופות חסד, ריביות, תקופות החזר ודרישות.
שאלה: האם שיעבוד נכס משפיע על מכירתו?
תשובה: כן, נכס משועבד מצריך תהליך של הסרת השיעבוד במכירת הנכס, שכן הקונה ידרוש נכס נקי משעבודים. ניתן להסיר את השיעבוד באמצעות פירעון מוקדם של המשכנתא או העברת המשכנתא לנכס אחר.
שאלה: האם ניתן לשעבד נכס שכבר משועבד?
תשובה: כן, אך עניין זה דורש את הסכמת המלווה הראשון. שיעבוד נוסף נרשם כשעבוד מדרגה שנייה.
שאלה: האם ניתן לשעבד נכס שאינו רשום בטאבו?
תשובה: כן ובלבד שהנכס רשום בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל. יש לבדוק מול הגוף המלווה האם הוא מקבל נכסים מסוג זה.
