הלוואה זו נועדה להעניק גמישות תזרימית לרוכשים, אך טומנת בחובה גם סיכונים מובנים. בשורות הבאות נציג את היתרונות והסיכונים הטמונים בהלוואה זו, שרק לאחרונה הוגבלה על ידי בנק ישראל, וננסה להבין את ההשלכותיה הכלכליות על רוכשי דירות קבלן.
מה זה הלוואת קבלן?
ההלוואה המאפשרת לרוכשי דירות חדשות לגשר על הפער שבין מועד הרכישה לבין מועד האכלוס. מדובר בהלוואת גישור הניתנת לרוב לתקופה של שנתיים עד 3 שנים. בהלוואה מסוג זה הקבלן משלם רק את הריבית התקופתית והרוכש אינו נדרש להחזיר את הקרן באופן שוטף. מנגנון זה מכונה גם "הלוואת בלון", שכן כל מלוא ההלוואה מוחזר בתשלום אחד בסיום התקופה, בדרך כלל באמצעות לקיחת משכנתא רגילה, לאחר קבלת טופס 4 ורישום הנכס.
מאפיינים להלוואת קבלן
בשנת 2023 שוק הדיור בישראל נכנס לקיפאון חריף וכמות עסקאות הנדל"ן צנחה באופן דרמטי כנראה גם בשל המלחמה. כדי לעודד מכירות החלו קבלנים ויזמים להציע עסקאות פריסייל במתווה תשלומים אטרקטיבי של 90/10 או אפילו 95/5 תוך הצעת הלוואת קבלן. כך שההלוואה הפכה לכלי שיווקי מרכזי של היזמים והקבלנים, והוא נועד להסיר חסמים מפני רוכשים פוטנציאליים ולהניע מחדש את גלגלי המכירות בפרויקטים שנתקעו.
מאפייני הלוואת הקבלן הם:
- תשלום ריבית: הקבלן/יזם נושא בנטל הריבית: המאפיין הבולט ואולי גם האטרקטיבי ביותר עבור הרוכש הוא שבמרבית המקרים של בהלוואת קבלן, היזם או הקבלן נושאים בתשלומי הריבית החודשיים במשך תקופת הגישור (עד למועד פירעון הבלון). מנגנון זה יוצר בפועל תקופה שקטה מבחינה תזרימית עבור הרוכש, כיוון שהוא פטור מתשלומים חודשיים כבדים, ומאפשר לו לשלם סכום מזערי בכניסה לעסקה. מנקודת מבטו של הקבלן, נשיאת הריבית היא עלות שיווקית משתלמת שמטרתה לשכנע רוכשים ולהניע את המכירות בזמנים של קיפאון בשוק.
- העברת כספים: הזרמת הון ישירה לחשבון הליווי של הפרויקט: שלא כמו הלוואה רגילה שבה הכסף עובר לחשבון הלווה, במקרה של הלוואת קבלן, סכום ההלוואה מועבר ישירות לחשבון הליווי הסגור של הפרויקט. מנגנון זה משרת שתי מטרות עיקריות: ראשית, הוא מבטיח לקבלן נזילות מיידית להמשך מימון הבנייה, מה שמפחית את הסיכון שלו בהסתמכות על תשלומים איטיים מהרוכשים. שנית, העברת הכספים לחשבון הליווי משקפת את עמידת הרוכש בתנאי התשלום שנקבעו בחוזה, גם אם הוא נעזר בהלוואה זו כגיבוי פיננסי.
- התחייבות פיננסית: הלוואה כמשכנתא רשומה לכל דבר ועניין: למרות שהקבלן הוא זה שנושא בריבית בתחילת הדרך, ההלוואה עצמה רשומה על שם הרוכש ומוגדרת כמשכנתא לכל דבר ועניין. המשמעות היא התחייבות משפטית ופיננסית ארוכת טווח, הכוללת רישום שיעבוד על הנכס העתידי. במועד האכלוס נדרש הרוכש לפרוע את מלוא ההלוואה, לרוב באמצעות משכנתא רגילה, מה שמצריך תכנון מוקדם ובחינת יכולת החזר עתידית. התחייבות זו בעצם מגבילה את יכולתו של הרוכש ליטול משכנתא נוספת, או אשראי גדול אחר, עד לפירעון הבלון.
הגבלת בנק ישראל על מנגנון ה"בלון" הקבלני
לנוכח הגידול בסיכוני האשראי בשל הסתמכות יתר על הלוואות קבלן הטיל בנק ישראל בתחילת שנת 2025 מגבלות רגולטוריות משמעותיות על הלוואות אלו. ההגבלה העיקרית קובעת כי הלוואת הקבלן תיכלל בחישוב יחס המימון (LTV – Loan to Value) של עסקת הרכישה. כלומר, במקום להתייחס להלוואה כאל "הטבת תשלום נדחית" פנימית שאינה קשורה למשכנתא, היא נספרת כחלק מההון החיצוני (האשראי) שהרוכש נוטל.
המטרות מאחורי צעד זה הן להגן על יציבות המערכת הפיננסית אך בעיקר להפחית את הסיכון שהרוכשים לוקחים על עצמם, שכן רוכשי דירה רבים לא מעריכים נכון את היכולת שלהם לגייס את מלוא סכום ההלוואה העצום באמצעות משכנתא בנקאית רגילה בעת הפרעון. על ידי הכללת הלוואת הקבלן בחישוב יחס המימון, מבטיח בנק ישראל כי הרוכשים יביאו הון עצמי גבוה יותר מראש, מה שמפחית את הסיכוי למיקרים של כשלי פירעון רחבי היקף בשלב האכלוס.
היתרונות שהופכים את ההצעה לאטרקטיבית
במבט ראשון הלוואת קבלן יכולה להיראות מאוד אטרקטיבית, ואלו הן הסיבות העיקריות לכך:
- הקלה תזרימית משמעותית והימנעות מתשלומים כפולים – מאחר שהקבלו נושא בתשלומי הריבית החודשיים זה מאפשר לרוכש להימנע מנטל כלכלי כבד של תשלומים כפולים במהלך תקופת הבנייה. כאשר רוכש ממשיך לשלם שכר דירה (או משכנתא קיימת) במקביל לתשלום על הדירה החדשה, נטל זה יכול להיות מכריע. דחיית החזר הקרן והריבית למשך שנתיים או שלוש מספקת "חמצן תזרימי" חיוני ומאפשרת למשק הבית להתנהל בנוחות יחסית עד לאכלוס.
- השלמת הון עצמי ("פתיחת עסקה") – יתרון נוסף נעוץ ביכולתה של ההלוואה לגשר על פער שבין ההון העצמי הנדרש לבין פתיחת העסקה מול הקבלן (במיוחד במתווים של 10% במעמד החתימה ו-90% באכלוס). כלומר במקרים רבים, ההלוואה מהקבלן היא זו שמאפשרת לרוכש לגייס את הסכום הנדרש להשלמת המקדמה המיידית (האחוזים הראשונים), ובכך להיכנס לעסקה שבנסיבות רגילות לא היה יכול לממן.
- שמירה על כושר החזר ואשראי פנוי – מאחר שהלוואה אינה דורשת החזרים חודשיים שוטפים של קרן וריבית מהרוכש (תודות מנגנון הבלון), היא אינה מכבידה על יחס ההחזר החודשי של משק הבית במהלך תקופת הבנייה. בכך, נשמרת יכולת הרוכשים ליטול אשראי נוסף לצרכים אחרים (כגון רכישת רכב או ריהוט), או להימנע מהגעה לתקרת האשראי שלהם, עד למועד האכלוס בו יוסדרו כלל ההתחייבויות באמצעות משכנתא בנקאית קבועה.
- תנאי מימון מועדפים והטבה כספית – לעיתים קרובות, הקבלן או היזם מנהלים משא ומתן מול גופי המימון על תנאים מסחריים מועדפים להלוואה זו, כחלק מכוח הקנייה הגדול של הפרויקט כולו. לכן, הלוואת הקבלן עשויה לשאת ריבית נמוכה יותר מאשר זו שהיה משיג הרוכש דרך הלוואת גישור עצמאית מבנק מסחרי. תנאים אטרקטיביים אלו, בנוסף לנשיאה בעלות הריבית החודשית על ידי הקבלן, הופכים את ההצעה להטבה כספית משמעותית.
- הקטנת החשיפה למדד תשומות הבנייה – כאשר הרוכש משלים את מרבית התשלום לקבלן מוקדם, באמצעות סכום הלוואת הקבלן המועבר לחשבון הליוו הוא מקטין באופן משמעותי את החשיפה שלו לתנודות ההצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד זה חל רק על יתרת החוב שלא שולמה לקבלן. על ידי הקדמת התשלום דרך ההלוואה, היתרה הבלתי משולמת קטנה, ולכן גם סכום ההצמדה הפוטנציאלי קטן, מה שמגן על הרוכש מפני עליות בלתי צפויות ויקרות בעלויות הבנייה לאורך הפרויקט.
הסיכונים והחסרונות של הלוואת קבלן שחובה להכיר
לצד יתרונות מפתים יש גם לא מעט סיכונים וחסרונות בהלוואת קבלן, אשר כל רוכש חייב להכיר ולהבין:
סכנת ההמרה למשכנתא: הבנק אינו מחויב לאשר מיחזור – הסיכון הגדול ביותר במתווה הבלון הוא ההנחה כי הבנק שהעניק את הלוואת הקבלן (במסגרת ליווי הפרויקט) מחויב אוטומטית להמיר אותה למשכנתא קבועה בתום התקופה. זוהי הנחה מוטעית. הבנק בוחן את הבקשה למשכנתא מחדש לפי הכללים העדכניים ליום האכלוס והוא יכול לסרב או לשנות תנאים. סיבות אפשריות לסירוב או שינוי תנאים כוללות:
- שינוי ביכולת ההחזר של הלווים עקב למשל פיטורים וירידה בהכנסה.
- בעיה רפואית חדשה המונעת קבלת ביטוח חיים – תנאי הכרחי לכל משכנתא.
- עליית ריבית משמעותית בשוק, המייקרת את ההחזר החודשי המתוכנן מעבר ליכולת הפיננסית של הלווים.
בעיית 'הלקוח השבוי' ותלות בתנאי המשכנתא – לווה שנטל הלוואת קבלן מבנק מסוים נקלע לעמדת "לקוח שבוי" בפני אותו בנק לקראת מועד האכלוס. הבנק, המחזיק כבר בשיעבוד על הנכס (הלוואת הקבלן הרשומה) עשוי לנצל את הלחץ והדחיפות שבהן נמצא הלווה ולהציע לו תנאי משכנתא פחות משתלמים בהשוואה למחיר השוק. היעדר גמישות במשא ומתן עלול לעלות לרוכש בעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
צריכים להשלים את ההון? לנו ב-WeCheck יש פתרון!
כדי להבטיח תנאים אופטימליים ולהימנע ממצב של 'לקוח שבוי' ניתן לקחת משכנתא משלימה מבית WeCheck. אנו מציעים פתרונות מימון בשיעור של עד 85% מערך הנכס, זאת כנגד שיעבוד נכסים פרטיים, לרבות משכון בדרגה שניה. ניתן לקחת משכנתא בתנאים נוחים ובמגוון סכומים, החל ₪1,500,000 – ₪100,000, עם אפשרות לתקופת גרייס של עד 5 שנים, לפריסה של עד 30 שנים, תוך קבלת אישור עקרוני מהיר ודיגיטלי.
מלכודת ההצמדה למדד: תפיחת הקרן הריאלית – גם כאשר הריבית על הלוואת הבלון מסובסדת על ידי הקבלן, קרן ההלוואה לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן (או למט"ח). בתקופות אינפלציה, הצמדה זו עלולה להביא לניפוח בלתי צפוי של יתרת הקרן לפירעון. כך לדוגמה, בהלוואת בלון של 1,500,000 ש"ח לשנתיים, אינפלציה מצטברת של 7% פירושה כי סכום הקרן לתשלום ביום האכלוס יתפח בכ-105,000 ש"ח. הלווה נדרש לשלם סכום גבוה משמעותית ממה שנטל.
סיכון פער זמנים: תלות באכלוס ודחיית מועד הפירעון – הלוואת הקבלן מוגבלת בזמן (לרוב 24-36 חודשים). מה קורה כאשר תקופת ההלוואה מסתיימת אך בניית הדירה מתעכבת? במקרה של איחור באכלוס, הלווה עדיין נדרש לפרוע את סכום הבלון המלא בתאריך שנקבע מראש. אם המשכנתא הבנקאית לא יכולה להתממש (בגלל שטרם התקבל טופס 4), הלווה ייאלץ למחזר את הבלון באופן עצמאי באמצעות הלוואה רגילה, בתנאי שוק מלאים ופחות נוחים, וזאת במקביל להמשך תשלום שכר הדירה.
הגבלת גמישות פיננסית עתידית – כפי שציינו, רישום הלוואה גדולה על שם הרוכש, גם אם אין עליה החזר חודשי, נספרת כהתחייבות פיננסית גדולה במערכות הבנקאיות. מצב זה מקשה על קבלת הלוואות נוספות בעתיד הקרוב (כגון הלוואה לפתיחת עסק, שיפוץ או לימודים), מכיוון שהבנקים מחשבים את חשיפת הלקוח לאשראי הכוללת כגבוהה יותר.
קושי במימוש הנכס (מכירה לפני אכלוס) – אם הרוכש מעוניין למכור את הדירה לפני קבלת המפתח (אקזיט), עצם הלוואת הקבלן מסבכת את התהליך המשפטי והפיננסי. הדירה משועבדת להלוואה ויש צורך לתאם את פירעון מלוא ההלוואה, שחרור הבטוחות, ורישום זכויות הקונה החדש במקביל, זהו תהליך הדורש תיאום מורכב בין שלושה גופים: הקבלן, הבנק המלווה והקונה החדש.
חבות אפשרית במס רכישה על ההטבה – במקרים מסוימים, רשות המיסים עשויה לראות את הטבת סבסוד הריבית על ידי הקבלן כחלק משווי העסקה הכולל של הדירה. משמעות הדבר היא שרשות המיסים עשויה לדרוש מהרוכש לשלם מס רכישה דירה נוסף על שווי הטבה זו, דבר שאינו נלקח בחשבון בתכנון הפיננסי הראשוני.
הלוואת הקבלן מחייבת תכנון והיערכות להחזר הקרן בתום התקופה, לרוב מדובר בהחזר של מאות אלפי שקלים. היעדר תכנון מדויק עלול להוביל למצוקה תזרימית, דחיית משכנתא או צורך במימון יקר יותר. לכן לפני קבלת החלטה חשוב לבצע בדיקה פיננסית מעמיקה ולשקול חלופות.
האם קיימת חלופה בטוחה יותר?
חשוב לדעת כי קיימות אלטרנטיבות להלוואות קבלן המספקות ודאות גבוהה יותר ויכולת תכנון פיננסי יציבה. אחת האפשרויות המרכזיות היא נטילת משכנתא רגילה כבר בשלב הראשון, בפרי סייל. אמנם מדובר בהתחייבות מיידית להחזר חודשי, אך היא מבטיחה תנאים קבועים מראש, שקופים ומוסדרים, פריסה נוחה, ביטוח חיים תקף, והימנעות מהתלות בבנק המלווה של הקבלן. משכנתא רגילה מאפשרת לרוכש לבחור את הגוף הפיננסי המתאים לו ביותר, תוך השוואת הצעות ממספר בנקים וגופים חוץ-בנקאיים, וניתן גם לשלב בין משכנתא מהבנק ולבין משכנתא מגוף חוץ בנקאי כדי לגדיל את ההון העצמי.
כך למשל, אצלנו ב-WeCheck גם ניתן לקבל משכנתא משלימה לזו של הבנק בשיעור של עד 85% מערך הנכס וגם ליהנות מתקופת גרייס של עד 5 שנים, במידה שהתשלומי המשכנתא ותשלומי שכר הדירה מכבידים על התזרים. הגשת בקשה למשכנתא ב-WeCheck מתבצעת אונליין, ויכולה להקנות לכם שקט נפשי, כוח מיקוח, גמישות ויכולת לשלוט במסלול הפיננסי בלי"הפתעות" בסיום הבנייה.
