ערבות אוואל יכולה לשמש בטוחה במקרה של השכרה לדיירים בעלי פוטנציאל לעמוד בהתחייבויות הכספיות, אבל גם להוות בטוחה עבור בעלי דירות ששוקלים להשכיר את דירתם לדיירים שהכנסתם נמוכה למדי ו/או שהמצב התעסוקתי שלהם אינו יציב.
כמו כל ערבות, גם ערבות זו מציעה מעין רשת ביטחון במקרה שהדיירים יעמדו בפני אתגרים פיננסיים וגם היא נועדה להבטיח כיסוי לתשלום שכר הדירה.
מה זה ערבות אוואל?
בדומה לשטרות ערבות אחרים גם על שטר ערבות אוואל חותם ערב, אך בניגוד לשטרות אחרים בהם יש קודם כל לנסות לגבות את החוב מהחייב, הדייר במקרה שלנו, כאן ניתן לדלג מהחייב (הדייר) ולפנות מיד לערב החתום על השטר. כלומר, הערב הינו ערב ביחד ולחוד עם הדייר.
יתרה מכך, ערבות אוואל היא ערבות ישירה. בעלי דירות המחזיקים בשטר ערבות זה לא צריכים לפתוח בהליך משפטי ארוך, יקר ומסורבל על מנת לגבות את החוב מהערבים ולהמתין לפסק דין. הם יכולים לגשת ישירות אל הלשכה להוצאה לפועל, לפתוח שם תיק ולפעול לגביית החוב מהערב.
לשון החוק על פי פקודת השטרות [נוסח חדש] סעיף 57 (ב):
"ערבות לשטר יכול שתיכתב על גוף השטר או שתינתן במסמך נפרד, והיא נוצרת על ידי הביטוי bon pour aval או ביטוי אחר שווה לו, שיש אחריהם חתימה; לא נאמר בעד מי ניתנה ערבות לשטר, רואים אותה כאילו ניתנה בעד עושה השטר אם הוא שטר חוב, או בעד המושך אם אינו שטר חוב."
סעיף 57 (ג):
(ג)ערב לשטר חב עם האדם שלחתימתו ערב, ביחד ולחוד;
כדי להבין על מה בדיוק אנחנו מדברים ולהמחיש את הנושא הינה דוגמה:
אושרי, בעל דירה מגבעתיים, החליט להשכיר את דירתו לעופר, סטודנט למנהל עסקים שעובד במשרה חלקית. עופר הוא סטודנט שאינו עובד במשרה מלאה ואושרי חשש מיכולתו של עופר לעמוד תשלומי שכר הדירה. אולם מאחר שעופר עשה רושם טוב על אושרי, אושרי החליט לאפשר לעופר להשכיר את הדירה בכל זאת. כדי להיות בטוח ולישון בשקט ביקש מעופר ערב שיחתום על ערבות אוואל. עופר הסכים והחתים את אביו על שטר הערבות.
לאחר 7 חודשי השכרה בהם עמד עופר בתשלומי שכר הדירה, הוא פוטר מעבודתו ולא הצליח לעמוד בתשלומים. אושרי, שהחזר תשלומי המשכנתה שלו תלויים בקבלת דמי השכירות, פנה באופן מיידי לאביו של עופר על מנת שזה יפרע את חובו. האב לא פרע מיד את החוב, אז אושרי פנה אל הלשכה להוצאה לפועל, הגיש את שטר הערבות, פתח תיק כנגד אביו של עופר והחל תהליך גביית החוב. ללא הליכים משפטיים מקדימים, ללא הוצאות וללא עורכי דין. במקום לנסות לגבות את החוב מעופר, הסטונדט הדלפון והמובטל, ניתן לגבות את החוב מאביו, שעובד ויש לו הכנסה קבועה.
יחד עם זאת, הפסיקה והספרות המשפטית מכירות בכך שלעיתים הוראות חוק השכירות והשאילה גוברות על הכללים הנוקשים של פקודת השטרות, גם כאשר מדובר בערבות אוואל.
הקונפליקט המהותי בסוגיה זו נובע מהתנגשות שבין עקרון "עצמאות השטר", המאפשר לממש ערבות אוואל במנותק מעסקת היסוד וללא תלות בהפרות החוזיות, לבין התכלית הסוציאלית של חוק השכירות והשאילה, שנועד להעניק הגנה צרכנית לדיירים.
חוק השכירות "גובר" רק במצבים שבהם ניתן להוכיח כי הצדדים התכוונו במפורש לקשור בין הערבות לבין תנאי השכירות, למשל, כאשר בחוזה השכירות נכתב בצורה מפורשות שהשטר ימומש רק לאחר הפרה מסוימת, דרישת התראה או עמידה בפרוצדורה מוגדרת. במקרים כאלה, בתי המשפט רואים בשטר אמצעי ביטחון חוזי ולא מנגנון שטרי עצמאי, ולכן מחילים את הוראות חוק השכירות והשאילה לפני פקודת השטרות. אולם כאשר הניסוח אינו חד וברור, ברירת המחדל המשפטית חזקה מאוד: פקודת השטרות גוברת, והשטר עומד בפני עצמו ללא קשר לעילות השכירות.
מימוש ערבות אוואל כאשר יש קשר בין הערבות לבין תנאי השכירות הוא כדלקמן:
- שלב א' – הודעה מוקדמת לשוכר: על בעל הדירה לשלוח לדייר הודעה מפורטת בכתב, זמן סביר מראש. בהודעה זו עליו לציין במפורש את כוונתו לממש את הערבות ולפרט את העילה לכך, למשל: קיומו של חוב שכר דירה שלא שולם או נזק ספציפי שנגרם לדירה.
- שלב ב' – מתן הזדמנות לתיקון ההפרה: במסגרת ההודעה על בעל הדירה להעניק לשוכר פרק זמן סביר כדי לתקן את ההפרה שבגינה נדרש המימוש, כלומר, לאפשר לו לשלם את החוב או לתקן את הנזק הנטען.
התנאי למימוש בפועל: רק אם חלף הזמן הסביר שניתן והדייר לא תיקן את ההפרה, קמה לבעל הדירה הזכות להתחיל בהליכי מימוש ערבות אוואל.
מאפייני ערבות אוואל
ישנם כמה מאפיינים ייחודיים לערבות אוואל, ביניהם:
- ערב החתום על ערבות זו מחויב במלוא הסכום הנקוב בשטר הערבות ואינו יכול לטעון שהוא חייב אך ורק בחלק יחסי.
- בניגוד לערבויות אחרות, ערבות זו למעשה חוסכת הליכים משפטיים ארוכים.
- מימוש ערבות אוואל אינה דורשת עורכי דין, בעלי הדירות פונים באופן עצמאי ללשכת להוצאה לפועל עם שטר הערבות והליך הגבייה מתחיל.
- שטר הערבות הינו סחיר, כלומר: בעלי דירות שבידיהם שטר ערבות אוואל יכולים לשלם באמצעותו לצד שלישי, והערב יהיה חייב לאותו צד שלישי. וזה בניגוד לערבויות אחרות שאינן סחירות והחייב מחויב בפני מחזיק השטר המקורי בלבד, קרי: בעל הדירה.
- מימוש ערבות אוואל היא אפשרית ואין זה משנה מה מצבו של שטר החוב המקורי. כך שגם אם השטר פגום או נהרס, עדיין ניתן לגשת ללשכה להוצאה לפועל ולפעול לגביית החוב.
- גם צ'ק יכול לשמש שטר ערבות אוואל, ובלבד שהוא תקין ועומד בקריטריונים, עליהם נדון בסעיף הבא.
סוגי ערבות אוואל
בעוד שהעיקרון הבסיסי של ערבות אוואל הוא זהה, קרי: ערבות שטרית עצמאית, נהוג להבחין בין סוגים שונים של ערבות זו:
1. שטר ערבות אוואל בנקאית: זהו הסוג החזק והבטוח ביותר. במקרה זה מוסד פיננסי, בדרך כלל בנק, הוא שחותם על השטר כערב.
- מהות הערבות: הבנק מאשר בחתימתו כי הוא נכנס בנעלי החייב וערב לפירעון השטר במלואו.
- משמעות מסחרית: עבור המוטב (למשל, בעל נכס או ספק), השטר הופך כמעט למזומן, שכן הסיכון לחדלות פירעון של הבנק הוא אפסי.
- העלות: בניגוד לערב פרטי, הבנק גובה עמלה (לעיתים משמעותית) מבעל החשבון תמורת הסיכון שהוא לוקח ותמורת העמדת הערבות, בדומה לערבות בנקאית רגילה.
2. ערבות אוואל פרטית: זהו הסוג הנפוץ ביותר בחוזי שכירות ובמסחר בין אנשים פרטיים.
- מהות הערבות: אדם פרטי (קרוב משפחה, חבר או שותף עסקי) חותם על גבי השטר (צ'ק או שטר חוב) כערב.
- הסיכון: הביטחון של המוטב תלוי בחוסנו הכלכלי של הערב הספציפי. אם הדייר לא ישלם ניתן לפנות ישירות לערב ולגבות ממנו את החוב אך אין בטחונות נזילים כמו בערבות בנקאית.
3. ערבות אוואל מוגבלת: אפשרות זו קיימת בפקודת השטרות והיא מאפשרת להגביל את הסכום ו/או להגביל את הזמן.
- הגבלת סכום: ערב אוואל רשאי לציין ליד חתימתו כי ערבותו מוגבלת לסכום מסוים מתוך סכום השטר הכולל (למשל: ערבות עד 10,000 ₪ בלבד מתוך שטר של 50,000 ₪).
- הגבלת זמן: במקרים מסוימים, ניתן להגביל את תוקף הערבות בזמן, אם הדבר מצוין במפורש על גבי השטר (אם כי זה נדיר יותר בשטרות סחירים רגילים).
כיצד יש למלא שטר חוב ערבות אוואל באופן תקין?
כדי ששטר חוב ערבות אוואל יחשב תקין וקביל בלשכה להוצאה לפועל יש להקפיד את הפרטים הבאים:
- השטר חייב להכיל את הביטוי הצרפתי "Bon pour aval" או את התרגום העברי "ערבות אוואל" או "ערובת פון אוואל".
- חלה חובה לתת את הערבות בכתב, אין ערך להתחייבות בעל פה וללחיצת יד אמיצה בין הצדדים. ניתן לכתוב אותה על שטר ערבות, על צ'ק או על מסמך אחר.
- הערב צריך לחתום מיד לאחר הביטוי "Bon pour aval" או התרגום שלו בעברית.
*** השימוש בערבות אוואל הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. מובהר כי ל-WeCheck לא תהיה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו. אין בערבות אוואל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין.
תהליך מימוש ערבות אוואל שכירות
הליך מימוש ערבות אוואל שכירות דירה הוא די פשוט:
כדי לממש ערבות אוואל שכירות על בעל הדירה המחזיק את השטר (או הצ'קים) לפנות לערב להחזר החוב, בין אם הוא פנה קודם לכן לדייר החייב. חשוב להבין כי בעל הדירה יכול לפנות לערב בין אם הדייר עודנו גר בדירה ומתחמק מהתשלומים ובין אם הדייר כבר עזב את הדירה.
במידה והערב מסרב לשלם את החוב, יכול בעל הדירה לגשת באופן מיידי ללשכה להוצאה לפועל עם שטר הערבות (או הצ'קים), לפתוח תיק בהוצאה, לפועל כנגד הערב ולהתחיל את הליך גביית החוב.
ערבות אוואל שכירות – בעיות ואתגרים
יש חריגים לערבות אוואל – אחת הבעיות הטמונות בערבות זו היא שעל אף שערבות זו נשמעת כבטוחה המגנה על בעל הדירה באופן הרמטי, ישנם חריגים, כגון למשל "ערב מוגן" (ערב מוגן זהו ערב יחיד, קרי: אדם שאינו נחשב לתאגיד או ערב לתאגיד שינו בעל עניין בו או ערב שהוא שותפו או בן זוגו של החייב), ושבהם:
- או שנקבע גובה ערבות מקסימלי.
- או שחלה חובה לפנות לחייב (לדייר) טרם פנייה ומימוש הערבות מהערב.
- או שיש לעבור הליכים נוספים.
קושי לגייס ערבים לחתימה על ערבות אוואל שכירות – ערבות אוואל שכירות היא פחות נפוצה, ורווחת יותר במגזר העסקי והמסחרי. הסיבה לכך נעוצה בכך שקשה לשכנע ערבים לחתום על שטר ערבות מסוג. זאת מאחר שערבות זו נחשבת ליעילה מאוד במקרה ש"נופלים" על דייר סרבן או דייר בעייתי:
- יש יכולת לגבות את החוב באופן ישיר ומיידי מהערב מבלי לפנות לחייב (הדייר)
- אין לערב יכולת להתגונן בבית המשפט ולקיים הליך משפטי מסודר.
- מלוא החוב מוטל על הערב ויכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד.
כל אלו גורמים לרבים להימנע ולהרתע מלחתום על ערבות זו.
ערבות לשכירות מבית Wecheck – הגנה מלאה על תשלומי שכר הדירה
ערבות אוואל שכירות, ממש כמו ערבויות נוספות כגון: צ'ק ביטחון, שטר חוב או ערבות בנקאית אינם מעניקים הגנה מלאה לבעלי דירות להשכרה, במקרה של דיירים בעייתים, ומספקת מענה חלקי בלבד.
כדי ליהנות מערבות מלאה על תשלומי שכר הדירה, מרציפות התשלומים ומראש שקט, התחברו לשירות המהפכני – צ'ק בטוח. שירות זה מבטיח שתקבלו את הכסף שמגיע לכם בתוך 14 ימים באופן אוטומטי, בהתאם לחוזה השכירות, גם אם הצ'קים של הדייר חוזרים.
בנוסף לערבות מלאה לדמי השכירות, שירות צ'ק בטוח כולל גם פינוי דייר סרבן, סיוע משפטי מקצועי ועזרה באיתור דיירים חלופיים.
שאלות ותשובות בנושא ערבות אוואל
1.מה ההבדל המהותי בין "ערבות אוואל" לבין "ערבות רגילה" (ערבות חוזית)?
ערבות אוואל כפופה לפקודת השטרות, והיא מתאפיינת בעצמאות (אבסטרקטית). משמעות הדבר היא שהיא תקפה בזכות עצמה ואינה תלויה באופן מוחלט בחיוב החוזי המקורי (עקרון "עצמאות השטר"). לעומתה, ערבות רגילה כפופה לחוק הערבות והיא נלווית לחוזה היסוד. יחד עם זאת, ראינו כי קיימים מקרים יוצאי דופן שבהן חוק השכירות והשאילה יכול לגבור על פקודת השטרות.
2.האם ערבות אוואל היא תמיד ערבות שטרית?
כן. ערבות אוואל קיימת אך ורק במסגרת דיני השטרות, כלומר על גבי שטר חוב, שיק או שטר אחר. ערבות שלא רשומה על השטר אינה נחשבת לאוואל, גם אם הצדדים קראו לה כך.
3.מהו היתרון הגדול במימוש ערבות אוואל מול ערבות רגילה?
היתרון המרכזי הוא שניתן לפנות ישירות להוצאה לפועל נגד ערב האוואל ללא צורך בתביעה משפטית וללא צורך להוכיח שהחייב העיקרי הפר את חיובו.
4.האם הנושה (בעל הדירה) חייב למצות את ההליכים נגד החייב העיקרי (הדייר, עושה השטר) לפני שהוא פונה לערב האוואל?
לא. בניגוד לערבות רגילה, שבה יש לעיתים צורך למצות הליכים נגד החייב תחילה, ערבות אוואל מאפשרת פנייה מיידית לערב כאילו היה החייב עצמו. ואולם, אם בחוזה השכירות נכתב בצורה מפורשת שהשטר יימומש רק לאחר הפרה מסוימת, דרישת התראה או עמידה בפרוצדורה מוגדרת, אז כן יש צורך למצות את ההליכים נגד החייב העיקרי, קרי: לפנות אל הדייר לפני הפניה לערב.
5.האם הערבות צריכה להיות חתומה על גבי השטר (שיק או שטר חוב) או שהיא יכולה להינתן במסמך נפרד?
ערבות אוואל חייבת להופיע על גבי השטר עצמו, באמצעות חתימה או הצהרה מתאימה. אם הערבות ניתנת במסמך נפרד הרי שמדובר בערבות חוזית רגילה ולא בערבות אוואל.
