תהליך זה של שיפור הדיור נערך בדרך כלל תוך מכירת הדירה הקיימת ורכישת דירה חדשה, לעיתים תכופות בסמיכות זמנים ולעיתים תוך נטילת הלוואת מגשרת או משכנתא נוספת.
ובעוד שמדובר בצעד טבעי וחיובי, תהליך שיפור הדיור כרוך בהתמודדות עם אתגרים. השלב הקריטי הוא תכנון פיננסי מדויק, בחינה של תנאי מימון ובנוסף לכך חשוב להכיר את השלכות המס, להצמד ללוחות זמנים ולעמוד בדרישות בירוקרטיות.
משפרי דיור בתוכניות הדיור הממשלתיות
תוכניות הדיור הממשלתיות מאפשרות לזכאים, לרבות למשפרי דיור רבים, לרכוש דירה במחיר מופחת. נכון לשנת 2025 ההנחה היא או 20% משווי הדירה או הנחה של 300,000 ש"ח, לפי הנמוך מביניהם. במידה שמעוניינים לרכוש דירה בפריפריה זכאים גם למענק נוסף בסך 40,000 ש"ח או 60,000 ש"ח, תלוי באזור שבו מעוניינים לרכוש ובמסלול. כאשר חל איסור על הרוכשים דירות בתוכנית הדיור הממשלתיות למכור את הדירה במשך 7 שנים ממועד ההגרלה או 5 שנים מקבלת טופס 4.
משפרי דיור יכולים להשתתף בהגרלות בתוכניות דיור ממשלתיות כגון: דירה בהנחה, מחיר למשתכן וכו' ובלבד שבבעלותם דירת מגורים יחידה, או למעלה משליש מזכויות בדירה שכזו, וזאת בתקופה של שלוש השנים שקדמו לרכישת הדירה החדשה במסגרת התוכנית הממשלתית. חשוב לציין כי בני זוג ייחשבו כמשפרי דיור גם אם רק אחד מבני הזוג מחזיק בבעלות חלקית (מעל שליש) או בבעלות מלאה על דירה, באותה תקופת זמן.
בהתאם לתנאי התוכניות, משפרי דיור מחויבים למכור את הדירה שבבעלותם בתוך שנה אחת (12 חודשים) ממועד אכלוס הדירה החדשה. כמו כן, הם אינם רשאים לרכוש נכס נוסף לפני השלמת מכירת הדירה הקיימת.
תעודת זכאות למשפרי דיור בדירה בהנחה
תעודת זכאות היא כרטיס הכניסה של משפרי דיור לתוכנית דיור ממשלתיות כגון: "דירה בהנחה". תעודה זו מאפשרת רכישת דירה במחיר מופחת ובתנאי משכנתא משופרים והיא מהווה תנאי הכרחי להשתתפות בהגרלות. תעודה זו למעשה מאמתת את זכאות המבקשים ומהווה הוכחה לכך שאכן מדובר במשפרי דיור אשר בבעלותם דירה אחת או חלק ממנה בשלוש השנים האחרונות, וכי הם מחויבים למכור אותה תוך 12 חודשים מאכלוס הדירה החדשה.
תהליך הגשת הבקשה
- מגישים בקשה דיגיטלית להשתתף בהגרלה דרך חברות הרשמה מורשות (אלונים, מילגרם או מעוף) דרך האתר של משרד הבינוי והשיכון. ניתן להירשם גם באופן לא מקוון.
- משפרי דיור שנרשמו באופן שאינו מקוון נדרשים לצרף את המסמכים הבאים: חוזה רכישה, חוזה מכירה, נסח טאבו ואם מדובר בדירת ירושה אז גם צו ירושה.
- יש לשלם אגרה בסך 200 ש"ח (הסכום נכון לשנת 2025).
- במידה שהכול תקין, אישור הזכאות יגיע לדוא"ל של משפרי הדיור בתוך 10 ימי עסקים.
- לאחר מכן יש להכנס לאתר הרישום של ההגרלות על מנת לאמת את הפרטים.
תוקפה של תעודת הזכאות הוא לשנה אחת, ויש לחדשה מדי בשנה בעלות של 50 ש"ח (נכון לשנת 2025) במידה שלא מממשים את הזכאות.
איך נרשמים להגרלות תוכניות דיור הממשלתיות?
- מועדי ההרשמה לפרויקטים השונים מתפרסמים מבעוד מועד באתר משרד הבינוי והשיכון ובעיתונות הכתובה.
- לאחר פרסום המועד, תיפתח ההרשמה להגרלה של אותו פרויקט – ההרשמה תהיה פתוחה למשך לשמונה ימים לפחות, בהתאם לפירוט שיפורסם באתר.
- כדי להירשם להגרלה, יש לוודא מראש כי ברשותכם אישור זכאות בתוקף ליום ההרשמה. רק בעלי אישור זכאות תקף יוכלו להירשם להגרלה הרלוונטית דרך אתר ההרשמה להגרלות של משרד הבינוי והשיכון.
אופן ההתחברות לאתר ההגרלות
- כדי להכנס יש להקליד את מספר תעודת הזהות וכן את הסיסמה הראשונית, שהיא מספר אישור הזכאות שמופיע במסמך האישור.
- לאחר ההתחברות, השם יופיע בפינה השמאלית העליונה של המסך.
- לאחר מכן נכנסים לאזור "הרשמה לפרויקט" ושם בוחרים את הפרויקטים שבהם מעוניינים.
- לאחר כל הרשמה, נשלח מייל המאשר את פרטי ההרשמה לפרויקט.
שימו לב: בהחלט ניתן להירשם למספר פרויקטים, אך רק בעלי אישור זכאות תקף ייכללו בהגרלה. ההרשמה להגרלות היא מקוונת בלבד.
משכנתא למשפרי דיור בתוכניות דיור ממשלתיות
- במקביל, יש לפנות לבנקים למשכנתאות לבדיקת זכאות למשכנתא.
- ניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות עד 75% משווי הדירה לפי הערכת השמאי.
- הבנקים יכולים לקבוע את גובה המשכנתא לפי שווי שוק הדירה כפי שנקבעה בהערכת שמאי, ולא לפי מחיר הרכישה בפועל, בתנאי ששווי הדירה הוא עד 1.8 מיליון ₪, ויש הון עצמי מינימלי של 100,000 ₪.
- גובה המשכנתא תלוי בהחלטת הבנק, הקובע את גובה המשכנתא לפי שיקוליו העסקיים ועל פי הערכת השמאי.
זקוקים למימון דירה חדשה בתוכניות דיור ממשלתיות? WeCheck לשירותכם!
כפי שניתן לראות גם כאשר מדובר בתוכניות דיור ממשלתיות המציעות דירות במחיר מופחת וסיוע בתנאי המשכנתא, עדיין יש להגיע עם הון עצמי מהבית.
אז אם אתם משפרי דיור הזקוקים לסיוע במימון הדירה החדשה בתוכנית הדיור ממשלתית אנו ב-WeCheck מציעים משכנתא בדרגה שניה, בנוסף למשכנתא מהבנק, המאפשרת להקטין את ההון העצמי ולהגיע בעזרת משכנתא משלימה לכ-85% מימון.
היבטי מיסוי – מס רכישה ומס שבח
לפי רשות המיסים משפרי דיור אלו הם בעלי דירה אשר בכוונתם לרכוש דירה חליפית, והם זכאים להטבות במס רכישה ובמס שבח, חרף העובדה שבתקופה מסוימת משפרי הדיור יחזיקו ב-2 דירות – אחת חדשה ושניה ישנה שטרם נמכרה.
הטבה במס רכישה למשפרי הדיור
משפרי דיור יהיו זכאים להטבה במס רכישה כאילו בבעלותם דירה אחת, ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים:
- על מי שרכש דירה חלופית בין התאריכים 01.06.2023 ל־31.05.2025 חלה חובה למכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים ממועד הרכישה.
- בכל רכישה אחרת יש למכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים ממועד הרכישה.
- רכישת דירה חדשה מקבלן או מיזם: יש למכור את הדירה הקודמת תוך 12 חודשים ממועד המסירה לפי החוזה.
- במקרה של עיכוב במסירה שאינו באשמתו של הרוכש: הדירה הקודמת תימכר תוך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל.
כלומר, משפרי דיור ישלמו מס רכישה בהתאם למדרגות המס של בעלי דירה יחידה.
אלו הם מדרגות המס לדירה יחידה וכן למשפרי דיור העומדים בתנאים:
- מדרגה 1: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מה-16.01.2024 ועד ה-15.01.2028.
- מדרגה 2: על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%, החל מה-16.01.2024 ועד ה-15.01.2028.
- מדרגה 3: על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 5%, החל מה-16.01.2024 ועד ה-15.01.2028.
- מדרגה 4: על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 8%, החל מה-16.01.2024 ועד ה-15.01.2028.
- מדרגה 5: על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 10%, החל מה-16.01.2024 ועד ה-15.01.2028.
לשם השוואה אלו מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירת מגורים נוספת ולמשקיעים המעודכנים לתאריכים 16.01.2024 ועד 31.12.2026:
- מדרגה1: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪.
- מדרגה 2: 10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪.
הקליקו>> מחשבון מס רכישה של רשות המיסים
הטבה במס שבח למשפרי הדיור:
מס שבח הוא מס בן 25% המוטל על הרווח ממכירת דירה. כך למשל: דירה שנרכשה במיליון ש"ח ונמכרה ב2.5 מיליון, הרווח עליה הוא של מיליון וחצי ש"ח. בעת מכירתה תחויב במס שבח של 375,000 ש"ח.
ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח או הקלה במס במקרים של דירה יחידה או אם עומדים בתנאי "משפרי דיור".
מדרגות מס השבח למשפרי דיור הן:
- שווי הדירה עד 5,008,000 ש"ח – פטור מלא ממס שבח.
- שווי הדירה מעל 5,008,000 ש"ח – תחיוב במס של 25% על הרווח.
הקליקו >> מחשבון מס שבח של רשות המיסים
מימון ומשכנתא למשפרי דיור
משפרי דיור, המבקשים לשדרג את מגוריהם לדירה חדשה ומותאמת יותר לצרכיהם, נתקלים לעיתים באתגרים פיננסיים מורכבים. תהליך המעבר בין מכירת הדירה הקיימת לרכישת דירה חדשה דורש תכנון כלכלי מדויק, תוך התמודדות עם מגבלות מימון ובעיות תזרים מזומנים.
על פי התקנות של בנק ישראל משפרי דיור זכאים למימון של עד 70% משווי הדירה החדשה (והתכוניות דיור ממשלתיות כאמור הם זכאים ל-75% מימון) מהבנקים למשכנתאות. כלומר יש להגיע עם הון עצמי של לפחות 25%.
אנו ב-WeCheck מציעים פתרון ייחודי עם אפשרות למימון של עד 85%, המאפשר גמישות כלכלית משמעותית ומקל על הגשמת החלום לשדרוג הדיור.
כמו כן, על מנת להתמודד עם תקופת המעבר, קיימות מספר אפשרויות מימון המותאמות לצרכים למצבים אלו של משפרי דיור, מצבים בהם רוכשים דירה חדשה בטרם מוכרים את הדירה הישנה:
הלוואת גישור: הלוואת גישור נועדה לגשר על הפער התזרימי בין רכישת הדירה החדשה למכירת הישנה. הלוואה כזו מתאימה למי שזקוק לנזילות מיידית לרכישה, טרם קבלת התמורה מהמכירה.
גרירת משכנתא: אפשרות זו מאפשרת להעביר את תנאי המשכנתא הקיימת מהדירה הישנה לדירה חדשה, תוך שמירה על ריביות ותנאים מועדפים. אופציה זו מתאימה למשפקי דיור שיש להם משכנתא ומעוניינים ביציבות תנאי ההלוואה.
תקופת גרייס: תקופת חסד מאפשרת דחיית תשלומי קרן וריבית על המשכנתא החדשה לתקופה קצרה מוגדרת של בין 3 שנים עד 5 שנים. אפשרות זו מתאימה למי שזקוק להקלה זמנית בנטל הכלכלי. בין מגוון פתרונות המשכנתא שלנו ב-WeCheck ניתן ליהנות מתקופת גרייס של עד 5 שנים.
אנחנו מציעים מגוון מסלולי משכנתא בתנאים נוחים ובפרישת תשלומים של עד 30 שנים.
ליווי מקצועי והתאמה אישית של פתרונות מימון יכולים לעשות את ההבדל
