הצורך בשכירות משנה יכול לעלות במגוון מצבים; למשל כאשר דיירים מוצאים דירה להשכיר לטעמם אך הם לפתע מבינים שהם עתידים לנסוע לחופשה או לצורכי עבודה לכמה חודשים. או אולי דייר ששוכר דירה גדולה ומרווחת ועם הזמן מעוניין להפחית עלויות ושוקל הכנסת שותף. במקרים כאלו ואחרים שכירות משנה יכולה להיות פתרון למצב – הדייר הראשי, ששוכר את הדירה וחתום על החוזה מול בעל הדירה, משכיר אותה לדייר משנה, וכך גם שומר על הדירה וגם משיג את מטרתו.
ואולם עד כמה שזה נשמע פתרון נפלא, חשוב להבין שלא תמיד הוא אפשרי ובר-ביצוע. לעיתים הוא יכול להחשב הפרה בוטה של הסכם שכירות, כך שאם מחליטים על שכירות משנה חשוב לעשות את זה נכון, חוקי ובאופן חכם, וזה נכון הן מנקודת מבטו של הדייר והן מנקודת מבטו של בעל הדירה.
מה אומר החוק בישראל על שכירות משנה?
סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה מסדיר את נושא שכירות המשנה, וזו לשון החוק:
העברת השכירות:
22. (א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –
(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
(ב) הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב.
ובמילים פשוטות. אל לו לדייר ראשי להשכיר לדייר משנה ללא הסכמת בעל הדירה. זה כאמור נחשב להפרה של החוזה וניתן לתבוע את הדייר הבעייתי בשל כך, ואפילו לפעול לפינוי הדייר.
כלומר, אם בעל הדירה נתן את הסכמתו בעל פה וגם בכתב, בחוזה השכירות, לשכירות משנה, הרי שהדייר הראשי יכול להשכיר לדייר משני. אך אם בחוזה כתוב מפורשות ששכירות משנה אסורה, הרי שמדובר בהפרת חוזה וניתן לתבוע ולפנות את הדייר הסורר.
יחד עם זאת, היה ואין סיבה סבירה לסירובו של בעל הדירה לשכירות המשנה, יוכל הדייר להשכיר בכל זאת לדייר משנה , חרף הסירוב הבלתי סביר.
מי קובע מהי סיבה סבירה ומהי סיבה שאינה סבירה, אתם בוודאי תוהים…
בית המשפט הוא זה שיכול לקבוע באם הסיבה סבירה או אם לאו. ואם הסיבה אינה סבירה יוכל הדייר הראשי להשכיר את הדירה לדייר משנה גם אם בעל הדירה מסרב לכך. ולהפך – אם יקבע בית המשפט כי לבעל הדירה סיבה סבירה לסירוב, הרי שדייר שהשכיר את הדירה בכל זאת הפר חוזה וניתן לתבוע את פינויו.
מהי סיבה סבירה לסירוב?
סיבות סבירות שבעל דירה יכול להביא כבסיס לסירוב להשכרת משנה הן למשל: חשש מפגיעה בשלמות הנכס, חשש מאי עמדיה בתנאי החוזה, מדיניות בניין או ועד בית, בעיות לדייר המשנה – רקע בעייתי, היסטוריה של פינויים מדירות, חובות, אי עמידה בתשלומים, חשש מאי עמידה בתנאי הביטוח וכו'.
דוגמה לסיבה סבירה לסירוב: הדירה ממוקמת בבניין שקט ומשפחתי, והדייר הראשי מבקש להשכיר אותה בשכירות משנה לקבוצת צעירים שמטרתם קיום מסיבות תכופות, מה שעלול להפריע לשכנים ולגרום בלאי מוגבר לדירה.
דוגמה נוספת לסיבה סבירה לסירוב: כאשר מדובר בשכירות משנה שיכולה לשנות את אופי המגורים במקום. למשל, אם דייר המשנה מתכוון להשתמש בדירה לצרכי Airbnb או לקיים בה פעילות מסחרית, בעל הדירה יכול לסרב בטענה לפגיעה באיכות החיים של שאר הדיירים ולפגיעה בשימוש הסביר בנכס.
עד דוגמה לסירוב סביר: אם לבעל הדירה יש היכרות מוקדמת עם דייר המשנה שהדייר הראשי מעוניין להשכיר לו ויודע מניסיונו והיכרותו כי הוא אדם בעייתי עם פוטנציאל לגרום נזק לדירה או לא לעמוד בתשלומי שכר הדירה, הרי שמדובר בסיבה סבירה.
מהי סיבה בלתי סבירה לסירוב?
דוגמה לסירוב בלתי סביר: כאשר הסירוב הוא על רקע של אפליה. למשל אם בעל הדירה מסרב לשכירות המשנה בשל מוצא, דת, מצב משפחתי, גיל או נטיה מינית – זה סירוב בלתי סביר המנוגד לחוקים נגד אפליה במדינת ישראל ובית המשפט צפוי לדחות סיבות אלו ולאפשר השכרת משנה.
דוגמה נוספת לסירוב בלתי סביר: כאשר חוזה השכירות אינו אוסר על שכירות משנה. אם בעל הדירה שכח או לא ציין מסיבה אחרת בחוזה איסור על שכירות משנה או שציין מפורשות כי שכירות משנה אפשרית אך מחייבת את אישור בעל הדירה, ובכל זאת מסרב ייתכן מאדוד שמדובר בסירוב בלתי סביר.
עוד דוגמה לסירוב בלתי סביר: סירוב בלתי מנומק גם הוא אינו סיבה סבירה. אם דייר המשנה בעל היסטוריה תעסוקתית יציבה, אין בעברו בעיות, הוא עמד בתהחייבויותיו הכספיות וגם אינו צפוי לחולל נזק לדירה, מדובר בסיבה בלתי סבירה. בעל הדירה צריך לספק נימוק מבוסס וממשי כדי להצדיק את סירובו. סיבות כמו "לא מתאים לי" או "לא רוצה" אינן ענייניות ואינן סבירות.
דגשים חשובים להסכם שכירות משנה
כבר ציינו עד כמה זה חשוב שבעל הדירה יציין בחוזה האם הוא מוכן לשכירות משנה או לא, שכן יש לזה משקל אופרציונלי ומשפטי מכריע. כעת, חשוב להדגיש כי יש חשיבות גדולה לא פחות גם לכתיבה, ניסוח נכון וחתימה על הסכם שכירות משנה.
כמו כן, כדאי להבהיר כי מבחינה משפטית וחוקית במקרים של שכירות משנה הדייר הראשי נחשב כמשכיר הנכס לדייר המשנה, ומוטלות עליו החובות והזכויות של בעל הבית. לדייר הראשי יש את הזכות לקבוע את מחיר דמי השכירות מצד אחד, ומוטלת עליו החובה לפנות את הדירה ולהשאיר אותה ריקה לפני המעבר של דייר המשנה, מן הצד השני.
כך או כך חשוב לערוך הסכם שכירות משנה מפורט וברור בין הדייר הראשי לבין הדייר המשני ולא להשאיר שום מקום לספק.
מרכיבים מרכזיים של הסכם שכירות משנה מוצק ומפורט:
- פירוט פרטי הצדדים: ציינו בבירור את פרטי הדייר הראשי ואת פרטי הדייר המשני. שם, שם משפחה, טלפונים, כתובות, פרטי יצירת קשר, תעודות זהות וכו'.
- תיאור הנכס: תארו במדויק מה מושכר – חדרים, דירה, מכשירי חשמל, ריהוט, מרפסת, חדר שירות, גג, אמבטיה, חדר עבודה, שירותים, סלון וכו'.
- תקופת שכירות: ציינו את תאריך ההתחלה והסיום של הסכם שכירות המשנה, עם תנאים מדויקים להארכה חוזה שכירות או לסיום מוקדם.
- שכירות ותשלומים: חשוב לנקוב בסכום דמי השכירות המדויקיים, תאריכי פירעון, אופן התשלום ומי מטפל בתשלומים נוספים.
- שימוש בנכס: הגדירו מה דייר המשנה יכול ומה הוא אינו יכול לעשות – לעשן/לא לעשן בדירה, לסבלט/ללא השכרת משנה מדרגה שלישית, הקפדה על העדר פעילויות בלתי חוקיות, אישור או אי אישור לחיות מחמד וכו'.
- אחריות לתשלומים: הדייר הראשי נשאר בדרך כלל אחראי באופן מלא כלפי בעל הדירה עבור שכר הדירה, הנזקים וכל תנאי חוזה השכירות המקוריים – גם אם דייר המשנה לא משלם.
- בטחונות ופיקדונות: ציינו בהסכם שכירות המשנה את תנאי הפיקדון וסוגי הביטחונות (שטר חוב, ערבות בנקאית שכירות, ערבים לחוזה שכירות וכו'), סכום ותנאים להחזרה.
- מצב הנכס: יש לתעד את מצב הנכס לפני הכניסה של דייר המשנה כדי למנוע מחלוקות על נזקים בהמשך.
- תיקונים ותחזוקה: יש לקבוע מי אחראי על מה, למשל מי אחראי על תיקון מזגן בדירה שכורה, לציין האם דייר המשנה חייב לדווח על בעיות או לטפל בעצמו בתיקונים קלים.
- כפיפות לחוזה השכירות המקורי: חוזה שכירות המשנה כפוף פעמים רבות לתנאי חוזה השכירות המקורי.
הקליקו >>> להורדת חוזה שכירות חכם
הסכם אינו רק פורמלי זוהי ההגנה שלכם, הבהירות שלכם, וההוכחה שלכם במקרה שמשהו משתבש. בהיעדר חוזה כתוב, אפילו כוונות טובות יכולות להפוך לאי הבנות, סכסוכים כספיים או כאבי ראש משפטיים. חוזה שכירות ראשי ומשנh מנוסחים היטב עוזרים הן לבעל הדירה, הן לדייר הראשי והן לדייר המשנה להימנע מבעיות ולמזער מחלוקות.
סיכונים בשכירות משנה
כפי שראינו שכירות משנה יכולה לספק גמישות נחוצה לדיירים, היא מאפשרת להם להפחית עלויות או למצוא פתרונות דיור זמניים (סאבלט). ואולם חשוב להבין שהיא מגיעה גם עם סיכונים פוטנציאליים. סיכונים שגם הדייר הראשי וגם דייר המשנה צריכים להכיר היטב ומקרוב לפני חתימה על הסכם.
סיכונים לדייר הראשי
- אי עמידה בתשלומים על ידי דייר המשנה – אם דייר המשנה אינו משלם שכר דירה או אינו משלם שכר דירה בזמן, הדייר הראשי נשאר אחראי לכיסוי עלויות אלו כלפי בעל הדירה.
- נזק לרכוש שנגרם על ידי דייר המשנה – כל נזק לדירה שאינו מטופל היטב על ידי דייר המשנה, בין אם מקרי ובין אם עקב רשלנות, עלול להוביל לסכסוכים וחבות כספית עבור הדייר הראשי.
- שימוש לא מורשה בנכס – דייר המשנה עלול להשתמש בדירה לפעילויות בלתי חוקיות, למטרות מסחריות או להפריע, להפר את תנאי השכירות וליצור בעיות עבור הדייר הראשי.
- קושי בפינוי דייר המשנה – אם דייר המשנה מסרב לפנות את הדירה לאחר התקופה המוסכמת, הדייר הראשי עלול להתמודד עם אתגרים משפטיים ונטל כלכלי ממושך.
- מחלוקות הנוגעות לפיקדונות ולביטחונות – אם נגרמים נזקים ודייר המשנה רוצה לממש פקדונות וביטחונות זה עשוי להיות מסובך ועלול להוביל להפסד כספי.
סיכונים לדייר המשנה
- בעיות בתשלום שכר דירה – אם הדייר הראשי לא מעביר את שכר הדירה לבעל הדירה, דייר המשנה עלול להתמודד עם פינוי על אף שהוא עצמו העביר את שכר הדירה לדייר הראשי בזמן.
- שכירות משנה בלתי חוקית – אם הדייר הראשי הפר את תנאי השכירות המקוריים, למשל, שכירות משנה ללא אישור, דייר המשנה עלול להיאלץ לעזוב את הדירה באופן בלתי צפוי.
- פערים בין תיאור הדירה למציאות – ייתכן מצב שבו הדירה המושכרת לא תואמת את תיאורה בפרסום. היא עם פגמים, ליקויים או בעיות שהדייר הראשי לא גילה וחשף.
- הימנעות מתחזוקה וביצוע תיקונים – אם הדייר הראשי אינו ממלא את התחייבויותיו כפי שמוסכם בחוזה, למשל, תיקון סתימה, דייר המשנה עלול להתמודד עם בעיות שלא טופלו.
- סיום מוקדם של חוזה השכירות המקורי – אם חוזה השכירות של הדייר הראשי מסתיים באופן בלתי צפוי, ייתכן שלדייר המשנה לא תהיה זכות חוקית להישאר בדירה.
- העדר תקשורת ישירה עם בעל הדירה – ללא קשר ישיר, דייר המשנה עלול להישאר ללא תמיכה בבעיות חמורות כגון תיקונים דחופים ותיקון ליקויים משמעותיים.
- חזרה בלתי צפויה של הדייר הראשי – אם תקופת שכירות המשנה אינה מוגדרת בבירור בחוזה והדייר הראשי חוזר מוקדם מהצפוי, דייר המשנה עלול להיאלץ לפנות את הנכס בהודעה מוקדמת מינימלית – גם אם שילם מראש.
מה כדאי לעשות במקרה של שכירות משנה?
כדאי להעביר את הערבות לשכירות מהדייר הראשי – על שם דייר המשנה, כדי שהערבות תהא תקפה במקרה של אי תשלום שכר דירה מצידו של דייר המשנה. כך מבטיחים מקסימום הגנה על שכר הדירה.
בנוסף, אנו ב-WeCheck ממליצים במקרה של שכירות משנה לערוך בדיקת רקע מקיפה לדיירי המשנה באמצעות השירות שלנו דאבל צ'ק, כדי למזער את הסיכוי לדיירים בעייתים. הבדיקה היא חינמית ובודקת רקע תעסוקתי, פיננסי, משפטי ועוד של דיירי המשנה, בהסכמת כל הצדדים ובתהליך דיגיטלי מהיר.
