הדירה שלכם שווה מיליונים, אבל אתם מתקשים לסגור את החודש או לעזור לילדים עם חתונה? אתם לא לבד. הכירו את הדרך שבה בעלי נכסים בישראל מנזילים את ההון שתקוע בקירות: בתהליך חילוץ הון.
בעלי נכסים רבים בישראל נמצאים במצב פיננסי המכונה "Cash poor": מצב שבו אדם נחשב עשיר "על הנייר" בזכות הנכס שבבעלותו, אך הוא סובל מחוסר בנזילות ובמזומן פנוי בבנק.
במאמר הזה נדבר על המושג המקצועי שנקרא כאמור חילוץ הון (Equity Release), ונסביר איך הוא הופך לכלי חיוני ואסטרטגי לניהול הון משפחתי בעידן של אינפלציה, ריביות משתנות ויוקר מחיה מאמיר.
מה זה חילוץ הון (Equity Release) ואיך זה עובד בפועל?
באופן פשוט, חילוץ הון הוא תהליך של לקיחת הלוואה חדשה או הגדלת הלוואה קיימת על חשבון השווי הממשי שנצבר בנכס שלכם לאורך השנים.
ההון המדובר הוא למעשה ה"אקוויטי" (Equity): ההפרש שבין שווי השוק הנוכחי והעדכני של הדירה לבין יתרת המשכנתא שנותרה לכם לשלם לבנק.
אם כבר סיימתם לשלם את המשכנתא במלואה, כל שווי הדירה נחשב להון פנוי שניתן עקרונית לחלץ לטובת מטרות אישיות או עסקיות.
המונח המקצועי המרכזי שבו משתמשים הבנקים והגופים המלווים בתהליך זה הוא LTV (Loan to Value), או בעברית: יחס המימון. יחס זה מבטא את אחוז ההלוואה הכולל מתוך שווי הנכס.
לפי הנחיות בנק ישראל, ניתן לבצע חילוץ הון ולהגיע לשיעור מימון מקסימלי של עד 50% משווי הנכס כאשר מדובר בהלוואה לכל מטרה.
בואו נמחיש זאת באמצעות דוגמה מספרית: אם הדירה שלכם שווה כיום 3 מיליון ש"ח ואין עליה משכנתא כלל, תוכלו תיאורטית לקבל מהבנק עד 1.5 מיליון ש"ח במזומן כנגד שעבוד הנכס.
אם קיימת משכנתא קיימת של חצי מיליון ש"ח, תוכלו לחלץ עוד מיליון ש"ח נוספים עד להגעה לתקרת ה-50% המותרת. זהו סכום משמעותי שיכול לשנות את המציאות הכלכלית של משפחה מן הקצה אל הקצה.
4 מצבים שבהם חילוץ הון הוא הצעד הכלכלי הנכון ביותר
למרות שהמילה "הלוואה" עשויה להישמע מרתיעה עבור חלק מהאנשים, מינוף נכס קיים יכול להיות מהלך כלכלי מבריק ואחראי אם הוא נעשה למטרות נכונות ובליווי מקצועי.
הנה שלושת המצבים שבהם שווה לשקול חילוץ הון באמצעות מינוף הנכס שלכם:
1. סגירת הלוואות יקרות ושיפור תזרים המזומנים החודשי
משפחות רבות מוצאות עצמן צוברות לאורך השנים חובות בגין הלוואות קצרות מועד מהבנק, הלוואות מחברות כרטיסי אשראי או מימון יקר לרכישת רכב.
הריביות על הלוואות אלו נוטות להיות גבוהות מאוד (לעתים דו-ספרתיות) והן מעיקות בצורה אנושה על התקציב החודשי. על ידי חילוץ הון, ניתן לבצע מהלך ש איחוד הלוואות לתוך המשכנתא.
במקום לשלם ריביות רצחניות על 5 הלוואות שונות, אתם מאחדים הכל לחוב אחד בריבית משכנתא (שהיא נמוכה משמעותית מריבית אשראי צרכני) ופורסים את ההחזר לתקופה ארוכה של עד 30 שנה.
מהלך כזה יכול לשחרר אלפי שקלים מהתזרים החודשי שלכם באופן מיידי.
2. סיוע משמעותי לבני משפחה ברכישת דירה
בעולם שבו הון ראשוני לרכישת דירה עבור הילדים נראה כמו חלום בלתי מושג, הורים רבים בוחרים לבצע חילוץ הון מהדירה הקיימת שבבעלותם.
זהו פתרון פיננסי חכם המאפשר להעניק לילדים את הדחיפה הראשונית לה הם זקוקים, מבלי לפגוע בחסכונות הפנסיון שלכם או בקרנות השתלמות שמניבות רווחים פטורים ממס.
זהו מהלך של העברת הון בין-דורית שנעשה בצורה מבוקרת וזולה יחסית לכל אלטרנטיבה אחרת בשוק האשראי.
3. השקעה מניבה או שיפוץ משביח ערך
חילוץ הון יכול לשמש כ"מקדמה" (הון עצמי) לרכישת נכס נוסף להשקעה או לביצוע שיפוץ יסודי ומשמעותי בדירה הקיימת.
שיפוץ נכון, מעבר לשיפור באיכות החיים, לרוב מעלה את ערך הנכס בשוק בסכום הגבוה משמעותית מעלות השיפוץ עצמו.
במקרה כזה, המינוף הופך למעשה להשקעה שמייצרת לכם רווח הוני עתידי גבוה יותר מהעלות של לקיחת הכסף מהבנק.
4. הלוואה לכל מטרה
חילוץ הון עצמי יכול לשמש למגוון מטרות ולתת מענה למצבים שבהם נדרש מימון אטרקטיבי עם פריסה ארוכה ואפשרות לקבלת סכומי כסף גדולים של מאות אלפים ש"ח, ואף מעבר למיליון ש"ח.
לקוחות רבים משתמשים בחילוץ הון עצמי למטרות כגון: השקעה בנדל"ן, השקעה בעסק, שיפוץ, עזרה לילדים, רכישת נדל"ן בחו"ל, החזרת חובות ועוד .
מה ההבדל בין משכנתא רגילה לחילוץ הון (משכנתא לכל מטרה)?
ההבדל המרכזי בין שני המושגים נעוץ בייעוד הכסף, בתקופת ההחזר ובעיקר ברמת הריבית.
משכנתא רגילה (לדיור) מיועדת אך ורק לצורך רכישת נכס מקרקעין, והריביות עליה הן הנמוכות ביותר במערכת הבנקאית. חילוץ הון, לעומת זאת, נחשב רגולטורית למשכנתא לכל מטרה.
מכיוון שהבנק אינו יכול לוודא באופן מלא שהכסף הולך לנכס יצרני (הוא יכול לשמש לחופשה, אירוע משפחתי או סגירת חובות אישיים), הסיכון עבור הגוף המלווה נתפס כגבוה יותר.
כתוצאה מכך, הריביות על הלוואה לכל מטרה כנגד נכס יהיו לרוב גבוהות ב-1.5% עד 3% מריביות המשכנתא הרגילה לדיור.
עם זאת, הן עדיין יהיו נמוכות ונוחות בהרבה מכל הלוואה בנקאית "רגילה" או הלוואה מחברת אשראי.
יתרון נוסף הוא תקופת ההחזר: בעוד הלוואה רגילה מוגבלת לרוב ל-5 עד 8 שנים, בחילוץ הון ניתן לפרוס את ההחזר לתקופות ארוכות מאוד של עד 30 שנה , מה שמקטין משמעותית את הנטל החודשי.
שלב אחרי שלב: כך תחלצו הון מהדירה שלכם בצורה נכונה
תהליך של חילוץ הון דורש הכנה מקצועית, הבנה של המספרים ודירוג אשראי תקין מול המערכת הבנקאית:
- בדיקת זכאות ודירוג אשראי: לפני שפונים לבנק, קריטי לדעת מה הסטטוס הפיננסי האמיתי שלכם בעיני המערכת.
חברת WeCheck מאפשרת לכם לקבל עד 85% מימון משווי הנכס ועד 1,500,000 ש"ח בפריסה ל-30 שנים בהלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד נכס המגורים.
מומלץ לעיין במדריך המפורט שלנו: איך לשפר את דירוג האשראי לפני פנייה לבנק.
- הערכת שמאי עדכנית: הבנק זקוק להוכחה אובייקטיבית לגבי שווי השוק הנוכחי של הנכס.
שמאי מוסמך מטעם הבנק יבקר בנכס ויקבע את השווי הרלוונטי, שממנו ייגזר אחוז המימון הסופי שתוכלו לקבל. חשוב לוודא שאין חריגות בנייה שעלולות להוריד את הערכת השמאי.
- אישור עקרוני ותמהיל מסלולים: לאחר הצגת מסמכי הכנסות מסודרים (תלושי שכר או דוחות רווח והפסד) ודוח השמאי, הבנק יספק אישור עקרוני.
כאן נכנס לתמונה התכנון הפיננסי:בחירת המסלולים (פריים, קבועה, משתנה) צריכה להתאים ליכולת ההחזר העתידית שלכם ולתנאי השוק המשתנים.
לעיתים כדאי לבחון גם פתרונות בגופים חוץ-בנקאיים המציעים גמישות גדולה יותר.
הסיכונים שחשוב להכיר לפני שיוצאים לדרך
למרות שמדובר בהזדמנות פיננסית מצוינת לשיפור המצב הכלכלי, חשוב לזכור שחילוץ הון הוא בראש ובראשונה הגדלת החוב האישי שלכם כנגד הנכס היקר ביותר שלכם:
- הגדלת ההחזר החודשי: הוספת סכום למשכנתא הקיימת (או יצירת משכנתא חדשה) פירושה שאתם מגדילים את ההתחייבות החודשית הקבועה שלכם. יש לוודא בעזרת סימולציות שאתם מסוגלים לעמוד בתשלום זה גם בתרחישים של עליית ריבית או שינויים בהכנסות.
- סיכון איבוד הנכס: כמו בכל הלוואת משכנתא, הנכס שלכם משמש כערבון ראשון במעלה. אי-עמידה בתשלומים עלולה להוביל, במקרים קיצוניים, למצב של מימוש הנכס על ידי הגוף המלווה לכיסוי החוב.
- חשיבות התכנון ארוך הטווח: חילוץ הון הוא מהלך שמשפיע על עשרות השנים הבאות. חשוב לוודא שהמהלך משרת יעד כלכלי מוגדר ולא נועד רק לצריכה שוטפת שתחזור ותכביד עליכם בעתיד. ניהול מקצועי וליווי של מומחים הם המפתח להצלחת המהלך.
חילוץ הון ככלי פיננסי עוצמתי ומנוע צמיחה
חילוץ הון הוא כלי פיננסי מאפשר לכם להפיח חיים בנכס הסטטי שלכם ולהפוך אותו למנוע צמיחה דינמי עבור המשפחה.
בין אם המטרה היא סגירת חובות חונקים, עזרה לדור הבא או השבחת ערך הדירה, מדובר במהלך שחייב להתבצע מתוך אחריות ובדיקה קפדנית של נתוני האשראי שלכם.
רוצים לדעת כמה הון תוכלו לחלץ מהדירה שלכם? אל תשאירו את העתיד הכלכלי שלכם ליד המקרה.
בצעו בדיקת דירוג אשראי ויכולת החזר ב-WeCheck עוד היום ותתחילו לתכנן את הצעד הכלכלי הבא שלכם בביטחון מלא ובשקיפות מקסימלית.
