לקנות או לשכור דירה?

התשובה לשאלה זו אינה רק עניין של “כמה זה עולה לי החודש”, אלא בחירה אסטרטגית שנוגעת בביטחון כלכלי, נזילות, תכנון משפחתי ויציבות לטווח ארוך. עבור חלק מהמשפחות, רכישת דירה נתפסת כבסיס כלכלי הכרחי, “עוגן” שמבטיח יציבות, בעוד אחרים מעדיפים לשמור על גמישות, להימנע מחובות כבדים וליהנות מחופש בנושא המגורים.

מה שבטוח זה שהמגמה בישראל נוטה לטובת קניית נדל"ן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (נכון לשנת 2024, כפי שפורסמו במרץ-אפריל 2025) בבעלות כ-71% מהישראלים דירה, בעוד שכ-29% מהישראלים שוכרים דירה.

הבחינה הכלכלית – מה באמת משתלם? ומה אומרים המספרים?

ההתלבטות בין רכישת דירה לבין מגורים בשכירות איננה "שחור-לבן". מדובר בהחלטה כלכלית רב־שכבתית המשלבת התחייבויות, נזילות, סיכונים, ועלויות נלוות. גם מי שמנסה לנתח את הנושא באופן רציונלי מגלה מהר מאוד שהכול תלוי בהנחות: עליית מחירי נדל"ן, ריביות המשכנתא, מצב שוק ההון, מיסוי ושינויים רגולטוריים ואף התנודות האישיות בחיים.

לכן, במקום להתמקד חשוב להבין את העיקרון: קנייה היא השקעה בנכס מוחשי שמגדיל יציבות ובעלות, אך דורשת התחייבות פיננסית ארוכת טווח, עלויות נלוות וחשיפה לשוק הנדל"ן. שכירות, לעומת זאת, משאירה את הכסף נזיל להשקעות אחרות, מעניקה גמישות גבוהה יותר, אך אינה יוצרת בעלות על נכס לטווח רחוק.

כל מודל שמציג "מי מנצח" מבוסס תמיד על הנחות יסוד וכשמשנים את ההנחות, משתנות גם המסקנות. לכן, ההחלטה הנכונה איננה רק חישוב מתמטי, אלא שילוב של נוחות, יכולת כלכלית, תחושת ביטחון ורמת הסיכון שכל אדם מוכן לקחת.

טבלת השוואה כללית בין קנייה ולשכור

אבל הכי חשוב לזכור: המספרים מספרים רק חלק מהסיפור…

מעבר למספרים, יתרונות וחסרונות של קניית דירה ושכירת דירה

יתרונות קניית דירה:

• צבירת נכס לטווח ארוך – רכישת דירה יוצרת בעלות על נכס ממשי, שיכול לשמש את הרוכש או את ילדיו בעתיד. מדובר בהשקעה שמייצרת ערך לאורך זמן.
• תחושת ביטחון פסיכולוגית ויציבות – בעלות על דירה מעניקה תחושת קביעות, יציבות ועצמאות מהחלטות בעלי נכסים אחרים. היא מאפשרת לבצע בבית/בדירה שינויים ולעצב את הבית לפי רצון אישי.
• הגנה מפני עליית מחירי שכירות – משכנתא קבועה (או לפחות צפויה) מגנה על הרוכש מפני תנודות בשוק השכירות, במיוחד באזורים מבוקשים.
• פוטנציאל לתשואה עתידית – שוק הנדל"ן בישראל נוטה לעליית ערך השווי של נכסים לטווח הארוך. דירה יכולה להניב רווח נאה בעת מכירה או השכרה.

יתרונות שכירת דירה:

• גמישות מרבית – שכירות מאפשרת מעבר קל בין אזורים, שינוי סביבת מגורים בהתאם לצרכים תעסוקתיים, משפחתיים או אישיים.
• העדר התחייבות ארוכת טווח – אין צורך להתחייב למשכנתא של עשרות שנים, מה שמפחית לחץ כלכלי ומאפשר ניהול חופשי יותר של ההון הפנוי.
• נזילות גבוהה יותר – ההון העצמי נשאר נזיל וניתן להשקיע אותו בשוק ההון או לשמור אותו לשימוש עתידי.
• פשטות תפעולית – אין צורך להתמודד עם בירוקרטיה, תחזוקה שוטפת, או עלויות נלוות כמו מס רכישה ורישום בטאבו.

 חסרונות קניית דירה:

• הון עצמי גבוה – רכישת דירה דורשת הון עצמי משמעותי, לרוב 25%–40% משווי הנכס. עבור רבים, זהו עשוי להיות חסם משמעותי. אם כי ניתן בקלות להקטין את ההון העצמי באמצעות משכנתא משלימה מבית WeCheck.

עם המשכנתא שלנו ב-WeCheck תוכלו לקבל מימון בשיעור של עד 85% מערך הנכס, בשעבוד נכס פרטי למגורים. המשכנתא ניתנת בתהליך חיתום מהיר ודיגיטלי, וניתן לקבל מגוון סכומים החל מ-100,000 ש"ח ועד 1,500,000 ש"ח. משכנתא זו מאפשר גישור על הפער ומשלימה את ההון הדרוש לרכישת דירה.

לחצו לקבלת הצעה 

• עליית ריבית – במקרה של עליית ריבית לאורך השנים ההחזר יכול להכביד על התקציב המשפחתי.
• עלויות נלוות גבוהות – מס רכישה, דמי תיווך, רישום בטאבו, שיפוצים, תחזוקה, שכר טרחת עורך דין, נוטריון – כל אלו מצטברים לעשרות אלפי שקלים נוספים.

חסרונות שכירת דירה:

• הוצאה חודשית שאינה יוצרת הון – תשלום שכר דירה הוא הוצאה שוטפת שאינה מובילה לצבירת נכס או ערך עתידי.
• חוסר ביטחון מגורים – השוכר תלוי בבעל הדירה: חוזה עשוי לא להתחדש, שכר הדירה עלול לעלות, או שהנכס עשוי להימכר.
• הגבלה על שינויים בנכס – לרוב הדייר לא יכול לעשות ככל העולה על רוחו בנכס המושכר. אין אפשרות לבצע שיפוצים, שינויים או התאמות אישיות בדירה.
• תחושת זמניות – מגורים בשכירות עלולים ליצור תחושת אי-קביעות, במיוחד למשפחות עם ילדים או מי שמחפש יציבות סביבתית.

איך מכריעים האם לקנות או לשכור?

ההכרעה בין קניית דירה לשכירות נעה על הציר שבין נתונים פיננסיים קרים לבין מכלול שיקולים אישיים ופסיכולוגיים של משק הבית. כדי לקבל החלטה מושכלת, יש לערוך תחילה חישוב מקיף ומדויק של "עלות החזקת הבית" האמיתית בשני התרחישים.

בצד הקנייה, זה כולל את כלל העלויות שאינן רק החזרי המשכנתא (קרן וריבית), אלא גם עלויות נלוות כגון: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, דמי ניהול ותחזוקה שוטפת של הדירה לאורך השנים.

בצד השכירות, יש לכלול את דמי השכירות המצטברים ואת עלות ההזדמנות, כלומר, מה הייתם יכולים להרוויח אילו הייתם משקיעים את ההון העצמי ואת הפער החודשי בשוק ההון. רק לאחר שהתמונה המספרית ברורה, ניתן לעבור לשלב החשוב באמת: התאמת ההחלטה לפרופיל הסיכון ולצרכים הדיוריים שלכם.

השאלה המכריעה היא אפוא לא רק "מה אומר האקסל?" אלא "מהו הצורך האמיתי של חיינו בשנים הקרובות?". ככל שהצורך בגמישות גדול יותר, בין אם בשל שינויים צפויים בקריירה ובתעסוקה, הרחבת המשפחה או רצון לניידות גיאוגרפית – כך גוברת האטרקטיביות הכלכלית והאישית של השכירות.

כמו כן כדאי לשאול: "האם אני רואה את עצמי גר באותה דירה ב-5-7 השנים הקרובות?", שכן מכירת נכס בטווח קצר כרוכה בהפסדים כלכליים משמעותיים. לעומת זאת, אם משק הבית מעדיף יציבות, שליטה בנכס, העברת הון דורית ויצירת עוגן פיננסי לטווח של 15 שנה ומעלה, יש מעט הון עצמי ויכולת להתמודד עם משכנתא, הרי שהקנייה מציעה יתרון פסיכולוגי וכלכלי של צבירת הון דורית. ההחלטה הנכונה ביותר היא זו המשלבת תכנון פיננסי מעמיק עם מענה כנה וריאליסטי לצרכי החיים המשתנים.

כלים לקבלת החלטה

כדי שההחלטה האם לקנות דירה או לשכור תהיה מבוססת ולא אינטואיטיבית בלבד, כדאי להשתמש בכלים פרקטיים המסייעים לראות את התמונה המלאה ולא רק את ההוצאה החודשית. הינה כמה טיפים וכלים יעילים:

טבלאות השוואה בין קנייה לשכירות: הצבת כל העלויות זו מול זו – מס רכישה, משכנתא, תחזוקה ושיפוץ לעומת שכר דירה והוצאות מעבר מאפשרת לראות את העלות הכוללת לאורך שנים.
כלי פעולה: ליצור טבלה פשוטה באקסל עם "עלות חודשית" מול "עלות שנתית" ולהוסיף תחזית ל-10–25 שנה.

מחשבוני משכנתא אונליין:
כלים שמראים כמה תחזירו בפועל, מה גובה הריבית, כמה מהר הקרן נשחקת ומה יקרה אם הריבית תעלה.
כלי פעולה: להכניס נתונים אמיתיים (מחיר דירה, הון עצמי, ריבית, תקופה) ולגלות את התשלום החודשי הריאלי.

בדיקת יחס החזר מהכנסה:
החזר משכנתא לא אמור לעבור 30% עד 40% מההכנסה נטו של משק הבית.
כלי פעולה: לחשב: החזר חודשי ÷ הכנסה נטו של כל הבית × 100. אם המספר גבוה מדי הרכישה עלולה להיות מסוכנת.

סימולציה של עליית ריבית:
משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, והריבית יכולה לעלות ולהקפיץ את ההחזר החודשי.
כלי פעולה: לבצע סימולציה עם ריבית גבוהה ב־1%–2% ולבדוק אם תוכלו לעמוד בתשלום גם בתרחיש כזה.

בדיקת אפשרות למשכנתא משלימה להון עצמי:
חסמים רבים ברכישה קשורים לחוסר בהון עצמי, ובמקרים מסוימים ניתן להיעזר במשכנתא משלימה או פתרונות מימון נוספים.
כלי פעולה: לבדוק חברות מימון כמו אצלנו ב-WeCheck האם ניתן להשלים הון עצמי כדי להתכנס לתנאי המשכנתא.

לסיכום, תראו יש הרבה מאוד מיתוסים אבל המציאות הכלכלית רחוקה מלהיות שחור-לבן. למשל, המשפט "שכירות זה לזרוק כסף" נשמע הגיוני, אך מתעלם מכך שכסף שלא מושקע בנכס יכול לייצר תשואה בשוק ההון, תוך שמירה על גמישות למעבר, עבודה חדשה או שינוי משפחתי. גם הטענה ש"קנייה תמיד השקעה טובה" רחוקה מלהיות מדויקת: יש מצבים שבהם עלויות הריבית, מס הרכישה, התחזוקה והירידות האפשריות במחירי הנדל"ן עשויות להפוך את העסקה לפחות משתלמת. ומה לגבי המשפט ש"משכנתא זה עבדות לבנק"?, ובכן, משכנתא היא כלי פיננסי, אמצעי למינוף, לא עונש. כשהיא מנוהלת נכון, היא מאפשרת לממן נכס שלא ניתן היה לרכוש במזומן. ולבסוף, האיום ש"אם לא קונים עכשיו, לא תוכלו לעולם" מבוסס על פחד, לא על נתונים. מחירי נדל"ן עולים ויורדים, ריביות משתנות ומצבים כלכליים אישיים מתפתחים. האמת המורכבת מאחורי כל המיתוסים האלה היא אחת: כל בחירה תלויה במספרים, במצב החיים וביעדים האישיים. אין אמת מוחלטת יש החלטה שמתאימה לכם.