מס רכישה דירה שניה

מעבר לנטל הכספי המיידי, מס זה מעצב את אסטרטגיית ההשקעה, משפיע על התזמון ומשנה את מבנה העלויות הכולל של בעלות על נכס. הכרות קרובה עם מס הרכישה לדירה נוספת הוא אפוא חיוני למשקיעים, ממש כמו הכרות עם מגוון הגופים המציעים הלוואות דיור ומשכנתאות לדירה שניה – בנקים וגופים חוץ בנקאיים.

ההבדל בין מס רכישה דירה ראשונה למס רכישה דירה שנייה

בעוד שרוכשי דירה ראשונה נהנים לעתים קרובות ממדרגות מס נוחות או פטורים מתשלום של מס רכישה, רכישת דירה נוספת מציבה את הקונים בקטגוריה שונה לחלוטין. שיעור מס הרכישה לדירה נוספת עולה משמעותית, ומשקף כאמור את כוונת קובעי המדיניות להקטין את שיעור המשקיעים בד בבד עם קידום זמינות דיור עבור קוני דירה ראשונה ויחידה. לשם כך קבע המחוקק מדרגות מס רכישה שונות לבעלי דירה ראשונה ומדרגות מס רכישה גבוהות יותר לרוכשי דירה שניה, שלישית וכן הלאה.

מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה ויחידה:

מדרגה ראשונה: עבור חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.
מדרגה שנייה: עבור חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028. זה מעודכן עד שנת 2028?
מדרגה שלישית: עבור חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.
מדרגה רביעית: עבור חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 8%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.
מדרגה חמישית: עבור חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 10%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.

לעומת זאת, מדרגות מס רכישה לדירה שניה:

אלו הן מדרגות מס רכישה דירה שניה מעודכנות והן חלות מ-16.01.2024 ועד 31.12.2026:

מדרגה ראשונה: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪.
מדרגה שנייה: 10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪.
כלומר בניגוד למס הרכישה לדירה ראשונה שנהנים מפטור עד לתקרה המדרגה הראשונה, משקיעים משלמים מס רכישה מהשקל הראשון ואינם נהנים מפטור כלל.

דוגמאות לחישובים מעשיים לדירות שניות בשווי שונה

דוגמה ראשונה: חישוב מס רכישה לדירה שניה בשווי 2,500,000 ש"ח

מאחר ששווי הדירה נמוך ממדרגת המס הגבוהה – 6,055,070 ש"ח, המס ייגבה כולו לפי מדרגה ראשונה, קרי: 8%:

• 8% × 2,500,000 ש"ח = 200,000 ש"ח

לפיכך, המשקיע ישלם 200,000 ש"ח כמס רכישה על דירה זו.

דוגמה שניה: חישוב מס רכישה לדירה שניה בשווי 7,000,000 ש"ח

שווי הדירה חורג מהמדרגה הראשונה, על כן יש לחשב את המס בשתי מדרגות:

• עבור החלק הראשון של השווי (עד 6,055,070 ש"ח): 8% × 6,055,070 = 484,405 ש"ח.
• עבור החלק שמעל 6,055,070 ש"ח (7,000,000 – 6,055,070 = 944,930 ש"ח): 10% × 944,930 = 94,493 ש"ח.

סך המס שיידרש הרוכש לשלם יהיה אם כן: 484,405 + 94,493 = 578,898 ש"ח.

הקליקו >> למחשבון סימולטור לחישוב מס רכישה של רשות המיסים בישראל

התפתחות מס הרכישה על דירות שניות בישראל

מס הרכישה לדירה שניה אינו נותר יציב וקבוע כל העת. הוא עבר שינויים משמעותיים במהלך השנים, שינויים המשקפים סדרי עדיפויות כלכליים ואת מאמצי הממשלה לאזן בין צרכים חברתיים ליעדים פיסקאליים. שני שינויים מרכזיים ארעו בעשורים האחרונים בשיעור מס הרכישה לדירה שניה. אחד בשנת 2015 והשני בשנת 2020 – והם סימנו שינויים ברורים במדיניות, שלכל אחד מהם היו השלכות עמוקות על משקיעים ועל שוק הדיור.

נקודת מפנה משמעותית הראשונה התרחשה כאמור בשנת 2015, כאשר שר האוצר דאז, משה כחלון, העלה משמעותית את מס הרכישה על דירות שניות לשיעור של 8% עד 10% בהוראת שעה לתקופה של 5 שנים. המהלך סימן סטייה חדה מהמדרגות הקודמות ונוסח כצעד לצינון השקעות, לשחרור מלאי דיור למשפחות צעירות וכאמצעי למאבק במחירי הנכסים המאמירים. הרפורמה הייתה חלק מקמפיין רחב יותר לטיפול בשוק הדיור על ידי הפיכת השקעות נדל"ן לפחות אטרקטיביות ועידוד מכירת נכסים שאינם בשימוש או שאינם בשימוש רב.

נקודת מפנה שניה ארעה בשנת 2020, על רקע המיתון הכלכלי שנגרם בשל מגיפת הקורונה. הממשלה הוציאה צו זמני להורדת מדרגות המס רכישה לדירה שניה בחזרה לנקודת התחלה של 5%. זאת במטרה להמריץ מחדש את פעילות ההשקעות בנדל"ן ולעודד את הביקוש בענף הנדל"ן. עם זאת, מהלך זה היה קצר מועד וספג ביקורת על פגיעה ביעדי הישגים ארוכי טווח והעדפת משקיעים בתקופה בה אזרחים רבים נאבקו כלכלית. ההפחתה במס הרכישה לדירות שניות בשנת 2020 גרמה לעלייה קצרה בעסקאות של משקיעים המבקשים לנצל את השיעורים הנמוכים יותר של מס הרכישה לדירה שניה, מה שתרם להקפצת מחירי הדירות והרחיב את הפער בין קוני דירה ראשונה למשקיעים.

הקלות ופטורים ממס רכישה בעת רכישת דירה שנייה

חשוב להיות מודעים לכך שבמקרים מסוימים ניתן לקבל הקלות או פטורים ממס רכישה בעת רכישת דירה נוספת, בהתאם למאפייני הרכישה וסוג הנכס.

משפרי דיור:

• רוכשים המחליפים דירה יכולים ליהנות ממס רכישה מופחת, בתנאי שימכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה.  
• אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן, התקופה למכירת הדירה הישנה עומדת על שנה ממועד קבלת הדירה החדשה.  

*הפטור ניתן בכפוף לדיווח לרשות המיסים בעת מכירת הדירה הישנה.

העברת נכס בתוך המשפחה:

• בהעברת דירה ללא תמורה לבן זוג, הורה או ילד, ניתן לשלם שליש ממס הרכישה לדירה שניה.  
• במקרה של העברת דירה ללא תמורה לבן זוג המתגורר בנכס, קיים פטור מלא ממס רכישה.  

התחדשות עירונית:

• פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38 מזכים בעלי דירות בפטור מלא ממס רכישה עבור הדירה החדשה או המורחבת בהתאם להסכם מול היזם.
• גם שדרוג דירה במסגרת תמ"א 38 (כגון תוספת ממ"ד ומרפסת) מזכה בפטור ממס רכישה, על פי עמדת רשות המיסים.

רכישת דירה חלופית:

• רוכש שמחזיק שתי דירות במקביל ומוכר את שתיהן בפטור ממס שבח תוך 12 חודשים, יכול להיחשב כבעל דירה יחידה ולשלם מס רכישה מופחת על דירה חלופית, כל זאת בתנאי: ששווי שתי הדירות יחד לא יעלה על 2,034,000 ש"ח (נכון ל-31.12.2020), והרוכש חייב לרכוש דירה חלופית בשווי 75% לפחות מסך שווי הדירות הקודמות.

להלן טבלה מסכמת את הפטורים וההטבות במס רכישה לדירה שניה:

דוגמאות מספריות לחיוב במס רכישה בתרחישים שונים:

1.במקרה הקלאסי של רכישת דירה להשקעה:

נניח שמשקיע רוכש דירה שנייה בשווי 7,500,000 ש"ח. במקרה זה כאמור המס מחושב לפי שתי מדרגות:

דוגמה לחישוב מס רכישה עבור דירה להשקעה בשווי 7,500,000 ש"ח:

בחישוב המס לדירה שניה כאשר שוויה עולה על 6,055,070 ש"ח, יש כאמור לחלק את התשלום לשתי מדרגות מס:

• מדרגה ראשונה – 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח: 6,055,070 × 8% = 484,405 ש"ח.
• מדרגה שנייה – 10% על יתרת השווי מעל 6,055,070 ש"ח: (7,500,000 – 6,055,070) × 10% = 1,444,930 × 10% = 144,493 ש"ח.

סך מס הרכישה לדירה שניה לתשלום: 484,405 + 144,493 = 628,898 ש"ח

2.העברת נכס בתוך המשפחה

נניח שהורה מעביר לילדו דירה ללא תמורה בשווי 2,500,000 ש"ח. במקרה זה, מס הרכישה מחושב בשליש בלבד מהמס הרגיל.

• מס רכישה לדירה שניה: 2,500,000 × 8% = 200,000 ש"ח.
• פטור חלקי: 200,000 ÷ 3 = 66,667 ש"ח.

סך המס לתשלום: 66,667 ש"ח במקום 200,000 ש"ח.

טיפים כיצד להתנהל נכון בתשלום מס על רכישת דירה שניה

רכישת דירה שניה היא צעד פיננסי משמעותי – בין אם היא מיועדת להשקעה, למגורים עתידיים או כחלק ממורשת משפחתית. צעד זה כרוך בשיקולים פיננסיים ורגולטוריים מורכבים, ודורש קבלת החלטות מושכלות כדי לייעל את העלויות ולהבטיח עמידה בדרישות. הבנה מעמיקה של חבות המס ואסטרטגיות המימון יכולים לשפר משמעותית את יעילות ההשקעה ואת קיימותה לטווח ארוך.

• הבנת החובות והזכויות – רכישת דירה שניה כפופה למס רכישה הגבוה בשיעורים גדולים ממס הרכישה הנלווה לרכישת דירה ראשונה. על המשקיעים להיות מודעים למדרגות המס ולמועדי התשלום הרלוונטיים כדי למנוע קנסות מיותרים.
• ניצול הטבות ופטורים – חשוב להיות מודעים לפטורים ולהטבות שכן אלו עשויים להיות זמינים במקרים ספציפיים, כגון העברות ירושה, שיפור דיור או פרויקטים של התחדשות עירונית ולהוביל להפחתה משמעותית במס הרכישה.
• ייעוץ מקצועי – מוטב להסתייע באנשי מקצוע משפטיים ופיננסיים כמו רואי חשבון ועורכי דין שיבטיחו ניצול מלוא ההטבות, הימנעות ממיסוי מופרז וזיהוי הזדמנויות לניכויים וכן יבטיחו עמידה בחוקי המס.
• תכנון פיננסי – חשוב לבצע תכנון פיננסי חכם מראש כדי לוודא שהרכישה תואמת את אסטרטגיית ההשקעה. יש לקחת בחשבון את כל המיסים הנלווים: מס רכישה לדירה שניה, מס שבח, הוצאות נלוות לעורכי דין, נוטריון, שמאי מקרקעין וכו', וגם חשוב להכיר את כלל פתרונות המימון הזמינים למשקיעים כיום, לרבות פתרונות מימון חוץ בנקאיים כמו שלנו ב-WeCheck.

הקליקו להורדת טופס מס רכישה

WeCheck – הבית הפיננסי של משקיעי הנדל"ן בישראל

אנו ב-WeCheck מציעים פתרונות מימון חוץ בנקאיים גמישים למשקיעים המעוניינים לרכוש דירה נוספת – בהתאמה אישית. ניתן לקבל אצלנו עד 85% מימון בתמורה לשעבוד נכס, לרבות קבלת משכנתא בדרגה שניה.

ניתן לפרוס את החזרי המשכנתא של דירה להשקעה לתקופה של עד 30 שנים וליהנות מתנאים נוחים ללא המגבלות והאילוצים החלים על הבנקים.

אז למה אתם מחכים?
הקליקו: